Договор купли-продажи недвижимости: особенности правового регулирования в России

Решение суда о расторжении  договора продажи недвижимости не означает признания недействительности предшествующего  акта государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Данная регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании - договоре продажи недвижимости, остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на основании решения суда о расторжении договора продажи недвижимости и возврате недвижимого имущества продавцу, будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями.

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Оценка недвижимости -явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном   участке,   включает   цену   передаваемой   с   этим   недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.

Цена недвижимости в  договоре продажи недвижимости может  определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости наряду с обязанностью принять купленную  недвижимость является обязанность  по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При продаже недвижимости в кредит в соответствии с нормой п. 5 ст. 488 ГК РФ такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, возникшая па основании нормы п. 5 ст. 488 ГК РФ, как право (вещное обременение) на недвижимое имущество должна регистрироваться на основании заявления собственника - покупателя недвижимого имущества или продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488 ГК РФ установлена ипотека, при условии наступления обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 488 ГК РФ.

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Возложение на продавца   бремени   расходов   по   регистрации   можно   рассматривать,   как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество³². Однако практика российского рынка недвижимости идет в противоположном направлении.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Ответственность сторон по договору.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается исполнение сторон по договору продажи 
недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и 
принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или 
иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До 
фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю 
и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего 
документа     договор   продажи   недвижимости   не   может считаться исполненным.    Более того,    уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ   от  исполнения договора продажи      недвижимости.

Неисполнение продавцом  обязательств по передаче покупателю 
проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца 
различные неблагоприятные последствия       помимо       обязанности возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение статьи 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору па предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

           Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи     недвижимости     ненадлежащего   качества.     В   случае   передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется     всеми правомочиями   покупателя,   получившего (по договору купли - товар с недостатками  (ст. 475 ГК РФ), за исключением      права потребовать от    продавца     замены     товара    ненадлежащего     качества соответствующий договору³³.

Неисполнение покупателем  обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в параграфе 7 главы 30 ГК РФ в подобной ситуации, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли - продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486).

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению договора.

Так, комитет по управлению имуществом продал товариществу с 
ограниченной ответственностью автозаправочную станцию³⁴. В договоре 
предусмотрена        обязанность            покупателя уплатить       стоимость

автозаправочной станции  продавцу, а продавца - передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не были исполнены,  вследствие  чего  комитет предъявил  ему  иск о расторжении договора.   При   принятии  решения  по  данному  спору арбитражный суд исходил из следующих соображений.  В соответствии  с пунктом 2 статьи 450 ГК  РФ  договор   по требованию  одной   из сторон может быть расторгнут решению суда   при существенном его нарушении другой стороной. Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 
и   Пленума   Высшего   Арбитражного   Суда      Российской Федерации 
июля   1996  г.  № 6/8   "О некоторых       вопросах,  связанных с применением 
части   первой     Гражданского кодекса РФ" отказ покупателя от внесения

платежа  за   приобретенный   им   объект   приватизации   не   может рассматриваться   в качестве   основания     для        признания   сделки недействительной, поскольку он не мог иметь место при ее совершении, а в силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ должен признаваться основанием для расторжения договора купли - продажи приватизированного объекта. Поскольку покупатель существенно нарушил условия договора, суд вынес решение о расторжении заключенного договора. Помимо договорных обязательств, неисполнение стороной государственной регистрации сделки тоже является уклонением от исполнения договора. Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. На это указывает п.1 Информационного письма № 21: Бездействие лица апелляционная инстанция обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации, и поэтому считает, что истец правомерно обратился за защитой своих интересов в суд, так как сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал³⁵.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1. Купля - продажа жилых помещений.

Выделение в  главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных  продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения. как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связанных с теми земельными участками, на которых они расположены.

Понятие договора продажи  жилых помещений прямо в Гражданском  кодексе не предусмотрено. Его можно  вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости, (п.1 ст.549 ГК РФ).

"По договору  купли-продажи недвижимого имущества  (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

На заключение договоров купли-продажи отдельного жилого дома или его части распространяется тот же порядок, что и по сделкам  с недвижимостью, предметом которых является не только жилой дом, но и соответствующий земельный участок.

Существенным  условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом нрав о пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст.558 ГК РФ).

О праве членов семьи  собственников жилого помещения  говорится и в ст.292 Кодекса, где  устанавливается, что переход права  собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

На практике нередки  ситуации, когда новый собственник  жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать.

Но тем не менее, обман  с регистрацией - явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально  смогут воспользоваться своей собственностью³⁶.

Введение обязательного  порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства).

Правила определения  предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Исходя из данной нормы - в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Следует отметить, что  из правила ст. 554 ГК РФ, императивно  требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже  недвижимости, возникла серьезная проблема. Па этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст.554 ГК РФ. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах³⁷.

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить - может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное  на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил³⁸.

Исходя из прямого  указания законодательства, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст.ст. 8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.