Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения

Однако целесообразно  учитывать, что наниматели жилых  помещений по договорам социального  найма и многоквартирных домах  приобретают только право пользования  указанным выше общим имуществом, но не другие права собственников  этого имущества. Например, наниматели не вправе участвовать в общем  собрании собственников помещений  в многоквартирном доме и тем  более голосовать на таком собрании (ст. 45—48 ЖК РФ).

Как правило, общая часть  договорного права указывает  лишь на одно условие, соглашение по которому влияет на дальнейшую судьбу любого договора. Это – его предмет. (ч.2 п.1 432 ГК РФ) Остальные условия определяются законами (в нашем случае – ЖК РФ, гл.35 ГК РФ, Типовой договор социального  найма) и разрабатываются непосредственно  сторонами по договору.

Предмет любого договора является одним  из его существенных условий, без  согласования которого договор не будет  считаться заключенным. По общему правилу  описание предмета заключается в  указании конкретных действий, которые  стороны должны совершить в отношении  определенного имущества. По договору социального найма наймодатель  передает нанимателю и членам его  семьи в бессрочное владение и  пользование изолированное жилое  помещение. Указывается принадлежность жилого помещения к виду жилищного  фонда (государственная или муниципальная  собственность). При этом, если жилое  помещение находится в государственной  собственности, указывается на принадлежность к федеральной собственности, т.е. Российской Федерации, или к собственности  конкретного субъекта Российской Федерации.[13]

Причиной существования  родового обязательства (найма) без  обособления его видовых особенностей (социальный и коммерческий) выступает  не в последнюю очередь единый предмет обязательства – жилое  помещение. Выделяются три критерия при определении помещения в  качестве предмета договора найма. Во-первых, это удовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим  и т.д.) т.е. пригодность помещения  для проживания (ч.1 п. 1 ст. 673 ГК РФ), во-вторых, целевое назначение – постоянное проживание в нем физических лиц (ст.673 ГК РФ) и, в-третьих, изолированность  помещения.(ст.15 ЖК РФ).

Обязательное требование к помещению как к предмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств.

Предъявляемые к помещению  различного рода технические и ряд  других требований тесным образом связаны  с возможностью постоянного в  нем проживания. Только соответствующий  уровень пригодности отличает жилое  помещение от нежилого. Согласно ЖК данные требования определяются Правительством РФ.

Если первые два критерия (соответствие требованиям и целевое использование  – только для проживания) определяют помещение как жилое, то третий (изолированность) определяет жилое помещение именно как предмет договора найма.[14]

Раз жилое помещение является предметом найма, то объектом данного  обязательства являются действия. Одновременно с этим жилое помещение может  выступать и объектом в правоотношениях  собственности, как и всякая любая  вещь. (ст.128 ГК РФ)

Принимая во внимание, что  многие ценности выполняют несколько  ролей, как было только что сказано  на примере жилого помещения, принято  говорить об объекте как некоем благе, по поводу которого возникает соответствующее  правоотношение. Применительно к  жилищному законодательству этим благом является удовлетворение  каким-либо способом (приватизация, наем жилого помещения и т.д.) потребности физического лица в жилье.

Если выше приведенные критерии предмета найма относятся к обоим  видам найма, то вот порядок определения  размера этого предмета (жилого помещения) имеет различие. По договору социального  найма жилое помещение предоставляется  в пределах нормы жилой площади, а при коммерческом найме размер помещения не ограничивается. Следует  обратить внимание, что закон, применительно  к социальному найму, говорит  именно о норме предоставления, но не пользования жильем.[15]

Как следует из установленного ЖК РФ определения понятия «жилое помещение», помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ).

Поэтому не могут быть использованы в качестве жилых и, следовательно, являться предметом договора социального найма, помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. Напомним, что Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания было утверждено постановлением Правительства РФ[16]. В соответствии с ч. 1 ст. 4 Вводного закона[17] указанное Положение применяется постольку, поскольку оно не противоречит ЖК РФ.

Самостоятельным предметом  договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Неизолированное жилое помещение и помещения вспомогательного использования не могли быть самостоятельным предметом договора найма и прежде (см. ст. 52 ЖК РСФСР). Новеллой является то, что ЖК РФ дополнил этот перечень общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать, прежде всего, комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т.п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т.е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются такие, например, помещения, как кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.¹ 

Устанавливая правила о форме  договора социального найма, ЖК РФ в  ч. 1 ст. 63 воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор  заключается в письменной форме. Имеется в виду простая письменная форма (см. ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования. Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие решения о предоставлении жилого помещения, принятого в установленном порядке, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными[18].

