Договор продажи зданий, сооружений

Из материалов дела следует, что в качестве доказательств исполнения договора купли-продажи недвижимости от 17.01.2005 истец представил в материалы дела приходный кассовый ордер от 17.01.2005 N 25 и квитанцию к нему.

Заявитель, указывая на наличие основания для признания за ним права собственности на спорный объект, обратился в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд  кассационной инстанции, оставляя без  изменения принятые по делу судебные акты, исходит из установленных судами обстоятельств, правильности применения и соблюдения норм права.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что предмет договора купли-продажи от 05.06.2001 N 29 и договора купли-продажи недвижимости от 17.01.2005 не согласован сторонами, поскольку  данные, определяющие расположение объекта  недвижимости - АБК на соответствующем земельном участке, площадь земельного участка, а также указания, на каком праве данный земельный участок принадлежит продавцу, сторонами определены не были.

Судами не принята  ссылка ООО «АТП Лянторское» на наличие в материалах дела - свидетельства о праве собственности, поскольку договор купли-продажи от 05.06.2001 N 29 и договор купли-продажи недвижимости от 17.01.2005 не содержат сведений о том, что предметом по ним является именно имущество, обозначенное в свидетельстве о государственной регистрации права собственности от 09.11.2000 серия 86А N 233752 с указанными в нем характеристиками.

При таких обстоятельствах ОАО «Лянторское АТП» в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, не обладая правом собственности на спорное недвижимое имущество, не имело права на совершение сделки - заключение договора купли-продажи от 05.06.2001 N 29 по его отчуждению.

В свою очередь  ООО «АТП Лянторское» по договору купли-продажи недвижимости от 17.01.2005 не приобрело право собственности на АБК, поскольку государственная регистрация перехода указанного права не произведена.

В связи с  тем, что предмет договора купли-продажи  от 05.06.2001 N 29 и договора купли-продажи  недвижимости от 17.01.2005 не согласован, а наличие возникшего права собственности ОАО «Лянторское АТП» не подтверждено, суды сделали правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы кассационной жалобы отклоняются, поскольку по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судами, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Суд кассационной инстанции считает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для отмены решения и постановления в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют⁸.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи здания, сооружения должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда  цена недвижимости в договоре продажи  недвижимости установлена на единицу  ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Цена является существенным условием договора продажи зданий, сооружений, при этом закон требует от сторон согласования именно цены недвижимости. При указании в договоре лишь стоимости объекта (в том числе по данным, содержащимся в техническом паспорте), без привязки к цене, условие о цене следует считать несогласованным, а договор – незаключенным⁹.

Цена продаваемой  недвижимости будет считаться согласованной, когда договор прямо определяет цену отчуждаемого объекта в денежных единицах, а также если он содержит указание на способы, при помощи которых такая цена может быть бесспорно определена. При этом в случае, если цена в договоре определена за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого покупателю имущества. Следует отметить, что не исключается возможность определения цены (валюты долга) в иностранной валюте.

Цена отчуждаемой недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя (в зависимости от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю) либо цену соответствующего земельного участка, либо цену права аренды этого участка. Данное правило является диспозитивным. Иной порядок определения цены может быть предусмотрен законом или договором.

Нередко единым договором оформляется продажа  нескольких объектов недвижимости или  продажа как недвижимых, так и  движимых вещей. Вопрос о том, достаточно ли для заключения договора лишь общей цены либо необходимо установление цены по каждому из отчуждаемых объектов, не находит в судебно-арбитражной практике однозначного решения.

Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости наряду с обязанностью принять купленную недвижимость является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При отсутствии в договоре условия о распределении  расходов по государственной регистрации  перехода права собственности эти  расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность  передать предмет продажи в собственность  покупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество. Однако практика российского рынка недвижимости идет в противоположном направлении.

1.2. Форма договора продажи зданий, сооружений

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи зданий, сооружений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор купли-продажи зданий, сооружений считается заключенным с момента подписания единого письменного документа обеими сторонами.

Статьей  551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом порядок государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, предприятий установлен Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним¹⁰, а также принятыми в его исполнение Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

Государственная регистрация  перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется  во всех случаях (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Государственная регистрация - это юридический акт признания  и подтверждения государством наличия, возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в реестр и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Соответственно, пока государственная регистрация не оспорена, обладателем прав на недвижимость считается лицо, которое указано в качестве такового в реестре.

Следует отметить, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. При этом отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не влияет на действительность договора¹¹.

Необходимость государственной  регистрации перехода права собственности  не оказывает влияния и на момент заключения договор продажи недвижимости. По общему правилу таковой вступает в силу и порождает соответствующие права и обязанности сторон с момента его подписания. Исполнение сторонами своих обязанностей, вытекающих из заключенного договора продажи недвижимости, может происходить и до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - предмет договора. Так, во исполнение договора продавец может осуществлять введение покупателя во владение недвижимым имуществом. Однако эти действия не влекут изменения каких-либо отношений продавца и покупателя с третьими лицами. В частности, несмотря на состоявшуюся передачу недвижимого имущества, продавец будет оставаться собственником недвижимого имущества (и должен восприниматься в подобном качестве всеми участниками оборота) до момента государственной регистрации права собственности за покупателем.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации  перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Данное судебное постановление  не заменяет собой акт регистрации  перехода права собственности и  является основанием для осуществления компетентным органом такой регистрации.

Государственную регистрацию  перехода права собственности по договору необходимо четко разграничивать от государственной регистрации  самого договора. По общему правилу  государственной регистрации договора продажи зданий, сооружений не требуется. Последний считается заключенным с момента его подписания.

2. ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ

2.1. Права на земельный  участок при продаже находящихся  на нем зданий, сооружений

Как установлено  ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда  продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая  недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный  участок, занятый такой недвижимостью  и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в данной статье воплощен принцип «единства судьбы», предполагающий неразрывную связь земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Этот принцип проявляется в том, что недвижимость, как правило, следует судьбе земельного участка и, наоборот, при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок¹².

Отчуждение  недвижимости, находящейся на земельном  участке и принадлежащей собственнику земельного участка, по общему правилу проводится вместе с земельным участком. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение недвижимости без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Право собственности  на земельный участок переходит  к покупателю расположенного на нем  недвижимого имущества в силу прямого указания закона. При этом данное правило не требует его закрепления (дублирования) договором. Равным образом отсутствует необходимость в особой индивидуализации (по правилам ст. 554 ГК РФ) в тексте договора соответствующего земельного участка. Отчуждение земельного участка без находящейся на нем недвижимости в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Сделки, нарушающие указанное правило, являются ничтожными как несоответствующие закону (ст. 168 ГК РФ)¹³.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве  собственности, допускается без  согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже  такой недвижимости покупатель приобретает  право пользования соответствующим  земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В частности, покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка¹⁴.

Указанные правила не затрагивают ситуации, когда продажа недвижимости противоречит условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором. Отсутствие согласия собственника земельного участка на продажу недвижимости в таком случае влечет недействительность последней (ст. 168 ГК РФ).

В случае, когда земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат разным лицам, собственник недвижимости имеет либо преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35 ЗК РФ), либо исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка.