Договор участия в долевом строительстве

Тенденцию к появлению  новых договорных форм и смешанных  форм договоров отмечал М.И. Кулагин: «При быстрых темпах развития сектора  услуг, соответственно, стремительно растет число и значение договоров в  этой сфере народного хозяйства. Появляются договоры, которые сочетают в себе элементы двух или более известных видов договоров»¹².

В связи с этим целесообразно  выделить классификационные признаки рассматриваемого договора. Но сначала  определим наиболее существенный, по словам Ю.В. Романца, нормообразующий признак - направленность обязательства¹³.

По договору долевого участия в  строительстве для личных нужд одна сторона (застройщик) обязуется в  установленный договором срок построить  определенный объект недвижимого имущества  или организовать его строительство, ввести в эксплуатацию и передать квартиру другой стороне (дольщику), а дольщик - в срок осуществить финансирование строительства объекта и принять свою долю в нем. Исходя из этого определения, становится ясно, что данный договор является договором на передачу имущества в собственность для использования в непредпринимательских целях.

Непредпринимательский характер рассматриваемого договора означает, что дольщик строит не для извлечения прибыли, а исключительно  для собственного проживания, то есть для личных потребительских целей. С застройщиком его связывает не партнерская коммерческая цель, а лишь приобретение того, что построено в результате. Далее этого их отношения не идут. Таков ключевой момент всех их взаимоотношений.

Участие вкладчика заключается в финансировании той части объекта, на которую направлен его интерес, то есть его вклад является долей в общей сумме вкладов других участников. И такое участие является «долевым». Такая формулировка, как «долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» более точно отражает сущность отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц.

Договор участия в долевом строительстве является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним. Существенные условия этого договора определяются ФЗ «Об участии в долевом строительстве …», однако в части, им не урегулированной, на договор участия в долевом строительстве распространяются общие положения ГК РФ о договорах и обязательствах;

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

После введения государственной  регистрации сделок с недвижимым имуществом оживились споры об отнесении  ее к форме сделки. При детальном анализе соотношения категорий «форма сделки» и «государственная регистрация сделки» приходим к выводу о том, что последняя не является формой сделки. Гражданский кодекс РФ предусмотрел только две формы сделки - устную и письменную.

Письменную форму подразделяют на простую письменную и квалифицированную (нотариальную). Поэтому при рассмотрении договора долевого участия граждан  в строительстве жилых помещений  необходимо помнить, что вопрос «о соблюдении надлежащей формы сделки решается вне зависимости от выполнения условия о ее государственной регистрации». Однако Н.М. Голованов считает, что «наряду с простой письменной и нотариальной формами совершения сделок, законом введена дополнительная стадия совершения некоторых сделок - государственная регистрация»¹⁴. И далее: «Если сделка подлежит государственной регистрации, то до момента такой регистрации сделка не считается облеченной в требуемую форму».

Существенным признаком  договора долевого участия является его особый предмет регулирования. Здесь отношения складываются по поводу недвижимого имущества - жилого помещения. Характеристика и свойства недвижимости определяют в значительной мере правовое регулирование отношений по долевому участию. Одно из них - государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним¹⁵.

Сторонами данного договора являются участник долевого строительства  и застройщик. Участником долевого строительства может быть любой  субъект гражданского права, находящийся  в состоянии установленной законом  правоспособности и дееспособности, а другой стороной договора – застройщиком - только специальный субъект, отвечающий требованиям Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве …». Статьей 2 Закона «Об участии в долевом строительстве…» предъявляется ряд требований к лицам, при наличии которых в совокупности они получают статус застройщика для обозначения одной из сторон в договоре участия в долевом строительстве. Во-первых, застройщиком может быть юридическое лицо любой организационно-правовой формы, предусмотренной гражданским законодательством; предприниматель без образования юридического лица. Во-вторых, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель должны иметь определенный земельный участок в собственности или на праве аренды; разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, физическое лицо застройщиком в целях закона «Об участии в долевом строительстве…» быть не может. Не могут быть застройщиком также те юридические лица, организационно-правовая форма которых не позволяет им иметь земельные участки на праве собственности или праве аренды. Наконец, лицо, отвечающее вышеизложенным критериям, должно осуществлять действия по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. К последним законодатель относит гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и т.п., за исключением объектов производственного назначения. Тем самым из предмета действия закона «Об участии в долевом строительстве…» однозначно выводятся объекты производственного назначения. Что касается «иных объектов недвижимости», то, видимо, определять, какой из объектов попадает в сферу действия Закона, а какой - нет, придется судам в каждом конкретном случае.

