Особенности продажи отдельных видов недвижимости

Для  определения  цены  продаваемого  объекта  недвижимости (с      учетом  цены  земельного  участка  или права на него) стороны могут      прибегнуть  к услугам  профессиональных оценщиков,  действующих на      основе  Федерального  закона  от  29  июля  1998 г.  "Об оценочной      деятельности в Российской Федерации".¹⁶

Цена  недвижимости  может  быть установлена в договоре продажи      недвижимости  на  единицу  ее  площади  или  иного  показателя  ее      размера.   В  этом  случае  общая  цена  продаваемого  недвижимого      имущества,  подлежащая уплате покупателем,  определяется исходя из      фактического  размера переданного покупателю недвижимого имущества      (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

          Момент   вступления   в  силу  договора  продажи  недвижимости      определяется  в соответствии  с общими правилами,  предусмотренными      пунктом  1 статьи  425  и пунктом  1 статьи  433  ГК  РФ:  договор      вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его      заключения,   каковым   признается   момент   подписания  договора      продавцом и покупателем.

         В.В. Витрянский отмечает-“После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой.”¹⁷

Исключение  составляет  лишь  договор продажи жилых помещений. О  
чем будет рассмотрено в следующем параграфе.

Таким образом, к существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества относятся: предмет договора, определение которого должно быть произведено с особой тщательностью и содержать все необходимые данные и характеристики; и цена продаваемой недвижимости определяемая соглашением сторон.

1.4. Государственная регистрация

Государственная  регистрация  прав  на  недвижимое имущество  и      сделок  с ним  впервые  была  предусмотрена  Гражданским  кодексом      Российской Федерации 1994 года (ст. 131) и  принятым в соответствии  с ним Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О регистрации прав  на  недвижимое  имуществом и сделок  с  ним"  (далее  -  Закон  о  регистрации).  С учетом времени  введения  в  действие  названного  Закона  обобщение судебной практики проведено на основании тех дел, которые были рассмотрены кассационной инстанцией в период с января 1998 по декабрь 1999 года (57 дел).

          Пунктом 1 статьи 165 предусмотрено, что  несоблюдение нотариальной  формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной   регистрации   сделки  влечет  ее недействительность ,такая сделка считается ничтожной. В силу пункта 3 статьи 433 договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если   иное не установлено законом.

         Договор  продажи  жилого  дома,  квартиры,  части  жилого дома или      квартиры   подлежит   государственной   регистрации   и  считается     заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В.В. Витрянский обращает особое внимание на то, что “договор продажи      недвижимости  (за  исключением  продажи жилых помещений) считается      заключенным  и вступает в силу именно с момента его подписания,  а      не   с  момента   регистрации   перехода   права  собственности  к   покупателю.”¹⁸                               Так,   комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный      суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании      стоимости помещения магазина,  приобретенного по договору купли -      продажи,  заключенному на основании результатов аукциона,  и пеней  за просрочку оплаты.

          Арбитражный   суд в удовлетворении исковых  требований отказал в      полном объеме.  При рассмотрении  спора судом было установлено,  что      сумма основного  долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во      взыскании   пеней   отказано   в  связи  с тем,   что  договор  не      зарегистрирован  в установленном  порядке,  то  есть  не вступил в      законную  силу.  В  этом случае,  по мнению суда первой инстанции,      договорная ответственность не применяется.

         Апелляционная  инстанция  не  согласилась  с решением  суда  и      удовлетворила  исковые  требования комитета о взыскании с общества      пеней  за  просрочку оплаты в размере,  предусмотренном договором.      При   этом   апелляционная   инстанция  обоснованно  сослалась  на     следующие обстоятельства.

         В  соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и      становится  обязательным  для  сторон с момента его заключения. В      статье  433  указано,   что договор,  подлежащий  государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если      иное не установлено законом.  Г.К. Р.Ф. предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия (ст.  560).   Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных,  кроме указанных,  видов недвижимого имущества.   Регистрация перехода права собственности (ст. 551) не означает      регистрации самого договора купли - продажи.

Поэтому апелляционная инстанция  постановила, что договор купли- продажи  здания  следует  считать  заключенным  с момента  его  подписания согласно  пункту 1статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации¹⁹.

          Государственной   регистрации  подлежит  не сам  договор продажи      недвижимости,  а  переход  права  собственности  на недвижимость по      такому  договору  от  продавца  к покупателю (ст.  551 ГК РФ).  Для      сторон  договор вступает в силу с момента его подписания. В.В. Витрянский пишет- “Роль же      государственной   регистрации   перехода  права  собственности  на      недвижимость  к покупателю  заключается  в том,  что  только после      регистрации   покупатель   становится   собственником  недвижимого      имущества  в глазах  третьих  лиц.”²⁰        

 Как   уже   отмечалось,   применительно   к  договору  продажи      недвижимости в ГК РФ имеются специальные правила о государственной      регистрации   перехода   права   собственности   на  недвижимость,      исключающие   применение   некоторых  общих  положений  Кодекса  о      государственной  регистрации сделок и договоров:  положение о том,      что   сделки  с землей  и другим  недвижимым  имуществом  подлежат      государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных      статьей   131  ГК  РФ  и Федеральным  законом  "О  государственной      регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 1 ст. 164);  положение  о том,  что договор,  подлежащий государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433). Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в      силу  делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для      третьих лиц!). М.Г. Пискунова указывает-“Именно с момента заключения договора (до государственной   регистрации) покупатель вправе требовать  от   продавца  его исполнения,  то есть передачи ему проданного объекта недвижимости.”²¹ Учитывая существующий   порядок  государственной  регистрации  перехода права собственности на недвижимое имущество,  во   всех   случаях   исполнения   договора  продажи  недвижимости предполагается,  что  в течение  определенного  промежутка времени  покупатель  находится  в положении  фактического владельца объекта недвижимости  при  сохранении  права  собственности  на  указанный  объект  за  продавцом  (во  всяком случае,  с точки зрения третьих  лиц).

