Автор работы: Пользователь скрыл имя, 07 Января 2013 в 11:29, дипломная работа
Цели настоящей работы можно сформулировать следующим образом:
Определение круга объектов гражданских прав, подпадающих под понятие жилое помещения, их оборотоспособности на современном этапе правового регулирования. Исследование специфики жилого помещения как объекта права собственности и как предмета договора продажи жилого помещения.
Исследование особенностей заключения, изменения и расторжения договора продажи жилого помещения.
Определение круга лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением при переходе права собственности на это имущество, на основе исследования правовых норм, устанавливающих основания их возникновения.
Исследование гражданско-правового назначения государственной регистрации договора и перехода прав собственности на жилое помещение и правовых последствий отсутствия такой регистрации.
При отчуждении же комнаты
в жилом доме (части дома) собственником
дома, которому принадлежит на праве
собственности земельный
Не трудно было заметить,
что рассмотрение вопроса о предмете
договора продажи жилого помещения
происходило преимущественно в
плоскости представлении о
Жилищное законодательство
устанавливает широкий перечень
видов жилых помещений, которые
отнесены к специализированному
жилищному фонду (ст.92 ЖК РФ). К таким
помещениям относятся служебные
жилые помещения, жилые помещения
маневренного фонда, жилые помещения
в общежитиях, домах системы социального
обслуживания и иные, перечисленные
в п.1 ст.92 ЖК РФ. Не смотря на то, что
данные помещения полностью отвечают
требованиям, предъявляемым к жилому
помещению, ЖК РФ устанавливает специальный
правовой режим, ограничивающий правомочие
собственника на распоряжение этим имуществом.
Данные помещения находятся только
в государственной и
Следует заметить, что запрет на отчуждение специализированных помещений не носит абсолютный характер, поскольку п.2 ст. 92 ЖК РФ закрепляет возможность исключения таких помещений из специализированного жилищного фонда на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Таким образом, специализированные помещения потенциально могут стать предметом договора продажи жилого помещения после исключения таких помещений из специализированного фонда в установленном порядке.
Стоит отметить, что правовой
режим служебных жилых
В отличие от служебных
жилых помещений жилые
Следует обратить особое внимание,
что законодатель собственникам
таких домов запрещает
Не трудно заметить, что запрет на отчуждение жилых помещений будет действовать только в случае, если государству или муниципальному образованию на праве собственности будут принадлежать именно жилые помещения. На практике же преимущественно государству или муниципальному образованию принадлежат на праве собственности не отдельные жилые помещения, а именно общежития как единые объекты гражданских прав. Говорит ли это о том, что установленный запрет на отчуждение специализированных жилых помещений ограничивает правомочие собственника распоряжаться общежитием? Для решения этого вопроса необходимо понять, что представляет собой общежитие, как понятие о нем соотноситься с понятием жилой дом.
Если общежитие представляет
собой жилой дом, то оно соответственно
является жилым помещением, относится
к жилищному фонду, и не может
отчуждаться в силу прямого запрета.
Однако общежитие не является жилым
домом, поскольку не отвечает предъявляемым
к нему требованиям. Так, жилым домом
признается индивидуально-определенное
здание, которое состоит из комнат,
а также помещений
Если следовать логике,
согласно которой установленный
запрет на отчуждение специализированных
жилых помещений не распространяется
на общежитие в целом как
ЖК РФ помимо закрепления особенностей правового режима специализированных жилых помещений, также предъявляет особые требования к самому жилому помещению, и в случае их не выполнения данное помещение не может быть предметом договора продажи жилого помещения.
Жилым помещением согласно п.2 ст.15 ЖК РФ признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В определении жилого помещения, содержащемся в ЖК РФ, следует выделить два интересующих нас признака.
Во-первых, предметом договора
продажи жилого помещения могут
быть только те помещения, которые отвечают
признаку пригодности для проживания.
По данному признаку, как было сказано,
были выделены помещения вспомогательного
использования в квартире (п.п.3,4
ст.16 ЖК РФ), которые Инструкцией
о проведении учета жилищного
фонда рассматриваются как
Во-вторых, признак изолированности
жилого помещения предполагает возможность
его выделения из ряда подобных ему
объектов, конструктивную обособленность.
Интерес к данному признаку обусловлен
тем, что в существующих квартирах
(жилых домах) имеются жилые комнаты,
которые непосредственно
Действовавший ранее ЖК РСФСР
содержал норму, в которой прямо
оговаривал признак не изолированности
смежных комнат (ст.52, ст.120 ЖК РСФСР).
Новый ЖК РФ не воспроизводит данное
правило. ЖК РФ лишь закрепляет признак
изолированности (п.2 ст.15 ЖК РФ) и функциональное
назначение комнаты (предназначенность
для непосредственного
Для уяснения содержания понятия
изолированности жилого помещения,
думается, необходимо обратиться к
понятию квартиры. Так, квартирой
признается структурно обособленное помещение
в многоквартирном доме, обеспечивающее
возможность прямого доступа
к помещениям общего пользования
в таком доме и состоящее из
одной или нескольких комнат, а
также помещений
Таким образом, жилая комната, которая сообщается с другой жилой комнатой (смежные комнаты), не обладает признаком изолированности и не может быть самостоятельным предметом договора продажи жилого помещения. Однако, чтобы жилая комната в рассматриваемом случае могла стать предметом договора, изолировать или обособить её от другой жилой комнаты будет не достаточно. Иными словами, функциональная составляющая такой комнаты (предназначенность для проживания) будет просто ликвидирована. Для того чтобы сохранить функцию жилой комнаты она должна отвечать еще одному признаку – иметь отдельный выход в помещения общего пользования квартиры.
Для устранения проблему отсутствия
в легальном определении
Необходимо также отметить, что в случае отчуждения смежных комнат, предмет договора продажи жилого помещения должен содержать сведения о передаче покупателю каждой комнаты. В данном случае правило, содержащееся в ст.135 ГК РФ, применить невозможно, так как невозможно установить, какая комната является принадлежностью. Если в предмете договора не будут отражены сведения о передаче покупателю каждой комнаты, то данный договор необходимо признавать незаключенным, поскольку между сторонами не достигнуто соглашение сторон о его предмете.
Помимо этого, в связи с принятием ЖК РФ актуальным стал вопрос о пределах ограничения права собственности гражданина на жилое помещение. ЖК РФ, устанавливая запрет на самовольное переустройство и перепланировку жилых помещений, предусматривает обязанность собственника такого помещения в разумный срок привести помещение в прежнее состояние (п.3 ст.29 ЖК РФ). Также кодекс говорит о том, что в самовольно переустроенном состоянии жилое помещение может быть оставлено только по решению суда (п.4 ст.29 ЖК РФ). Означает ли это, что данными нормами законодатель ограничил право собственности на переустроенное жилое помещение, в частности правомочие распоряжения таким объектом?
Особое звучание данный вопрос приобретает в связи с тем, что сделки с жилыми помещениями и переход прав на них подлежат государственной регистрации (ст.ст.551,558 ГК РФ), а учреждение юстиции может расценить наличие самовольной перепланировки как препятствие для перехода прав и на этом основании отказать в регистрации. Следует заметить, что такая ситуация возможна, поскольку учреждение юстиции обязано проверять законности сделки (п.3 ст.9 и п.1 ст.13 Закона о государственной регистрации), а на практике объемы такой проверки часто бывают безосновательными[38] .
Поскольку государственная
регистрация прав на недвижимое имущество
в многоквартирных домах
Понятия переустройства и
перепланировки определены ст.25 ЖК РФ.
Под перепланировкой, в частности,
понимается изменение конфигурации
жилого помещения, требующее внесения
изменений в технический
Если же собственник жилого
помещения столкнулся с ситуацией,
когда требуется внести изменения
в технический паспорт, а перепланировка
жилого помещения произведена им
с нарушением установленного порядка,
то, в первую очередь, возникает вопрос,
могут ли органы, осуществляющие инвентаризацию
помещений, отказать в выдаче технического
паспорта и тем самым создать
препятствие в отчуждении жилого
помещения. Согласно п.п. 3,7 Приложения
№3 к Инструкции о проведении учета
жилищного фонда наличие