Договор купли-продажи недвижимости: особенности правового регулирования в России

 

Негосударственное образовательное учреждение

 высшего профессионального  образования 

МОСКОВСКИЙ ИНСТИТУТ ПРАВА

 

 

Факультет  Юридический

 

Специальность «юриспруденсия»

 

                                                                                                 Допустить к защите:

 

Заведующая кафедрой

Озоженко С.В.

 

«___» ______________2009г.

 

 

 

 

 

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

 

На тему: « Договор  купли-продажи недвижимости: особенности  правового регулирования в России».

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                              Выпускник:    Павленчик А.П.

 

                                                                                                       Руководитель работы: д.ю.н. Кобец П.Н.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2009

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………..3

Глава   1. ПОНЯТИЕ   И   ЭЛЕМЕНТЫ   ДОГОВОРА   КУПЛИ-

ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие и предмет договора купли-продажи недвижимости .6

1.2. Стороны договора купли-продажи недвижимости 16

1.3. Форма договора и значение государственной регистрации ...20

Глава      2.      СОДЕРЖАНИЕ      ДОГОВОРА      КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Права и обязанности сторон 32

2.2. Ответственность сторон 37

Глава    3.    ОСОБЕННОСТИ    КУПЛИ-ПРОДАЖИ    ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Купля-продажа жилых помещений 40

3.2. Купля-продажа земельных участков 47

3.3. Купля-продажа других объектов недвижимости 55

Заключение 64

Список использованной литературы...................................................................66

 

 

 

 

Введение.

Операции с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. В советский период недвижимость практически не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач. Страна столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу же появилась работа по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения. Законы вводились в предельно короткие сроки на основе уже имеющейся практики. Они были недоработанными, временами противоречили друг другу и создавали обильную почву для различного толкования правовых норм. Для внесения ясности, как грибы плодились подзаконные акты, и постановления пленумов которые еще более усложняли и без того запутанную систему данных отношений. Необходимо было разработать такой кодифицированный правовой акт, который вобрал бы в себя всю имеющуюся практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс, Федеральный закон «о приватизации», ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», Земельного кодекса и других) среди видных юридических деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать. Появился широкий разброс концепции и точек зрения, общим для которых стала несводимость права к одному закону. К праву, как таковому, все чаще стали относить и судебную практику¹. Кроме обобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу. Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебным решений,   т.е.   можно   говорить   о   складывающемся,   благодаря   отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. Тем самым, судебный прецедент выступает регулятором общественных отношений, в том числе и отношений, связанных с оборотом недвижимости.

На основании изложенного, освещение проблемных вопросов применения норм материального права был  бы неполным без использования судебной практики. И тому не исключение - оборот недвижимости, а именно, регулирование договора купли-продажи недвижимости, являющееся предметом исследования настоящей дипломной работы.

Данная тема выбрана  в связи с тем, что сделки с  недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте. Изучение, имеющегося в наличии, материала представляется мне наиболее интересным, так как знание данного вопроса окажется весьма полезным в практическом применении.

В расцвет рыночных отношений  в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё  не устоялись, не приобрели законченных  форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Актуальность  и значимость предлагаемой работы заключена как в теоретическом, так и практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательской деятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что   влечет   за   собой   нарушение   прав   одной   или   другой   стороны   и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.

Целью моей работы является обобщение информации для правильного решения спорных вопросов, связанных с отчуждением недвижимости.

В работе поставлены задачи, исследовать элементы договора купли-продажи недвижимости, определить сферу действия договора, а также особенности применения к отдельным видам недвижимого имущества.

Как известно, в соответствии с Гражданским Кодексом РФ (статья 130 ГК РФ), к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение, которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса. Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. В Гражданском кодексе сделана дополнительная оговорка в отношении тех объектов, которые не связаны с землей, однако законом прямо отнесены к недвижимости. Это - подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество" (статья 130 ГК РФ). Таким образом, четкой характеристики понятия "недвижимость" нет.

Критерий "неразрывной  связи с землей" и "невозможности  перемещения без несоразмерного ущерба" не может служить общей, объединяющей недвижимость характеристикой.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА КУПЛИ - ПРОДАЖИ

НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие  и предмет договора купли - продажи недвижимости

Как известно, договор  купли - продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных граждански - правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

В п.1 статьи 454 ГК РФ дает следующее определение договора купли-продажи: «По договору купли-продажи  одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется  принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). На этом общем определении основывается договор купли - продажи недвижимости: По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» (ст. 549 ГК РФ) «по передаточному акту» (ст. 556 ГК РФ) и «по предусмотренной цене» (ст. 555 ГК РФ).

Как и всякий договор  купли - продажи, договор купли - продажи 
недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным 
(синаллагматическим). Правовое регулирование договора купли - продажи 
недвижимости как отдельного вида договора купли - продажи строится по 
следующей схеме. В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные 
правила, регламентирующие заключение договора купли - продажи

недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению этого договора. Указанные правила  сформулированы в качестве специфических  норм,   исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора 
купли - продажи   недвижимости   к договору   купли - продажи товаров

проявляется в том, что  в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли - продажи товаров².

