Особенности продажи отдельных видов недвижимости

Е.А. Киндеева поясняет-“Поэтому в случае заключения договоров купли – продажи жилого дома (или его части, прочно связанной с землей) вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат: право собственности продавца на жилой дом; договор купли – продажи; переход права на дом покупателю; переход права на земельный участок к покупателю.”³⁹

В случае заключения договора купли  – продажи объекта недвижимости нежилого назначения (здания, сооружения, части здания, прочно связанной с  землей, или встроено – пристроенного  нежилого помещения) вместе с земельным  участком государственной регистрации подлежат: переход права на объект недвижимости; переход права на земельный участок.

2.3. Оборот других объектов недвижимости

А)   Такие объекты недвижимости, как леса и многолетние насаждения,       относятся  к недвижимому  имуществу  в силу их неразрывной связи с      землей  и невозможности  перемещения  без несоразмерного ущерба их      назначению.  Вместе  с тем от договоров продажи указанных объектов      как  недвижимого  имущества  (то  есть с переходом соответствующих  прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес  и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда продаются,  например,  лес  "на  корню" или срубленные деревья.  В  последнем  случае  нормы  ГК РФ о продаже недвижимости не подлежат применению,  а соответствующие договоры  заключаются по правилам   продажи движимого имущества.

Что касается лесного  фонда, а это все леса, за исключением лесов, расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью (лесные земли и нелесные земли). (ст. 7 Лесного кодекса), то здесь существует достаточно жесткая позиция.   Оборот лесного фонда не допускается.  О.М.Козырь подчеркивает -“Купля - продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.”⁴⁰

Только древесно-кустарниковая  растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством Российской Федерации, которая лесным фондом не является.

 Б)  Как   и  земельные   участки, самостоятельными объектами      недвижимости   признаются  участки   недр  и обособленные  водные объекты. Они являются недвижимостью в силу естественных физических свойств,  а не  потому,  что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на  недра вне зависимости от права собственности на землю⁴¹.

Особенность   такого  рода  объектов  состоит  в том,   что  в  отношении  них действует презумпция государственной  собственности: в соответствии с  пунктом 2 статьи 214 ГК РФ природные  ресурсы,  не находящиеся   в  собственности   граждан,   юридических   лиц  или муниципальных      образований,  являются   государственной собственностью.  Таким  образом,  указанные  объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными.

Что касается правового регулирования оборота  указанных объектов  недвижимости,  то  нельзя не согласиться с О.М.  Козырь,  которая  отмечает:  "Поскольку в России сохраняется исключительное  право  государственной  собственности  на  недра,  а передача их в  пользование  осуществляется  на основании административного акта - лицензии, говорить всерьез о гражданском  обороте этого вида объектов представляется преждевременным"⁴².

Статья 1-2 Закона «О недрах»  гласит: Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Но зато добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности.⁴³

В)      Породила  дискуссии  в юридической   литературе такая проблема как – оформление сделок купли-продажи зданий и сооружений, не завершенных строительством. Здесь нужно разобраться   относительно  принадлежности  к недвижимому  имуществу зданий  и сооружений,  не завершенных  строительством  (объектов  незавершенного строительства).

Официальная позиция  судебной практики по вопросу о возможности  отнесения   объектов  незавершенного  строительства  к недвижимому      имуществу отражена в Информационном письме ВАС № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» разъяснил, что по  смыслу  статьи  130  ГК  РФ  и статьи  25  Закона  о   государственной регистрации не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного     подряда, относятся к недвижимому имуществу⁴⁴. Если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае он является объектом обязательства,  вытекающего из договора строительного подряда,  и замена   сторон   этого   обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам.

Другое   дело,   если  обязательство  по  каким-либо  причинам  прекращено.  В этом случае незавершенное строительство имеет все признаки недвижимого имущества: он неразрывно связан с земельным участком  и его перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению   невозможно.  Поэтому все сделки  с таким объектом незавершенного строительства возможны лишь с  соблюдением  требований, предъявляемых к недвижимому имуществу.

Иллюстрацией  к сказанному может служить пример из арбитражно-судебной  практики,  которая  исходит из того,  что  не завершенный   строительством объект как объект недвижимости может быть предметом   договора купли - продажи,  а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. Так,  прокурор  предъявил  иск  в интересах Сбербанка России о признании недействительным договора купли - продажи   не   завершенного    строительством    объекта,    заключенного   между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.⁴⁵ В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного  общества  не завершенный строительством  объект  по  договору  купли - продажи.  Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем.   Однако  переход  права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам  отказался  произвести  такую  регистрацию.  Несмотря  на наличие указанного договора,  акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

При  рассмотрении данного спора возник вопрос о  том,  может ли быть  предметом  договора   купли  -  продажи   не  завершенный строительством   объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности. Высший  Арбитражный Суд Российской Федерации оценил ситуацию       следующим образом.

В  соответствии  со статьей 129 ГК РФ объекты гражданских прав  могут свободно отчуждаться,  если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.  Виды объектов гражданских прав,  нахождение  которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Гражданское   законодательство   не  устанавливает  каких-либо       ограничений  в отношении  приобретения и перехода прав на объекты,  не  завершенные  строительством.  Таким  образом,  эти  объекты не   изъяты  из  гражданского оборота и могут отчуждаться собственником  другим лицам.          В  силу статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты,      прочно  связанные с землей,  то есть объекты,  перемещение которых  без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно.   В статье 219    указано,  что право собственности на здания,  сооружения и другое  вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии со статьей 8 Федерального закона "О введении в действие  части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" до ведения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество  и  сделок с ним  применяется  действующий  порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Из  материалов  дела  следовало,  что  на  участке  возведены  фундамент  и  стены   дома.   Перемещение   этого   объекта   без несоразмерного  ущерба  невозможно.  Следовательно,  данный объект является объектом недвижимости.

В связи с  этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом  регионе  регистрацию  и оформление  документов  о правах  на  земельные  участки  и прочно  связанную  с ними  недвижимость,  на основании Указа Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 г. N 2130 "О государственном  земельном  кадастре  и регистрации документов  о правах  на  недвижимость"  обязан  был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок. Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

Поскольку   спорное имущество обременено правами  отделения   Сбербанка   на  основании договора купли - продажи, продавец (акционерное   общество)  потерял  право  распоряжаться  им  любым  способом. С учетом  изложенного  было  признано,  что  суд  обоснованно  удовлетворил иск прокурора⁴⁶.

Вопросы,  связанные  с возникновением  права  собственности на      объекты    незавершенного    строительства   и  в  каких   случаях      незавершенное   строительство  может  являться  предметом  сделки,      отражено в пункте 16 Информационного письма президиума ВАС где разъясняет следующее: “право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.”⁴⁷

Акционерное общество обратилось и  арбитражный суд с иском к  учреждению юстиции о признании  права собственности на здание и  расположенные рядом гаражи и  об обязании его осуществить регистрацию права собственности на эти объекты.

Ответчик, возражая против иска, ссылался на то, что регистрация права собственности  за истцом не произведена по причине  отсутствия актов ввода указанных  объектов в эксплуатацию.

      Г) Спорный характер носит также вопрос об отнесении к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри зданий.  Дело в том,  что нормы      ГК  РФ,  регулирующие  отношения,  связанные с оборотом  объектов      недвижимости,   не   имели   в виду  в качестве  таковых  нежилые      помещения.  Вместе  с тем  ГК  РФ допустил возможность отнесения к      недвижимости    федеральным    законом   и  иных   объектов,    не      предусмотренных Кодексом.  В Федеральном законе "О государственной      регистрации   прав  на  недвижимое  имущество  и сделок  с ним"  в      перечень   объектов   недвижимого   имущества   включены   нежилые      помещения.   Следовательно,   специальные  правила,   регулирующие       договор продажи недвижимости,  подлежат применению в полном объеме      и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений. Продаваться такие помещения по принципу продажи зданий и сооружений.⁴⁸

Д) К недвижимому имуществу ГК РФ отнес и ряд других объектов,  не  обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывная связь с  землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их      назначению.  Речь  идет  о подлежащих  государственной регистрации      воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания, космических      объектах. В.В. Ветрянский поясняет-“С  иными объектами недвижимости их объединяют две общие      черты:   во-первых,   высокая   стоимость  указанных  объектов  и, во-вторых,  наличие  государственной  регистрации,  обеспечивающей  ндивидуализацию  указанных  объектов.”⁴⁹  ГК  РФ объединил названные объекты с недвижимым  по своей природе имуществом в связи с необходимостью установления  для тех и других единого правового режима. Относительно оборотоспособности этих объектов закон не содержит запрета на приобретение гражданами и юридическими лицами в собственность за исключением космических объектов, на которые распространяется презумпция государственной собственности. Космические объекты являются, изъятыми из оборота, и находится в ведении Российской Федерации.

В отношении права собственности  статья 12 Кодекса Торгового Мореплавания устанавливает, что  суда могут находиться в собственности:

граждан и юридических  лиц; -Российской Федерации, -субъектов Российской Федерации; -муниципальных образований. Однако в виду особой сложности в эксплуатации и опасности суда с ядерными энергетическими установками могут находиться в собственности только Российской Федерации.

Собственник судна вправе по своему усмотрению совершать в  отношении судна любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам Российской Федерации и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать судно в собственность другим лицам. (ст.13 КТМ). Суда могут находиться в любой собственности.

Право собственности  на судно или часть судна возникает с момента государственной регистрации такого права в Государственном судовом реестре Российской Федерации или судовой книге.

 Право собственности  на судно, строящееся на территории  Российской Федерации, может быть  приобретено с момента государственной регистрации такого права в Государственном судовом реестре Российской Федерации (ст. 15 Кодекса Внутреннего Водного Транспорта)

Имущество гражданской  и экспериментальной авиации - воздушные  суда, аэродромы, аэропорты, технические средства и другие предназначенные для обеспечения полетов воздушных судов средства в соответствии с законодательством Российской Федерации может находиться в государственной и муниципальной собственности, собственности юридических лиц. В собственности граждан Российской Федерации могут находиться только гражданские воздушные суда (ст. 7 Воздушного кодекса РФ).