Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения

Досрочное расторжение договора с нанимателем вправе требовать  при определенных условиях в судебном порядке и наймодатель. Такими основаниями  являются 

Расторжение договора социального  найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях:

1) невнесения нанимателем  платы за жилое помещение и  (или) коммунальные услуги более  шести месяцев подряд;

2) разрушения или повреждения  жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия  которых он отвечает;

3) систематического нарушения  прав и законных интересов  соседей, которое делает невозможным  совместное проживание в одном  жилом помещении;

4) использования жилого  помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи  с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.(ч.4 ст. 83 ЖК РФ)[36]

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок (не более  года) для устранения нарушений, послужившим  основанием для расторжения договора найма. Если в течение определенного  судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя  принимает решение о расторжении  договора найма жилого помещения. При  этом по просьбе нанимателя суд в  решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения  на срок не более года.

В судебном порядке наймодатель  вправе расторгнуть договор еще  в одном случае, когда наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права  и интересы соседей, наймодатель  может предупредить нанимателя о  необходимости устранения нарушения.  

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор  найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные  абзацем четвертым пункта 2 статьи 82 ЖК РФ.

По требованию любой из сторон в  договоре, возможно, его расторжение: если помещение перестает быть пригодным  для постоянного проживания, а  также в случае его аварийного состояния; в других случаях предусмотренных  жилищным законодательством[37].

Расторжение договора найма  жилого помещения приводит к тому, что наниматель и другие лица, проживающие  в жилом помещении к этому  моменту, подлежат выселению на основании  решения суда (ст.688 ГК РФ).

Последствия выселения, как  правило, определены в ст. 84 ЖК и конкретизированы в ст. 85-91. 

Часть 1 ст. 83 ЖК РФ содержит общий  гражданско-правовой принцип, согласно которому расторжение договора, как  правило, возможно по соглашению сторон (ст. 450 ГК).

Вместе с тем словосочетание "может быть расторгнут в любое  время по соглашению сторон" применительно  к договору социального найма  имеет определенные особенности. Трудно себе представить, что наймодатель  без какой-либо причины может  обратиться к нанимателю с предложением расторгнуть бессрочный договор  социального найма, а тот в  свою очередь примет это предложение. Механический перенос в ЖК РФ положений  ГК РФ фактически привел к появлению  в ст. 83 неудачной нормы, которая  была бы понятной только в том случае, если бы законодатель исключил из ее текста указание на возможность расторжения  договора в "любое время". Расторгнуть  договор социального найма в "любое  время" может только наниматель. Это его исключительное право. У  наймодателя право на расторжение  договора обусловлено определенными  условиями.[38]

Наймодатель вправе потребовать  расторжения договора социального  найма жилого помещения в случае:

- невнесения нанимателем  платы за жилое помещение и  (или) коммунальные услуги в  течение более шести месяцев.

- разрушения или повреждения  жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия  которых он отвечает.

- систематического нарушения  прав и законных интересов  соседей, которое делает невозможным  совместное проживание в одном  жилом помещении.

- использования жилого  помещения не по назначению. (п.4 ст. 83 ЖК РФ)

Рассмотрим более подробно каждое из перечисленных оснований  расторжения договора социального  найма в судебном порядке по требованию наймодателя.

Одной из основных обязанностей граждан, проживающих по договору социального  найма, является обязанность своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги, что устанавливается ст. 67 ЖК РФ. Обязанность нанимателя жилого помещения по договору социального  найма по внесению платы за жилое  помещение и коммунальные услуги с момента заключения договора социального  найма устанавливается и ст. 153 ЖК РФ. Обязанности нанимателя осуществлять оплату жилья и коммунальных услуг  корреспондирует право наймодателя  требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и  коммунальные услуги, установленное  ст. 65 ЖК РФ. Структура платы за жилое  помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого  по договору социального найма или  договору социального найма жилого помещения государственного или  муниципального жилищного фонда, устанавливается  статьей 154 Жилищного кодекса РФ и включает в себя следующие платежи:

- плату за пользование  жилым помещением (плата за наем);

- плату за содержание  и ремонт жилого помещения,  включающую в себя плату за  услуги и работы по управлению  многоквартирным домом, содержанию  и текущему ремонту общего  имущества в многоквартирном  доме. Капитальный ремонт общего  имущества в многоквартирном  доме проводится за счет собственника  жилищного фонда;

- плату за коммунальные  услуги, включающую в себя плату  за холодное и горячее водоснабжение,  водоотведение, электроснабжение, газоснабжение  (в том числе поставки бытового  газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого  топлива при наличии печного  отопления).

