Недвижимое имущество в системе объектов гражданских прав

Различие между делимыми и неделимыми вещами имеет значение в первую очередь при разделе  имущества, находящегося в общей  собственности. Неделимые вещи не подлежат разделу в натуре и поэтому  либо передаются одному из собственников  с предоставлением другим денежной или иной компенсации, либо продаются, а вырученная от продажи сумма  делится между собственниками.

Вещи разделяются также  на определенные индивидуальными признаками и определенные родовыми признаками (индивидуально-определенные и родовые  вещи). Индивидуально определенные вещи отличаются конкретными, только им присущими характеристиками (например, уникальная вещь) и, во-вторых, всякая вещь, которая по воле сторон выделена из массы других вещей того же рода и обозначена в договоре как данная конкретная вещь. Вещи, определенные родовыми признаками, характеризуются числом, весом, мерой и т.п., т.е. рассматриваются  как известное количество вещей одного и того же рода (10 тонн стали определенной марки). Понятие родовых обычно используется только по отношению к движимым вещам, ибо недвижимые вещи являются индивидуально-определенными в силу необходимости их государственной регистрации.

Индивидуально-определенные вещи признаются юридически незаменимыми. В случае гибели или порчи таких  вещей от обязанного лица можно требовать  лишь возмещения убытков, но не предоставления аналогичных вещей. Вместе с тем  только индивидуально-определенные вещи можно истребовать от обязанного лица в натуре (например, при неисполнении им договора купли-продажи или по виндикационному иску). Индивидуально-определенными могут быть как движимые, так и недвижимые вещи.

Потребляемые и не потребляемые вещи. К потребляемым вещам относятся  такие вещи, которые в процессе своего использования утрачиваются. Пользование ими связано с  их уничтожением. Примерами потребляемых вещей могут выступать картофель, цемент, бензин, мороженое и т.д. Потребляемой вещью может быть только движимое имущество. Не потребляемыми вещами являются такие вещи, которые в  результате их использования не утрачиваются. Конечно, износу подвержены любые вещи, но для их (не потребляемых вещей) амортизации  может потребоваться более или  менее длительный срок. В качестве примеров не потребляемых вещей можно привести автомобиль, здание, книги, мебель и т.д.

В чем практическое значение деления вещей на потребляемые и не потребляемые? Здесь так же, как и при делении вещей по другим основаниям можно сказать, что все зависит от того, где, в какой правовой ситуации возникнет необходимость в данном делении вещей. В настоящее время критерий потребляемости используется для определения предмета некоторых договоров. Так, предметом договора займа, контрактации являются потребляемые вещи, а предметом договора ссуды - только не потребляемые.

 Одушевленные и неодушевленные  вещи. Вполне естественно, что  большинство гражданских правоотношений  складывается по поводу неодушевленных  вещей, ибо гражданский оборот  данных объектов не ограничен  теми рамками закона, которые  установлены для одушевленных  вещей в связи с их физическими  свойствами.

Под одушевленными объектами  в гражданском праве Республики Беларусь понимаются домашние и дикие  животные. Статья 1 Закона Республики Беларусь «О ветеринарном деле» дает более  широкое определение термина  «животные». Животные - сельскохозяйственные, домашние, зоопарковые и цирковые животные, а также пушные звери, птица, рыба, пчелы и другие представители  животного мира[21].

Результаты использования  имущества (основной вещи), подразделяются на плоды, продукцию и доходы. Плоды - результат органического, естественного  приращения вещей (урожай, приплод скота  или птицы). При этом речь идет об отделимых (точнее, об отделенных) приращениях, ибо неотделенные приращения (плоды) являются составной частью вещи.

Продукция - техническое (в  этом смысле - искусственное) приращение имущества, полученное в результате его производительного использования (например, готовая продукция какого-либо завода). В данном случае под продукцией понимаются вещи или овеществленные результаты работ или услуг (в  частности, результат ремонта или  иного улучшения вещи). Доходы - экономическое  приращение имущества, прежде всего  в виде денег (доходы от акций или  по вкладу, проценты от пользования  чужими денежными средствами и т.п.). Доходы могут иметь и натуральный  характер (например, арендная плата  в соответствии с п. 2 ст. 614 ГК может  устанавливаться в виде части  готовой продукции, полученной в  результате использования арендованного  имущества).

Глава 3 Понятие и признаки недвижимого имущества.

Как мной было уже указано  выше, что в соответствии со статьей 130 ГК к недвижимым вещам относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный  комплекс, подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические  объекты. Законодательными актами к  недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, данный перечень не является закрытым. Разграничивая  движимые и недвижимые вещи, законодатель, прежде всего, исходит из их естественных свойств. Как считает О.Н. Садиков, определяющим признаком, позволяющим  отнести объект к недвижимому  имуществу, является, таким образом, его прочная связь с землей. Причем не играет роли, имеет ли вещь природное происхождение или  создана руками человека, возвышается  ли она над поверхностью земли (здания, сооружения), является ли частью, разновидностью самой этой поверхности (земельные  участки, водные объекты) либо скрыта в  глубине земли (участки недр, туннели  и станции метрополитена) [2, с. 195].

Возможно, это не совсем верно. Да, характерным признаком для  большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с  землей, именно благодаря которой  они обычно обладают повышенной стоимостью. Но существуют объекты, которые не имеют  характерной связи с землей, и  эти объекты напрямую закреплены в ст. 130 ГК.

Помимо земли и объектов, которые неразрывно с нею связаны, нормы данной статьи относят к  недвижимым вещам также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, суда плавания «река-море», космические  объекты.

Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению  без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого.

Как пишет Сергеев, «Признание их недвижимым имуществом, которое  характерно для гражданского законодательства многих стран, обусловлено высокой  стоимостью данных объектов и связанной  с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота» [13, с. 201] .

А О.Н. Садиков считает, что  данные объекты отнесены к категории  недвижимых по причине особых полезных свойств, обусловливающих необходимость  более жесткой правовой регламентации  возникающих по поводу них отношений [2, с. 204].

На мой взгляд, законодатель отнес данные объекты к категории  недвижимых вещей все-таки по причине  их высокой стоимости и повышения  надежности их гражданского оборота.

Таким образом, недвижимость (как и движимое имущество) представляет собой юридическую, а не физическую (техническую) категорию. С одной  стороны, современный уровень техники  давно позволяет «двигать» практически  любые объекты, включая здания, сооружения и даже землю. С другой стороны, например, самовольно построенный объект, даже будучи тесно связанным с землей, будет являться просто самовольной  постройкой (ст. 223 ГК). Речь, следовательно, идет об особом виде объектов гражданских  прав, нормальный оборот которых невозможен или затруднен в отсутствие их государственной регистрации.

Глава 4 Особенности правового режима недвижимого имущества.

Отнесение вещей к недвижимым или движимым имеет важное значение. Оно существенно влияет на их правовой режим [3, с. 355].

Сказанное дает основание  утверждать, что под понятием недвижимости, употребляемым в ст. 130 ГК, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные  права на данные вещи. Это можно  объяснить следующими причинами. Использование  вещей лицами, не являющимися их собственниками, возможно только путем  предоставления им собственниками соответствующих  вещных прав. И потому объектами  гражданских прав на пользование  чужими вещами являются не вещи как  таковые, а лишь права на их использование. Как следствие, данные права становятся объектами экономического оборота  и связанных с ним правоотношений.

Как считает В.П. Мозолин, все было бы проще, если бы в качестве единственных пользователей недвижимых вещей выступали их собственники. Тогда не было бы вообще необходимости  включать в понятие недвижимого  имущества право собственности, поскольку в этом случае право  собственности на вещь и использование  собственником вещи по отношению  к третьим лицам будут составлять единое целое [9, с. 82].

Стоит отметить, что единого  законодательного акта, определяющего  правовой режим недвижимых вещей, в  Республике Беларусь нет. Соответствующие  правила содержатся в ряде статей ГК и некоторых других нормативных  актах. В качестве общего положения  ст. 131 ГК предусматривает государственную  регистрацию вещных прав на недвижимые вещи и сделок с ними. Что касается правового закрепления государственной регистрации недвижимого имущества, то он закреплен в Законе Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (в ред. Закона Республики Беларусь от 04.01.2010 №109-З).

В соответствии со ст. 3 данного  Закона государственной регистрации  подлежат следующие виды объектов недвижимого  имущества: земельные участки, капитальные  строения (здания, сооружения), незавершенные  законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, в том  числе жилые, предприятия как  имущественные комплексы, а также  иные виды недвижимого имущества  в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь [27].

Правила государственной  регистрации в отношении участков недр, обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений, воздушных  и морских судов, судов внутреннего  плавания, судов плавания «река - море», космических объектов устанавливаются  Правительством Республики Беларусь, если настоящим Законом, иными законодательными актами Республики Беларусь не определено иное.

Президентом Республики Беларусь могут устанавливаться иные правила  государственной регистрации недвижимого  имущества, прав на него и сделок с  ним, чем те, которые предусмотрены  данным Законом [1].

Государственная регистрация  имеет правоустанавливающее значение, т.е. права на недвижимое имущество  возникают с момента их государственной  регистрации. Государственная регистрация  осуществляется специально уполномоченными  органами - республиканскими организациями  по государственной регистрации  недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ст. 5 закона о государственной  регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним). Государственная  регистрация производится путем  внесения соответствующей записи в  Единый государственный регистр  недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

В подтверждение регистрации  правообладателю выдается свидетельство (удостоверение) о государственной  регистрации.

Государственная регистрация  недвижимого имущества обладает свойством публичной достоверности: зарегистрированное право с момента  его регистрации считается юридически действительным, и субъекты при совершении сделок могут доверять сведениям, внесенным  в Единый государственный регистр  недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Государственная регистрация  некоторых видов недвижимого  имущества производится в порядке, установленном Правительством либо Президентом Республики Беларусь, - Закон о государственной регистрации  недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на них не распространяется. Например вопросы, касающиеся регистрации  судов внутреннего плавания, судов  смешанного (река-море) плавания, а также  маломерных судов, принадлежащих организациям внутреннего водного транспорта Республики Беларусь и прав на них, регулирует постановление Министерства транспорта и коммуникаций Республики Беларусь от 18.09.2007 №50 (в ред постановления Минтранса от 25.02.2008 №13) [28].

Особенности правового режима недвижимого имущества применительно  к определенным ситуациям отражены и в иных статьях ГК. Это проявляется, в частности, в установлении особого  порядка приобретения права собственности  на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 226 ГК). В обращении взыскания на предмет залога, которое в отношении  недвижимого имущества допускается  в определенных случаях и без  заявления требования в суд (п. 1 ст. 330 ГК). И в диспозитивном правиле  об определении места исполнения обязательства (ст. 297 ГК). А так же в установлении сроков большей продолжительности  для реализации права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности на недвижимую вещь (п. 2 ст. 253 ГК) или приобретения права собственности на недвижимую вещь способом приобретательской давности (п. 1 ст. 235 ГК) и т.п.