Естественно, в случае с договором купли - продажи недвижимости 
основное видообразующее значение имеет такой элемент предмета 
договора, как продаваемый объект недвижимого имущества. Именно 
особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют необходимость 
установления специальных правил, регулирующих действия продавца по 
передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его 
принятию и оплате. Поэтому сфера действия договора продажи 
недвижимости может быть   определена   лишь   путем   анализа   объектов

гражданских прав,      охватываемых понятием "недвижимое имущество".

Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в  себя два 
рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, 
действия       продавца     и  покупателя     соответственно     по передаче

недвижимости, ее принятию и оплата. В тех случаях, когда  продается здание, сооружение или  иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.

Решающий шаг в утверждении  категории недвижимого имущества  в российском законодательстве сделал новый Гражданский кодекс Российской Федерации. Он не только посвятил специальную  статью классификации вещей на недвижимые и движимые (ст. 130 ГК РФ), но и ввел целый ряд статей и положений,    определяющих    специальный    правовой    режим    недвижимого имущества.

Правовой критерий отнесения  имущественного объекта к объекту недвижимости лежит в той формуле, которая включает и ст. 130 ГК РФ, и ст.1 Закона о регистрации - это прочная связь имущественного объекта с землей, то есть имущественный объект, который не может быть перемещен без соразмерного ущерба для использования его но назначению. Г.Ф. Шершеневич указывал: «Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи»³.

Земельный участок переместить  в пространстве невозможно. Здание, в случае попытки перемещения или погибнет, или перемещение будет связано несоразмерным ущербом его назначению. Поэтому по признаку прочной связи с землей земельный участок и здание относятся к недвижимости.

Вместе с тем, на практике признак прочной связи с землей далеко не всегда уловим. Показательный  пример из судебно-арбитражной практики привел СВ. Савкин, в научно-практическом семинаре на тему: «Обеспечение прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблемы, споры и пути их разрешения».

Одно государственное  унитарное предприятие владело  на праве хозяйственного ведения  холодильной камерой стационарно-промышленного типа. Руководитель этого предприятия решил совершить сделку - поменять это сооружение на автомашину. Сделка была заключена с акционерным обществом, которому принадлежало транспортное средство.

Но когда Комитет  по управлению имуществом узнал о  совершенной сделке, то был предъявлен иск в арбитражный суд о признании этой сделки недействительным   по   тем   основаниям,   что   предметом   сделки отчуждение по договору мены объекта недвижимости. Так как эта сделка была совершена   без   предварительного   согласия   собственника,   по   закону   она является ничтожной.

Ответчик, возражая против иска, полагал, что это сооружение является объектом движимого имущества, так как изготовлено было в  заводских условиях, в виде деталей, доставлено по железной дороге к месту возведения этого объекта. И ответчик считал, что таким же образом это сооружение может быть демонтировано и перемещено в другое место.

С этой версией согласились  и судебные инстанции, которые рассматривали  этот спор. Судебные акты были опротестованы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, который удовлетворил протест и указал на ошибочность выводов суда. Ошибка состояла в том, что суд учитывал лишь возможность демонтажа и перемещения объекта в таком виде на другое место. Но не учел вторую часть правовой формулы о том, что при этом должна учитываться соразмерность или несоразмерность ущерба для использования объекта в новом месте.

Из материалов дела видно, что объект сооружался на специально выделенном участке земли, для чего был возведен капитальный фундамент, подведены системы водо и энергоснабжения. Все эти затраты, связанные с создание этого объекта, на порядок превышали стоимость деталей⁴.

Н.А. Сыроедов считает, что  проблема состоит в различии научного определения недвижимости и дефиниции, содержащейся непосредственно в законе⁵. Следует отметить, что сам Г.Ф. Шершеневич сомневался в бесспорности данного им определения, подчеркивая, что вопрос о прочности связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью.    Б.М.   Гонгало   так же   отмечает,    что    проблема   в   том,    что используемые критерии прочности связи с землей носят оценочный характер⁶. Современные технические достижения позволяют в настоящее время перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без «несоразмерного», но и безо всякого ущерба их назначению. В этом случае, если следовать букве закона, здание, перемещенное на другой земельный участок, сохраняет качество объекта недвижимости, если в результате перемещения ему не причинен ущерб. На самом же деле юридически имеет место исчезновение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом.

Е.Ю. Петров считает, что  «ответ на вопрос о том, возможно ли перемещение без соразмерного ущерба для назначения вещи, должен строиться на основании применения ряда критериев в каждом конкретном спорном случае. Необходимо учитывать следующие обстоятельства: назначение вещи; характер связи с земельным участком; сохраняется ли объект в натуре в процессе перемещения. Так, остановочные комплексы, торговые палатки, иные сборно-разборные сооружения относятся к движимому имуществу. Вместе с тем, например, торговый павильон может обладать всеми характеристиками сооружения, перемещение которого невозможно либо крайне затруднительно»⁷.