Автор работы: Пользователь скрыл имя, 07 Января 2013 в 11:29, дипломная работа
Цели настоящей работы можно сформулировать следующим образом:
Определение круга объектов гражданских прав, подпадающих под понятие жилое помещения, их оборотоспособности на современном этапе правового регулирования. Исследование специфики жилого помещения как объекта права собственности и как предмета договора продажи жилого помещения.
Исследование особенностей заключения, изменения и расторжения договора продажи жилого помещения.
Определение круга лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением при переходе права собственности на это имущество, на основе исследования правовых норм, устанавливающих основания их возникновения.
Исследование гражданско-правового назначения государственной регистрации договора и перехода прав собственности на жилое помещение и правовых последствий отсутствия такой регистрации.
Во-вторых, земельный участок может принадлежать гражданам и юридическим лицам на основе других вещных (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненном наследуемом владении) и обязательственных прав (аренда).
Согласно п.1 ст.35 ЗК РФ, п.3 ст.552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости,
В силу указанных норм покупатель жилого дома вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом.
Если жилой дом находится
на земельном участке, принадлежащем
продавцу на праве постоянного (бессрочного)
пользования (пожизненном наследуемом
владении), а покупателю согласно ст.ст.
20, 21 ЗК РФ земельный участок на таком
праве предоставляться не может,
последний как лицо, к которому
перешло такое право на земельный
участок в связи с
Покупатель жилого дома, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым жилым домом и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка[25] .
Следует обратить внимание,
что к новому собственнику жилого
дома (арендатору) до оформления договорных
отношений с собственником
Помимо прав на земельный
участок собственнику жилого дома могут
также принадлежать находящиеся
на земельном участке
Гражданским законодательством домовладение не рассматривается как единый объект вещных прав. Любые недвижимые объекты (например, жилой дом и гараж), которые входят в состав домовладения представляют собой отдельные объекты гражданских прав и могут иметь разных владельцев и разный правовой режим. Права на такие объекты могут приобретаться по разным основаниям и в разное время. Например, на земельном участке может располагаться жилой дом, который может принадлежать на праве собственности нескольким лицам (общая собственность). Если сособственником жилого дома на земельном участке было осуществлено строительство гаража, то остальные сособственники не приобретают на него вещные права, а право собственности на такое строение, входящее в состав домовладения, приобретает лицо, его построившее (п.1 ст.218 ГК РФ).
Если при технической
инвентаризации домовладения будет
выявлена самовольная постройка, то
лицо, её осуществившее, может приобрести
на неё право собственности только
по решению суда (п.3 ст.222 ГК РФ). До приобретения
права собственности на самовольную
постройку, лицо, ее осуществившее, не
вправе ей распоряжаться, в том числе
отчуждать (п.2 ст.222 ГК РФ). Однако гражданским
законодательством любое
Гражданское законодательство
позволяет собственнику домовладения
распоряжаться любым, входящим в
его состав недвижимым объектом. Это
означает, что предмет договора купли-продажи
может состоять из любого объекта
входящего в состав домовладения.
Однако если предметом договора продажи
жилого помещения является жилой
дом (часть жилого дома), а сведений
о передаче обслуживающих такой
дом строений и сооружений в предмете
договора не содержится, то данный комплекс
имущества рассматривается
Однако, если в состав домовладения входит самовольная постройка и право собственности на неё не зарегистрировано, то при отчуждении жилого дома у покупателя не могут возникнуть права на такую постройку. Для приобретения новым собственником жилого дома права собственности на такое сооружение возможно только в судебном порядке с соблюдением установленных требований (абз.2 п.3 ст.222 ГК РФ). Возможен и другой способ приобретения новым собственником жилого дома прав собственности на самовольную постройку. Пункт 3 ст. 222 ГК РФ позволяет в судебном порядке признать право собственности на такое сооружение за лицом, осуществившим постройку (то есть за бывшим собственником дома) на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, если ему будет в установленном порядке предоставлен этот участок. То есть новый собственник жилого дома может в дальнейшем приобрести данную постройку по отдельному договору.
С принятием Закона о приватизации
жилищного фонда, по которому осуществлялась
безвозмездная передача жилых помещений
в собственность граждан, связан
положительный этап в развитии рынка
жилой недвижимости. Однако, в первоначальной
редакции данный Закон содержал запрет
на приватизацию коммунальных квартир,
который в дальнейшем был признан
неконституционным[32] . При установлении
данного запрета, как указывает
в своем постановлении
Эта ситуация была разрешена
путем принятия Федерального закона
от 20.05.2002 г. № 55-ФЗ «О внесении изменений
и дополнений в Закон Российской
Федерации «О приватизации жилищного
фонда в Российской Федерации»[34]
, которым были внесены изменения
в части отмены запрета на приватизацию
коммунальных квартир. Но в связи
с приватизацией коммунальных квартир
возникал вопрос с правами собственников
комнат на общие помещения коммунальной
квартиры. Для его решения как
раз и потребовалось
Тем самым выделились две
составляющие квартиры (жилого дома) –
комнаты и помещения
Так, согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда квартира состоит помимо жилой комнаты из ванной, санузла, кладовых, кухни и т.п.[35] . Данные помещения Инструкцией характеризуются как подсобные. То есть понятием «помещения вспомогательного использования» охватываются все подсобные помещения в квартире. Понятием же «помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты» как раз отражаются конструктивные особенности квартиры, жилого дома (отдельные помещения могут быть доступны только из одной комнаты). Соответственно такие помещения не могут принадлежать собственникам комнат на праве общей долевой собственности.
В связи со сказанным представляет
интерес гражданское дело, рассмотренное
мировым судьей судебного участка
№ 9 г. Северодвинска Архангельской
области[36] . В 1985 г. семье К., состоящей
из трех человек, была выделена двухкомнатная
квартира в г. Северодвинске. Договор
социального найма данного
Отказывая в удовлетворении
заявленных требований, мировой судья
исходил из того, что балкон, на пользование
которым претендует К., примыкает
не к местам общего пользования квартиры,
а к комнате, принадлежащей С.,
техническая возможность
Необходимо обратить внимание
на существующую неопределенность процедуры
отчуждения тех помещений, которые
могут быть доступны только из одной
комнаты, как в рассмотренном
примере. Неясность возникает в
связи с тем, что в технической
документации все помещения
Как уже говорилось, любое
подсобное помещение относится
к помещениям вспомогательного использования,
предназначенных для
Таким образом, в силу того,
что в законодательстве нет прямого
указания на необходимость включения
в предмет договора продажи жилого
помещения сведений о передаче покупателю
подсобного помещения, и такое помещение
может рассматриваться как
Помимо комнаты в квартире
к покупателю по договору продажи
жилого помещения переходит доля
в праве общей долевой