Автор работы: Пользователь скрыл имя, 07 Января 2013 в 11:29, дипломная работа
Цели настоящей работы можно сформулировать следующим образом:
Определение круга объектов гражданских прав, подпадающих под понятие жилое помещения, их оборотоспособности на современном этапе правового регулирования. Исследование специфики жилого помещения как объекта права собственности и как предмета договора продажи жилого помещения.
Исследование особенностей заключения, изменения и расторжения договора продажи жилого помещения.
Определение круга лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением при переходе права собственности на это имущество, на основе исследования правовых норм, устанавливающих основания их возникновения.
Исследование гражданско-правового назначения государственной регистрации договора и перехода прав собственности на жилое помещение и правовых последствий отсутствия такой регистрации.
Документом, подтверждающим
право пользования жилым
По общему правилу отказополучатель
обладает равными с наследником
правами по пользованию и, если он
является дееспособным лицом, несет
солидарную с собственником
Право пользования жилым помещением (его частью) предоставляется на период жизни отказополучателя или на иной срок (п.2 ст.1137 ГК РФ). Если завещательный отказ установлен на определенный срок, по его истечении право отказополучателя пользоваться жилым помещением прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина не возникло на ином законном основании. Следует согласиться с мнением В.Н. Литовкина о том, что таким основанием относится, в частности, «членство в семье собственника»[64] , например, когда отказополучатель вступает в брак с наследником или усыновляется им.
При последующем переходе
права собственности на имущество,
входившее в состав наследства, к
другому лицу право пользования
этим имуществом, предоставленное по
завещательному отказу, сохраняет силу
(п.2 ст.1137 ГК РФ). Следует не согласиться
с мнением О.Ю. Шилохвоста[65] о
том, что данное правило не распространяется
на отказополучателей в силу отсутствия
в ЖК РФ прямого указания на сохранение
за отказополучателем права
Пункт 3 ст.33 ЖК РФ предоставляет
отказополучателю право требовать
государственной регистрации
Подытоживая вышесказанное, хотелось бы отметить следующее. Во-первых, в соответствии с действующим законодательством, права пользования жилым помещением сохраняют:
1. Члены семьи собственника
в случаях, прямо
2. Наниматели и постоянно
проживающие с ним граждане
по договору найма на
3. Получатели ренты по
договору пожизненного
4. Отказополучатели –
пожизненно, если иной срок не
установлен завещательным
Во-вторых, требование закона об обязательном включении в текст договора продажи перечня лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, необходимо рассматривать не как особое самостоятельное условие договора продажи жилого помещения, а выражение согласия покупателя принять от продавца жилое помещение, обремененное правами третьих лиц (что одновременно означает необходимость обязательного предупреждения покупателя о таких правах).
2.3. Цена договора купли-продажи жилого помещения
Условие о цене, сформулированное
в ст.555 ГК РФ, является общим для
всех договоров продажи
Помимо предмета в договоре
купли-продажи недвижимости обязательно
должна быть предусмотрена цена отчуждаемой
недвижимости. Цена данного договора
является его существенным условием
(п.1 ст.555 ГК РФ). Положение о том, что
исполнение договора, в котором не
определена цена, должно быть оплачено
по цене, обычно взимаемой при сравнимых
обстоятельствах за аналогичные
товары (ст.424 ГК РФ), не подлежит применению
к договорам продажи
Обязательное включение условия о цене имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются, исходя из продажной цены имущества.
Цена договора продажи недвижимости, находящейся в частной собственности, может быть определена по соглашению сторон (п.1 ст.424 ГК РФ) самостоятельно либо с привлечением профессионального оценщика, действующего на основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[68] .
В случаях, если недвижимое имущество
находится в государственной
или муниципальной
Так, распоряжением Мэра Москвы от 24.06.1996 г. № 15/1-РМ утверждена «Методика расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы, с учетом месторасположения дома»[70] . На территории муниципального образования «Город Архангельск» действует распоряжение мэра г. Архангельска от 31.10.1997 г. № 634р «О продаже жилых помещений в собственность граждан»[71] , согласно которому цена жилого помещения в коммунальных квартирах домов муниципального жилищного фонда, предложенного для приобретения в собственность гражданам, определяется в соответствии с п.2 ст.16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» путем проведения независимыми оценщиками рыночной оценки этого имущества.
Также цена недвижимого имущества, находящегося как в частной, так и государственной (муниципальной) собственности, может быть определена по результату конкурса или аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она также должна быть включена в договор.
Цена в договоре продажи недвижимости может быть установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п.3 ст.555 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором, установленная им цена на жилой дом, находящийся на земельном участке, включает и цену земельного участка или права на него (п.2 ст.555 ГК РФ). В случаях, если происходит одновременное отчуждение жилого дома и земельного участка, стороны в договоре могут указать цену каждого объекта в отдельности.
Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки3 .
Цена в договоре продажи недвижимости обязательно должна быть выражена в рублях (п.1 ст.317 ГК РФ). Допустимо также определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (п.2 ст.317 ГК). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.
Следует заметить, иностранная валюта является объектом, ограниченным в обороте на территории Российской Федерации (ст.129 ГК РФ). Расчеты в иностранной валюте на территории Российской Федерации носят характер исключения из общего запрета и допускаются только по основаниям и в режиме, разрешенным Банком России1 .
В отношении сделок с недвижимым
имуществом Федеральный закон от
10 декабря 2003 г. № 173-ФЗ «О валютном регулировании
и валютном контроле»2 не предусматривает
возможности использования
В случае, если договор продажи недвижимости предусматривает продажу в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ). В отсутствие этих сведений договор продажи недвижимости считается не заключенным. В случае, если иное не предусмотрено договором, с момента передачи недвижимого имущества и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п.5 ст.488 ГК РФ).
В данном параграфе можно также рассмотреть вопрос об изменении цены в договоре продажи недвижимости. Так, по общему правилу (ст.450 ГК РФ) изменение условий договора производится по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором, либо в судебном порядке.
По соглашению сторон в
добровольном порядке изменение
цены возможно как до, так и после
исполнения обязательства по оплате
недвижимости. Так, согласно ст.557 ГК РФ,
которая корреспондирует к ст.
Продавец недвижимости не может требовать изменения цены после её установления в договоре и исполнения обязанности покупателя по оплате недвижимости. Такой вывод подтверждается судебной практикой[72] . В рассмотренном деле продавец требовал изменения цены в связи с переоценкой основных фондов уже после исполнения покупателем обязанности по оплате и передаче имущества продавцом. В связи с этим суд пришел к выводу, что стороны исполнили обязательства надлежащим образом, они прекратились (ст.408 ГК РФ), и соответственно у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены.
В любом случае, если цена изменяется в добровольном порядке, соглашение о её изменении подлежит совершению в письменной форме (ст.452 ГК РФ) и государственной регистрации. Требование государственной регистрации такого соглашения основано на позиции судов, поскольку, по их мнению «соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды».2
3. Государственная регистрация договора и перехода права собственности
После введения в действия
части первой ГК РФ и принятия на
его основе Закона о государственной
регистрации, роль института государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
в регулировании отношений
Функция защиты интересов
участников сделок с недвижимым имуществом
этого института проявляется
в направлении деятельности органов,
осуществляющих государственную регистрацию.
Прежде всего, их деятельность связана
с проверкой законности сделки (ст.13
Закона о государственной регистрации)