Законодатель впервые  установил жесткие ограничения  на привлечение средств участников долевого строительства. Привлекать денежные средства может только застройщик согласно ст.3 Закона. Отметим, это право не принадлежит застройщику изначально, а только при выполнении им определенных правовых предписаний. Для приобретения такого права застройщик должен совершить следующие действия:

1 Получить в установленном  порядке разрешение на строительство.  Согласно ст.51 Градостроительного  кодекса разрешение на строительство  представляет собой документ, подтверждающий  соответствие проектной документации  требованиям градостроительного  плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы, содержащиеся в проектной документации, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (в специально установленных случаях), разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение 10 дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство: проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; проводят проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям; выдают разрешение на строительство или отказывают в его выдаче с указанием причин отказа¹.

Важно обратить внимание на то, что разрешение на строительство  выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. На практике довольно часто органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, по заявлению застройщика могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства, реконструкции (например, разрешение на основные работы и устройство наружных коммуникаций), что допускается п.12ст.51 Градостроительного кодекса. В таком случае не ясно, достаточно ли получения разрешения на отдельные этапы строительства (при условии соответствия застройщика всем иным требованиям) для того, чтобы иметь право привлекать денежные средства участников долевого строительства? Данный вопрос может быть решен после утверждения Правительством РФ единой формы разрешения на строительство.

2 Опубликовать и (или) разместить проектную декларацию. Согласно ст. 19 Закона проектная декларация должна содержать две составляющие: информацию о застройщике, информацию о проекте строительства. Первая информация должна содержать основные сведения о застройщике с учетом его статуса, то есть является ли он юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, сведения о государственной регистрации, информацию об учредителях (участниках) застройщика - юридического лица, проектную историю застройщика за три года, лицензионные данные, сведения о финансовом состоянии застройщика. Содержание информации о проекте строительства определяется в соответствии со ст.21 Закона. Так, в проектной декларации должна быть отражена информация о цели, сроках и этапах строительства, об имеющемся разрешении на строительство, а также сведения о результатах государственной экспертизы проектной документации в случае ее проведения, данные о земельном участке и правах на него, даны проектной документации, касающиеся характеристик многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства, указание возможных рисков при реализации проекта, сведения о подрядчиках и др.

С момента опубликования  до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства  должно пойти не менее 14 дней. Помимо этого Законом установлено требование представления проектной декларации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства недвижимости.

3 Зарегистрировать в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства¹.

Для привлечения участников долевого строительства застройщику  не требуется иметь лицензию, несмотря на то, что Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденным постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002г. №174, выполнение функций заказчика-застройщика отнесено к лицензируемому виду деятельности по строительству. Дело в том, что Законом «Об участии в долевом строительстве…» и положением понятию «застройщик» придается совершенно разное значение. Впрочем, если застройщик намерен осуществлять не только привлечение участников долевого строительства, но и строительную деятельность, то соответствующая лицензия ему потребуется.

Характеризуя субъектный состав договора участия в долевом  строительстве, необходимо отразить и  наличие еще одного субъекта - собственно участника долевого строительства. Характеристика этого субъекта не представляет сложности с точки зрения особых, специально установленных законом требований, ограничений правового статуса. Участником правоотношения, стороной в договоре долевого строительства могут быть все субъекты гражданского права, находящиеся в состоянии установленной законом правоспособности (способности иметь гражданские права и нести обязанности) и дееспособности (способности своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их).

Существенными условиями  договора участия в долевом строительстве  является предмет договора, объект долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цена договора, срок и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого строительства.

Предмет договора участия в долевом  строительстве можно рассматривать  в двух аспектах в широком и  в узком. В широком смысле предметом  договора участия в долевом строительстве  многоквартирного дома являются действия по привлечению денежных средств (финансирование) на строительство (создание) объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома. В узком смысле предмет договора участия в долевом строительстве совпадает с объектом долевого строительства, создание которого является целью договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Предмет договора может быть определен  с помощью индивидуальных или  родовых признаков. Поэтому, в договоре участия в долевом строительстве многоквартирных домов следует индивидуализировать объект долевого строительства, что позволит максимально защитить интересы участников долевого строительства. В связи с этим, необходимо оформлять в качестве приложения к договору участия в долевом строительстве план многоквартирного дома (поэтажный план) с нанесением на него объекта долевого строительства.

Предметом договора участия в долевом строительстве  является деятельность застройщика  по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передаче их участнику долевого строительства.

В соответствии с ФЗ «Об участии  в долевом строительстве…» предметом  договора участия в долевом строительстве  является деятельность застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передаче их участнику долевого строительства.