Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения

д) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта  или реконструкции дома не позднее  чем за 30 дней до начала работ;

е) принимать участие в  своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

ж) обеспечивать предоставление нанимателю предусмотренных в настоящем  договоре коммунальных услуг надлежащего  качества;

з) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

и) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные  жилищно-коммунальные услуги информировать  об этом Нанимателя;

к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета  платы за жилое помещение и  коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего  качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

л) принять в установленные  сроки жилое помещение у Нанимателя по акту сдачи жилого помещения после  расторжения настоящего договора;

м) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством  Российской Федерации.

Основанием ответственности наймодателя по договору социального найма является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения (при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения).

В ч. 1 ст. 66 ЖК РФ установил  отсылочную норму, согласно   которой   наймодатель   несет   ответственность, предусмотренную законодательством. Имеется в виду, и частности , законодательство об административных правонарушениях. Например, КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Если наймодатель не исполняет  такие юридические обязанности, как своевременное проведение капитального ремонта переданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жилом помещении устройств, предназначенных для оказания коммунальных услуг, то ЖК РФ наделяет нанимателя правами, реализация которых повлечет негативные для наймодателя гражданско-правовые последствия имущественного характера.

В таких случаях наниматель вправе по своему выбору предъявить к наимодателю любое из требований, указанных в ч. 2 ст. 66 ЖК РФ. Наниматель может потребовать: а) уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме; б) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме; в) возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

В ст. 67 ЖК РФ предусмотрены  основные права и обязанности нанимателяжилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные в данной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социального найма жилого помещения.

Так, наниматель жилого помещения  по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1)   вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2)   сдавать жилое помещение в поднаем;

3)   разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4)   осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5)   требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

К данному перечню можно  добавить право на пользование жилым  помещением, право на изменение и  расторжение договора

Необходимо обратить внимание на то, что указанные в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке, установленном  Жилищным Кодексом, иными актами жилищного законодательства, а также заключенным с ним договором социального найма жилого помещения. При реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1)   использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2)   обеспечивать сохранность жилого помещения;

3)   поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4)   проводить текущий ремонт жилого помещения;

5)   своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6)   информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Выполнение нанимателем  жилого помещения перечисленных в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, прежде всего соседей.

Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 ЖК РФ сформулированы как «открытые»: иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с ЖК РФ, иными законами и договором социального найма.

В том числе, согласно Постановлению  Правительства РФ об утверждении  Типового договора социального найма: наниматель обязан:

а) принять от Наймодателя  по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое  помещение, в котором проведен текущий  ремонт, за исключением случаев, когда  жилое помещение предоставляется  во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать  только дату составления акта, реквизиты  и стороны договора социального  найма, по которому передается жилое  помещение, сведения об исправности  жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения  для проживания, подписи сторон, составивших акт);

б) соблюдать правила пользования  жилыми помещениями;

в) использовать жилое помещение  в соответствии с его назначением;

г) поддерживать в исправном  состоянии жилое помещение, санитарно-техническое  и иное оборудование, находящееся  в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные  меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них  Наймодателю или в соответствующую  управляющую организацию;

д) содержать в чистоте  и порядке жилое помещение, общее  имущество в многоквартирном  доме, объекты благоустройства;

е) производить текущий  ремонт занимаемого жилого помещения.

К текущему ремонту занимаемого  жилого помещения, выполняемому Нанимателем  за свой счет, относятся следующие  работы: побелка, окраска и оклейка  стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с  внутренней стороны, радиаторов, а также  замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного  оборудования (электропроводки, холодного  и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение указанных  работ вызвано неисправностью отдельных  конструктивных элементов общего имущества  в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством  капитального ремонта дома, то они  производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им;

ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения  без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;

з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном  порядке плату за жилое помещение  и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством  Российской Федерации ценам и  тарифам.

В случае невнесения в установленный  срок платы за жилое помещение  и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;

и) переселиться с членами  своей семьи в порядке, установленном  Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта  или реконструкции дома, в котором  он проживает (когда ремонт или реконструкция  не могут быть произведены без  выселения Нанимателя), в предоставляемое  Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

к) при расторжении настоящего договора освободить в установленные  сроки и сдать по акту Наймодателю  в исправном состоянии жилое  помещение, санитарно-техническое и  иное оборудование, находящееся в  нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в  его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и  иного оборудования, находящегося в  нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность  по оплате за жилое помещение и  коммунальные услуги;

л) допускать в заранее  согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое  помещение работников Наймодателя  или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора  и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и  иного оборудования, находящегося в  нем, для выполнения необходимых  ремонтных работ, в случае расторжения  договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

м) информировать Наймодателя  об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым  помещением по договору социального  найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

н) нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

Ответственность нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регулируется общими правилами ст. 68 ЖК РФ и другими  нормативными правовыми актами, в частности, ГК РФ, КоАП РФ.

Основные права и обязанности  членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма регулирует ст. 69 ЖК РФ. Все члены семьи нанимателя, проживающего с ним, должны быть указаны в договоре социального найма и  также должна быть отмечена степень родства.  Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения относят проживающих совместно с ним в таком помещении его детей, родителей и супруга (супругу).

Членами  семьи  нанимателя  могут  быть  признаны также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы.

При изучении вопроса об обязанностях сторон договора социального найма  необходимо сказать, что регионы  вправе вносить в этот договор  свои дополнения, изменения. Но нужно  учесть, что существенные условия  договора указаны в Жилищном кодексе. Соответственно они должны быть отражены и в договоре. Например, такими существенными  условиями являются бессрочность договора, вопросы, связанные с предоставлением  услуг, с осуществлением капитального ремонта наимодателем. Это правовые обязанности, которые указаны в  Жилищном кодексе по отношению к  нанимателю и к наймодателю. Все  эти условия обязательно отражаются в договоре, и меняться они не могут.

 
 

2.Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения

2.1. Изменение договора  социального найма

Заключенные договоры должны исполняться на тех условиях, на которых было достигнуто соглашение сторон, и не должны изменяться. Такое  общее правило придает устойчивость гражданскому обороту.

Вместе с тем может возникнуть и такая ситуация, когда интересы общества требуют изменения условий  уже заключенных договоров. На этот случай рассчитано исключение из изложенного  выше правила.[23] 

Изменение и расторжение  договора социального найма жилого помещения производятся в соответствии с ст. 82, 83 Жилищного  Кодекса с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450—453 ГК РФ.

Изменение или расторжение  договора возможно лишь по взаимному  соглашению сторон. Соглашение об изменении  или о расторжении договора совершается  в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В случаях, когда договор  подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

 

Изменение договора социального  найма жилого помещения допускается при условиях, указанных в ст. 82 ЖК РФ.

Граждане, проживающие в  одной квартире, пользующиеся в ней  жилыми помещениями на основании  отдельных договоров социального  найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Дееспособный член семьи  нанимателя с согласия остальных  членов своей семьи и наймодателя  вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое  же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному  члену семьи умершего нанимателя.  

Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем  нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое  помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (см. ст. 70 ЖК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен  по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении  договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной  стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она  в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключений договора. В исключительных случаях договор может быть изменен  по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).