Несоблюдение простой  письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или  соглашении сторон (см. п. 2 ст. 162 ГК РФ). Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма  действуют правила п 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться  в подтверждение сделки и ее условий  на свидетельские показания, но при  этом вправе приводить письменные и  иные доказательства.

Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие ЖК РФ, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде заключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК РСФСР правило, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.¹

Если ранее ордер – это  документ, по которому гражданину предоставляется  право пользования жилым помещением, а договор жилищного найма  – это документ, в соответствии с которым должно осуществляться пользование жилым помещением[19], то теперь будет иметь место только последний. Основанием для заключения договора социального найма будет решение о предоставлении жилого помещения. Данное обстоятельство явилось поводом для ошибочного заключения "договор вместо ордера". Это заключение является неверным. Как отмечают практически все ученые-теоретики, ордер в настоящее время является документом, на основании которого заключается договор социального найма жилого помещения.[20] Ордер входит в сложный юридический состав, на основании которого у нанимателя и членов его семьи возникает право пользования жилым помещением, расположенным в государственном и муниципальном жилищном фонде. По своей юридической природе ордер - это приказ, то есть административно-правовой документ, в котором содержится распоряжение жилищно-эксплуатационной организации предоставить гражданину, которому выдан ордер, и членам его семьи конкретное юридически и фактически свободное жилое помещение. Таким образом, применительно к жилищным правоотношениям в сфере социального найма ордер на жилое помещение и договор социального найма находятся в тесном, неразрывном единстве и взаимодействии.[21] Выдача ордера никак не может заменить собой заключение договора социального найма на жилое помещение, которое являлось на основании ныне недействующего ЖК РСФСР.

Между тем договор социального  найма и решение о предоставлении жилого помещения - это документы, принципиально  различные по своей юридической  природе. Договор регулирует гражданско-правовые отношения сторон, а решение - это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

При выработке условий  конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике целесообразно иметь в виду Типовой договор социального найма жилого помещения, который утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 года N 315.

1.2. Права, обязанности  и ответственность сторон договора.

В качестве сторон договорных отношений непосредственно выступают  стороны, между которыми данные отношения  и складываются.

Наименование сторон в  жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают.

В них есть две стороны: кредитор и должник (ст.307 ГК РФ). В  рассматриваемых обязательствах они  именуются как наймодатель и  наниматель. Учитывая двусторонний характер договора, любая из сторон договора найма жилья может быть как  кредитором, так и должником в  зависимости от ситуации.

Четкое определение фигуры наймодателя  имеет значение не только при выявлении  той организации, с которой наниматель стоит в обязательственных отношениях, но и при выяснении, кто может  выступать стороной при возможных  судебных процессах по жилищным спорам.[22]

По вопросу о том, кто  является наймодателем, в юридической  литературе и законодательстве нет  единого мнения. Как следует из ЖК РФ на стороне наймодателя при  социальном найме выступает уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления (ст.60 ЖК РФ). Ранее в этом качестве выступала  жилищно-эксплутацианная организация (ст.51 ЖК РСФСР). Таким образом, поскольку  конкретный субъект не обозначен, то расширяется круг возможных наймодателей.

Второй стороной данного  договора выступает наниматель - физическое лицо (гражданин Российской Федерации).

Права и обязанности  наймодателя по такому договору определены в ст. 65 ЖК РФ. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в  качестве стороны договора социального найма жилого  помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это  - далеко не единственное право наймодателя: ЖК РФ закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.

В ч. 2 ст. 65 ЖК РФ перечислены  основные обязанности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1)передать нанимателю  свободное от прав иных лиц 
жилое помещение;

2) принимать участие в  надлежащем содержании и в  ремонте общего имущества в  многоквартирном доме, в котором  находится сданное внаем жилое  помещение;

3) осуществлять капитальный  ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление  нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Независимо от того, предусмотрены  ли указанные обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку эти обязанности установлены в императивных правовых нормах федерального закона.

Согласно Типовому договору социального найма жилого помещения  обязанности наймодателя распределились следующим образом:

Наймодатель обязан:

а) передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим  и иным требованиям;

б) принимать участие в  надлежащем содержании и в ремонте  общего имущества в многоквартирном  доме, в котором находится сданное  по договору социального найма жилое  помещение;

в) осуществлять капитальный  ремонт жилого помещения.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном  доме, санитарно-технического и иного  оборудования, находящегося в жилом  помещении, Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы  за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков  жилого помещения и (или) общего имущества  в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением  указанных обязанностей Наймодателем;

г) предоставить Нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции  дома (когда ремонт или реконструкция  не могут быть произведены без  выселения Нанимателя) жилое помещение  маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение Нанимателя и  членов его семьи в жилое помещение  маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта  или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;