         Определенным своеобразием отличается и правовое положение  продавца  недвижимого имущества,  исполнившего обязательство перед  покупателем   по   передаче   объекта  недвижимости,   до  момента      регистрации  перехода  права  собственности  к покупателю.  В этом      случае  продавец  сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно,  обладает  правомочиями по пользованию,  владению и      распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет  статус  титульного  владельца,  поскольку владеет проданным недвижимым  имуществом  на  законном  основании  (договор  продажи недвижимости). Получается, что в подобной ситуации ни продавец, ни   покупатель   не   может   распорядиться соответствующим объектом недвижимости. Данное обстоятельство  подтверждается  и официальной позицией  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, нашедшей отражение    в Постановлении Пленума от 25 февраля 1998 г.  N  8  "О некоторых   вопросах  практики  разрешения  споров,  связанных с защитой права   собственности и других вещных прав".

          Согласно пункту 14 данного Постановления при разрешении споров,    связанных   с возникновением   и прекращением   права    собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить   из  того, что до  государственной регистрации перехода  права   собственности   покупатель   по   договору  продажи недвижимости,    исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом,  поскольку право   собственности   на имущество   до   момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.   После передачи  недвижимого имущества покупателю,  но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе  им  распоряжаться,  поскольку указанное имущество служит предметом исполненного  продавцом обязательства,   возникшего  из  договора  продажи,  а покупатель является его законным владельцем.  В случае заключения   нового   договора  об  отчуждении  ранее  переданного  покупателю   имущества   продавец  несет  ответственность  за  его   неисполнение.²²

         Указанное  различие правовой природы отношений,  при которых и      покупатель, и  продавец не   могут  распоряжаться объектом   недвижимости, переданным покупателю во исполнение договора продажи   недвижимости,  особенно  заметно при анализе возможных последствий  отчуждения  (либо  распоряжения  в иной  форме)  такого  имущества  покупателем   или  продавцом.   Очевидно,   что  любая  сделка  по    распоряжению   объектом  недвижимости, совершенная покупателем, недействительна, как  противоречащая закону.  Если  же сделки по  распоряжению недвижимым   имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не   могут   быть   признаны    недействительными.  При этих условиях будет невозможно исполнение   обязательств,  вытекающих  из  таких  сделок,  по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед  кредиторами за неисполнение обязательств.

          Положение ГК РФ о том, что исполнение договора продажи недвижимости  сторонами до  государственной  регистрации  перехода  права  собственности  не служит основанием для изменения  отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца   распорядиться  переданным  покупателю объектом недвижимости  не  может  препятствовать обращению взыскания на указанное недвижимое имущество  по требованиям  кредиторов  продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя   не вправе  претендовать  на  удовлетворение их требований за счет этого имущества.²³

С.П. Гришаев пишет-“В рамках  рассмотрения  проблемы  соотношения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и обязательств сторон,  вытекающих из договора продажи недвижимости, необходимо  подчеркнуть,  что  сам факт регистрации перехода права собственности на  объект  недвижимости к покупателю не влияет на обязательства   сторон   по  договору  продажи  недвижимости  и не является основанием их прекращения”.²⁴

В  юридической  литературе  широкое  распространение  получила      точка   зрения,    в   соответствии   с  которой   неосуществление      государственной  регистрации сделок с недвижимостью (применительно к  продаже недвижимости, к их числу относится договор продажи жилых    помещений) влечет безусловную недействительность таких сделок.

         Например,  Статья  165 ГК устанавливает      самое    жесткое    из   возможных   последствий   неосуществления     государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой  регистрации.   Такая  сделка  считается  ничтожной,  а  значит,  вообще  не порождает правовых последствий.

         Однако  для случаев недобросовестного поведения одной из сторон,      выражающегося в уклонении  от  регистрации,  суду  по  требованию      другой  стороны  предоставляется  возможность  вынести  решение  о      регистрации сделки в соответствии с судебным решением,  что спасет      сделку от "ничтожности" (п. 3 ст. 165)". ²⁵

         Необходимо заметить, что отсутствие нотариального удостоверения договора, если таковое предусмотрено в нем, тоже не является основанием для признания сделки недействительной, если исполнены все обязательства по оплате имущества и его передаче.

По делам N 525/99, N 526/99 окружной суд оставил без изменения      решение суда и постановление апелляционной инстанции,  признавшие      действительными договор купли -  продажи торгового павильона и   право собственности покупателя  на него.  Стороны выполнили свои      обязательства по оплате имущества и его передаче, но ответчик  уклонился     от нотариального удостоверения договора, предусмотренного соглашением сторон²⁶. На основании статьи 165 ГК РФ сделка признана  действительной.  В решении суда  отмечено,  что требования   о  государственной   регистрации   перехода   права  собственности не заявлено. Однако, учитывая фактическое исполнение сделки,  суд счел необходимым удовлетворить требование о признании  права собственности, так как это будет являться  основанием  для      устранения препятствий правовой регистрации и выдачи правоустанавливающих   документов    на    объект    недвижимости.

Кассационная   инстанция   признала   данный   вывод   правильным,      сославшись на то,  что уклонением от  нотариального  удостоверения      договора   ответчик   нарушил   право   истца  зарегистрировать  в      установленном законом порядке право собственности на приобретенное      имущество.

Исходя из изложенного следует, что государственную регистрацию  перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи недвижимого имущества по общему правилу признается заключенным с момента его подписания сторонами как единого документа. Исключением являются договор продажи жилых помещений и договор купли-продажи предприятия. Они подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации.