Долевая собственность в гражданском праве Российской Федерации

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ и п. 1 ст. 247 ГК РФ распоряжение, владение и пользование  имуществом, находящимся в долевой  собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Из существа отношений по поводу общей собственности в многоквартирном жилом доме не следует, что данные положения ГК РФ РФ не могут к ним применяться.

Но правомочие распоряжения не исчерпывается только возможностью пользования и отчуждения имущества. Цивилистическая доктрина традиционно относит к распорядительным актам действия по потреблению, переоборудованию и уничтожению объекта собственности. Поэтому такие действия, как замена устаревшего инженерного и технического оборудования, перестройка помещений, предназначенных для обслуживания всего здания в целом, следует также признать распоряжением общей долевой собственностью в многоквартирном доме.

Поскольку правомочия распоряжения, владения и пользования  общим имуществом в многоквартирном  доме осуществляются участниками долевой собственности совместно, то возникает вопрос: что в таком случае определяет доля в праве общей собственности? Правомерно ли называть подобную собственность долевой?

В определенной степени доля в праве собственности  на общее имущество в многоквартирном доме соответствует доле участия в управлении товариществом собственников жилья или кооператива и в несении расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Согласно п.2 ст. 39 Жилищного кодекса доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.¹⁹

Таким образом, доля в общем имуществе представляет собой в большей степени долю в несении бремени содержания общего имущества. В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию.

Несмотря  на вполне определенное указание Закона, правило соразмерности доли в  общей собственности и доли участия  в расходах нельзя абсолютизировать. В конкретной ситуации суд, руководствуясь принципом справедливости, может  поставить распределение затрат на содержание общего имущества в многоквартирном доме в зависимость от характера и степени использования домовладельцами общего имущества.

Доля в  ценности общего имущества оказывает  влияние на степень интереса в  использовании и обеспечении сохранности общего имущества. Эта степень интереса частично определяет и степень несения затрат по содержанию общего имущества. Она же может учитываться судом и при разрешении конфликтов между собственниками помещений в многоквартирном доме. Таким образом, в основе деления права общей собственности в многоквартирном доме на доли лежит степень интереса домовладельцев. Вместе с тем она неодинакова по отношению к различным объектам общего имущества в многоквартирном доме. Законодатель не делает различий в правовом статусе общего имущества, предназначенного для обслуживания всех помещений в многоквартирном доме (например, крыши) и общего имущества, обслуживающего только часть помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

Практически все возводимые в настоящее время многоквартирные здания включают в себя несколько подъездов с межквартирными лестничными клетками и лестницами, каждый из которых обслуживает только квартиры, находящиеся внутри данного подъезда.

Многие вопросы, возникающие  по поводу эксплуатации общего имущества в отдельно взятом подъезде в многоквартирном доме, решаются исключительно домовладельцами только тех помещений, которые находятся в этом подъезде. Это решение таких вопросов, как уборка в подъезде, приобретение и установка дверей, домофонов и т.д. Дверь в подъезд, приобретенная на средства домовладельцев помещений, находящихся в этом подъезде, несомненно является общим имуществом в многоквартирном доме. Как уже говорилось выше в соответствии с п. 2 ст. 39 Жилищного кодекса доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.¹² Поэтому домовладельцы, понесшие затраты на приобретение двери, вправе потребовать соразмерного возмещения своих затрат со стороны иных домовладельцев, в том числе и тех, которым принадлежат помещения в других подъездах.

На практике различные улучшения общего имущества  в многоквартирном доме производятся только за счет тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых предназначены эти улучшения. В результате складывается ситуация, когда затраты на приобретение имущества несет часть домовладельцев, а имущество переходит в долевую собственность всех домовладельцев, большая часть которых относится к этому имуществу отчужденно, не имея к нему никакого интереса.

Таким образом, в законодательстве целесообразно  было бы отразить фактически существующие отношения между домовладельцами по поводу долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Для этого следовало бы закрепить правило, согласно которому общее имущество в многоквартирном доме находилось бы в долевой собственности тех домовладельцев, для обслуживания помещений которых оно предназначено.

2.3 Раздел имущества,  находящегося в долевой собственности  и выдел из него доли

Согласно  ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся  в долевой собственности, может  быть разделено между ее участниками  по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.  
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, означает прекращение общей собственности  для всех ее участников; выдел характеризуется  тем, что один или несколько участников общей собственности из ее состава  выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.  
Как раздел, так и выдел могут произойти по взаимному согласию участников общей долевой собственности. При этом каждому из них принадлежит право требовать выдела своей доли из общего имущества. Для осуществления этого права согласия остальных участников долевой собственности не требуется.  
Способы раздела и выдела различны. Имущество может быть разделено в натуре, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. При тех же условиях возможен и выдел доли в натуре. Если раздел имущества или выдел доли в натуре не допускается, то речь может идти об иных способах, например таких, как продажа всего имущества с распределением вырученной суммы по долям или выплата выделяющемуся сособственнику стоимости его доли.  
Если участники долевой собственности не могут договориться между собой о способе и условиях раздела и выдела, то возникший спор как спор о праве гражданском подлежит разрешению в судебном порядке. При этом выделяющийся сособственник по общему правилу может требовать выдела своей доли именно в натуре. В тех случаях, когда выдел доли в натуре не может быть произведен в точном соответствии с долей выделяющегося сособственника, эта несоразмерность устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. В зависимости от того, превышает ли доля в натуре долю в праве или, наоборот, обязанность по выплате компенсации возлагается либо на выделяющегося сособственника в пользу остальных участников долевой собственности, либо, напротив, на последних в пользу выделяющегося сособственника.  
Абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ формулирует правило, которое в известном смысле является отступлением от идеи, заложенной в п. 1 ст. 246 ГК РФ. В первом предложении этого отступления еще нет, поскольку выплата сособственнику компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с его согласия. Вслед за этим, однако, при определенных условиях допускается выплата сособственнику компенсации вместо выдела доли в натуре и при отсутствии его на то согласия. Что это за условия? Доля должна быть незначительна, не может быть реально выделена, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. При наличии этих условий суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. П. 4 ст. 252 ГК РФ сформулирован под несомненным влиянием ч. 3 п. 11 Постановления Пленума ВС РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 (Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. Изд. 2. М., 1995, с. 227)²⁰.  
При этом не учтено, что правило ч. 3 п. 11 названного Постановления находилось в соответствии со ст. 117 ГК 1964, согласно которой суд мог определить порядок не только владения и пользования, но и распоряжения общей собственностью. Ныне же суд может определить лишь порядок владения и пользования, но не распоряжения общей собственностью. Между тем в результате присуждения компенсации взамен выдела доли в натуре сособственник исключается из числа участников общей собственности, хотя, возможно, и предпочел бы остаться таковым, отказавшись от своего требования о выделе доли в натуре. К тому же неясно, допустимо ли присуждение компенсации лишь тогда, когда сам сособственник предъявил требование о выделе доли в натуре, или остальные сособственники также могут предъявить к нему иск о выплате компенсации, что повлечет утрату ответчиком права на долю в общем имуществе. Попытка "примирения" норм ГК РФ о порядке распоряжения общей долевой собственностью предпринята в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 (см. п. 35 - 37 Постановления), но она снимает далеко не все возникшие в практике применения соответствующих норм вопросы.

Рассмотрим несколько примеров раздела объектов имущества, находящихся в долевой собственности.

Пример 1. Раздел домовладений

В настоящее время  случаи, когда в силу различных  обстоятельств возникает общая долевая собственность на жилые дома (квартиры) и земельные участки, достаточно широко распространены на практике. И достаточно часто между сособственниками возникают разногласия при осуществлении владения и пользования общим имуществом. Путей преодоления таких разногласий не так много. К их числу можно отнести, главным образом, раздел имущества в натуре и определение порядка пользования общим имуществом.

Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, и выдел из него доли предусматривается  ст.252 ГК РФ.

Раздел такого имущества  означает раздел общей долевой собственности для всех ее участников. Выдел же характеризуется тем, что один или несколько участников общей собственности из ее состава выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.

При этом, раздел имущества  в натуре можно произвести, заключив между всеми сособственниками соглашение о реальном разделе домовладения и земельного участка пропорционально долям в праве общей собственности и прекращении долевой собственности. Таким же образом можно произвести и выдел доли из общего имущества. Заключение таких соглашений законно и возможно, они вступают в силу после государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке.

Если участники долевой собственности не могут договориться между собой о способе и условиях раздела или выдела, то возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. При этом выделяющийся сособственник может требовать выдела своей доли в натуре. Когда такой выдел невозможно произвести в точном соответствии в долей выделяющегося сособственника, эта несоразмерность устраняется выплатой соответствующей денежной компенсации. Выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается только с его согласия. При отсутствии согласия компенсация может быть выплачена только при невозможности выдела доли в натуре.

При рассмотрении судом  споров о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, или выделе из него доли, в первую очередь учитывается делимость  этого имущества. Так, в п.6 Постановления  Пленума Верховного Суда РСФСР №4 от 10 июня 1980 года указывается, что при разделе жилого дома выделяться могут только изолированные части жилого дома и построек хозяйственного назначения. Передача изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения исключает нанесение несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.

Большие сложности возникают  при разделе квартиры, находящейся  в общей долевой собственности, а также при выделе из нее доли. В п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №8 от 24 августа 1993 года «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»²¹ уточняется порядок раздела квартиры или выдела из нее доли. Из этого следует, что выдел доли в натуре допускается лишь в том случае, если существует техническая возможность:

– передачи истцу изолированной части жилых помещений (если все комнаты смежные, и нет технической возможности их изолировать, то выдел недопустим);

– передачи истцу изолированной части кухни, коридора и т.п. подсобных помещений;

– оборудование отдельного входа (если квартира находится на первом этаже, и конструктивные особенности дома позволяют оборудовать такой вход.

Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, — суд отказывает истцу в выделе или разделе квартиры. Однако, по просьбе истца он может определить порядок пользования жилым помещением, из которого нет возможности выделить отдельную квартиру.

На практике право общей долевой собственности на жилой дом (квартиру) прекращается путем его обмена на два или более дома (квартиры) или путем его продажи и распределения полученной платы между бывшими сособственниками. Ибо неделимое имущество не может быть разделено в натуре, раздел может быть осуществлен только путем продажи этого имущества и выплаты денежной компенсации каждому участнику общей долевой собственности пропорционально его доле в праве общей собственности. Так происходит обычно раздел домовладений, находящихся в общей долевой собственности.

Пример 2. Раздел земельного участка.

Раздел земельного участка  также возможен только при его  делимости, т.е. с образованием каждой из его частей самостоятельного земельного участка с тем же разрешенным режимом использования. Неделимость земельного участка значит соответствие его установленным минимальным размерам для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования. Менее таких размеров деление земельных участков не допускается. Предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества и дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства — нормативными актами органов местного самоуправления. Следовательно, раздел земельного участка в натуре зависит и от размеров этого земельного участка, и от числа владельцев-собственников, и от требований градостроительного кодекса, линий регулирования застройки и т.п.