В соответствии с п. 3 ст. 156 ЖК РФ размер платы за наем, за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается  органами местного самоуправления (субъекта Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации). Размер платы за коммунальные услуги, указанные выше, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов  Российской Федерации, органами местного самоуправления в установленном  федеральным законом порядке. Информация об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги должна быть доведена наймодателем (управляющей организацией) до сведения нанимателей жилых помещений  государственного и муниципального жилищных фондов (а также собственников  жилых помещений) не позднее чем  за тридцать дней до даты предоставления платежных документов, на основании  которых будет вноситься плата  за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.[39]

Неисполнение нанимателем  обязанности по оплате жилья и  коммунальных услуг является достаточным  основанием для расторжения договора социального найма. Следует учитывать, что члены семьи нанимателя несут  солидарную с нанимателем ответственность  по обязательствам, вытекающим из договора социального найма, и так же, как  и наниматель, обязаны нести расходы  по оплате жилья и коммунальных услуг.¹

Основание расторжения договора социального найма в случае разрушения или повреждения жилого помещения  нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, базируется на п. 3 ст. 67 ЖК РФ, устанавливающем обязанность  нанимателя (а также членов его  семьи в силу ст. 69 ЖК РФ) обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его надлежащее состояние.¹

Использование жилого помещения в  соответствии с его назначением  закрепляется в ст. 17 ЖК РФ, п. 1 которой  устанавливает, что жилое помещение  предназначено для проживания граждан. Указанная статья закрепляет право  граждан на использование жилого помещения, в котором они проживают  на законных основаниях, для осуществления  профессиональной деятельности или  индивидуальной предпринимательской  деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым  должно отвечать жилое помещение (требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные). Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается.[40]

Расторжение договора найма  жилого помещения следует отличать от прекращения права пользования  жилым помещением. С выбытием нанимателя договор социального найма не прекращается, его сторонами остаются оставшиеся участники, один из которых  замещает нанимателя. Договор найма  жилого помещения прекращается, если он перестает действовать в отношении  и нанимателя, и всех членов его  семьи одновременно.

Расторжение договора социального  найма следует отличать и от признания  его недействительным. Недействительный договор должен быть признан недействующим  с момента заключения, а при  расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма  должен быть признан недействительным в случае признания недействительным решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо при заключении договора без  такого решения[41].

Расторжение договора социального  найма жилого помещения следует  отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без  расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее  в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившиеся гражданин, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), выселение которого вообще не требуется.

Последствием расторжения  договора социального найма жилого помещения является утрата нанимателем  и всеми членами его семьи  одновременно права пользования  жилым помещением, а при необходимости  и выселение их из жилого помещения.

Закон предоставляет нанимателю право в любое время расторгнуть  по своему усмотрению договор социального  найма жилого помещения односторонним  действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется  согласие всех членов семьи, в том  числе временно отсутствующих, и  при необходимости - представителя  несовершеннолетних членов семьи.

Право нанимателя расторгнуть договор  найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей  односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается  законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может рассматриваться  как нарушающее конституционные  права и свободы последнего.[42]

Согласно ч. 2 ст.83 ЖК РФ на расторжение договора социального  найма по инициативе нанимателя он должен получить согласие проживающих  совместно с ним членов его  семьи, включая временно отсутствующих, в письменной форме. Каково юридическое  значение этого письменного документа? Наниматель и члены его семьи  могут выехать из помещения, занимаемого  по договору социального найма, расторгнув договор, и без обязательного  оформления между собой этих отношений  в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи на расторжение  договора может быть выражена не только путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, но и в форме  конклюдентного действия, когда воля выражается совершенным действием, а не прямым волеизъявлением. Например, одновременный выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место. Кроме  того, даже если на расторжение договора социального найма имелось письменное согласие члена семьи, но оно было дано, к примеру, под влиянием угрозы, такое согласие в случае спора  будет признано судом ничтожным (ст. 179 ГК РФ). Следовательно, письменная форма согласия членов семьи на расторжение  договора социального найма должна оцениваться в совокупности со всеми  иными доказательствами намерения  граждан расторгнуть этот договор.¹

Выезд на постоянное жительство в другое место надо отличать от временного отсутствия. Выезд на постоянное жительство определяется только намерениями  нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте  жительства другое жилье, переехал ли в другой населенный пункт и т.п.

Доказательствами такого намерения  могут быть устройство нанимателя на новую работу на основании трудового  договора (кроме срочного), получение  другого жилого помещения по договору социального найма, вселение в качестве члена семьи к иному лицу и  т.п. Любое из доказательств должно оцениваться с учетом других доказательств  и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету  и оценке в совокупности. Необходимо учитывать, что речь может идти о  переезде в другой населенный пункт  или в иное жилое помещение  в пределах того же населенного пункта[43].

Действующее законодательство не предусматривает обязательного  совместного проживания членов семьи, даже супругов. Так, согласно ст. 31 Семейного  Кодекса РФ каждый из супругов свободен в выборе мест пребывания и жительства. Поэтому выезд на постоянное жительство в другое место нанимателя или  одного из членов его семьи не означает, что аналогичная воля выражена и  остальными членами семьи. Если они  не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого  из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что  один член семьи выехал из помещения  на совсем, а другой - временно, например, в качестве сопровождающего.