Договор купли-продажи недвижимости: особенности правового регулирования в России

Таким образом, сделки (в  том числе купля - продажа) с указанными объектами ничтожны (ст.ст. 168, 169 ГК РФ).

Самовольная постройка  подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме  случаев, указанных в ст.222 ГК РФ (п.З). Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п.З ст.25 Федерального закона "Об архитектурной деятельности"³⁹).

Но прежде чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома), суд  должен определить действительно ли данная постройка является самовольным строением.

До 1 марта 2005 г. в силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права  собственности (в том числе по договору купли-продажи) на жилье сам  по себе не являлся основанием для  прекращения права пользования  этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как бы "обременяло" такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближало его с вещными правами. Перечень таких лип выявлялся на основании справки жилищно-эксплуатациоиной организации либо паспортного стола по месту нахождения отчуждаемого жилого помещения, и в договоре должна была присутствовать ссылка на реквизиты этой справки⁴⁰.

Федеральный закон от 30.12.2004 г⁴¹. изменил п.2 ст. 292 ГК РФ, установив, что переход права собственности на жилое помещение является основанием прекращения права проживания в этом жилом помещении членов семьи   бывшего   собственника.   Таким   образом,   с   1   января   2005   г.   Право проживания утратило один из  важнейших классических признаков вещных прав - свойство следования.

Претендовать на пользование  жилым помещением могут в соответствии с действующим законодательством:

- наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним 
граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК РФ.

- гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах 
срока действия договора найма (ст.685 ГК РФ)

В тех случаях, когда  продается жилой дом из состава  домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:

- наниматель и члены его семьи (ст.672 ГК РФ).

- гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах 
срока действия договора найма (ст.672,685 ГК РФ).

Подписание акта о  передаче жилого помещения имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.

Договор купли-продажи  жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п.З ст.433 ГК РФ). Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции. Регистрируется на основании заявления. Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и (или) покупателем (пункт 1 статьи 16 Закона), лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения (пункт 1 статьи 16 Закона)⁴². Для его регистрации и    следовательно, для его заключения, необходимо собрать и представить ряд документов. Одним из необходимых документов является справка из БТИ.

В справке БТИ указывается  оценочная стоимость комнаты  или квартиры, ее характеристика, сведения о владельцах жилого помещения.

В справке из налоговой  инспекции указывается об отсутствии задолженности по оплате налога на имущество, об оплате налога на дарение или вступление в права наследования.

Справка с места жительства нужна для выявления перечня  лиц, имеющих право пользования  отчуждаемым жилым помещением.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации  подлежит как сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

Договор купли - продажи  должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным  федеральным законом и иными  правовыми актами Российской Федерации (императивными нормами), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса)⁴³. При этом условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами Российской Федерации (пункт 4 статьи 421 Кодекса).

В соответствии с Кодексом в договоре продажи указываются  стороны договора (статьи 420, 549 Кодекса), а также определяются следующие условия⁴⁴: предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 Кодекса); цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора, указание цены за единицу площади, а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей); перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (статьи 292, 558 Кодекса).

При продаже квартиры или ее части в многоквартирном  жилом доме к покупателю недвижимости помимо права собственности на квартиру переходит право собственности па долю в общем имуществе жильцов⁴⁵.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2. Купля - продажа земельных участков.

Земельная недвижимость как правовая категория в действующем  российском законодательстве не отражена достаточно четко. Ее существование еще нуждается в глубоком правовом исследовании. И первые подходы к выяснению ее содержания и сущности в теоретической литературе были сделаны.

Ряд правовых норм Земельного кодекса РФ направлен на решение  проблемы переоформления прав на ранее предоставленные земельные участки.

Еще на заре земельной  реформы была сделана попытка  решить эту проблему. Закон РСФСР  от 23 ноября 1990 года № 374-1 "О земельной  реформе" предусматривал переоформление права пользования на земельные  участки для граждан и юридических лиц. Положения Закона РСФСР "О земельной реформе" были дополнены правовыми нормами Земельного кодекса РСФСР 1991 г., а также рядом указов Президента РФ.

Условия переоформления прав на землю граждан отличаются от условий переоформления прав на землю юридических лиц.

Каждый гражданин имеет  право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся  в его постоянном (бессрочном) пользовании  или пожизненном наследуемом  владении земельный участок, при  этом взимание дополнительных      денежных      сумм      помимо      сборов, установленных

федеральными законами, не допускается.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность  должно быть принято в двухнедельный  срок со дня подачи заявления в  письменной форме в соответствующий  исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (статья 29 Земельного кодекса РФ).

Для юридических лиц  предусмотрены специальные условия  переоформления прав на землю. Юридические  лица, кроме государственных и  муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса РФ⁴⁶.

В отношении юридических  лиц, имеющих земельные участки  на праве постоянного (бессрочного) пользования, установлен "принудительный" порядок переоформления права. Юридические  лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года.

Следует отмстить, что  в статье 45 Земельного кодекса РФ не предусмотрено прекращение права  постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком в результате непереоформления права. Поэтому "принудительный" порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может встретить противодействие на практике.

Общие положения, регулирующие приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной  или муниципальной собственности  и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлены в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Юридические лица, имеющие  в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных  участках, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, другими федеральными законами.

Гражданин, изъявляющий  желание продать, принадлежащий  ему на правах собственности земельный  участок, обращается в районный (городской) комитет по земельным ресурсам и землеустройству или его кадастровое бюро по месту расположения земельного участка.

Продавец предоставляет  комитету документ, удостоверяющий его  право собственности на земельный  участок (свидетельство о праве  собственности на землю или государственный акт на право собственности на землю)⁴⁷.

План земельного участка и материалы землеустроительного дела по его изготовлению, выполненные лицензированной организацией, принимаются регистратором с выездом на место. После приемки материалов землеустроительного дела и удостоверения плана земельного участка землеустроительное дело сдается в земельный архив комитета, а план земельного участка передается покупателю для оформления договора купли -продажи (купчей) земельного участка.

Договор купли - продажи (купчая) земельного участка оформляется  продавцом и покупателем при  наличии у продавца плана земельного участка и документа, удостоверяющего  его право собственности на земельный  участок, проверенного регистратором. Данные документы представляются в соответствующий комитет но земельным ресурсам и землеустройству для осуществления государственной регистрации сделки в Регистре договоров купли продажи (купчих) земельных участков. С момента государственной регистрации договора к покупателю переходит право собственности на купленный земельный участок, (п. 13 протокола).

После совершения действий, указанных в п. 13, граждане (покупатель и продавец) представляют купчую в  местную администрацию, которая  регистрирует право собственности  покупателя на землю и выдает ему свидетельство о праве собственности на приобретенный земельный участок⁴⁸.

Специальные правовые нормы  по переоформлению права пользования  на земельный участок собственниками зданий, строений, сооружений содержатся в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". В соответствии с пунктом 1 статьи 3 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 3 данного Федерального закона, он регулирует отношения при приватизации земельных участков, находящихся в государственной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Со дня введен г: я  в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте⁴⁹.

Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного    органом,     осуществляющим    деятельность    по    ведению государственного земельного кадастра. Указанный план земельного участка прилагается к договору купли-продажи земельного участка.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", изданные до введения в  действие Земельного кодекса Российской Федерации и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации.

Момент фиксации цены выкупа земельного участка установлен в Указе Президента Российской Федерации от 11 мая 1995 года N 478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации"⁵⁰.

Земельный участок, подлежащий приватизации, определяется по правилам пункта 3 Указа Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 года N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами"⁵¹. Объектом продажи является земельный участок, ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды.