Право собственности на жилые помещения

Таким образом, с учетом изложенного право граждан на жилище можно определить как правовую возможность каждого в выбранном им месте жительства иметь жилое помещение (во владении и пользовании или в собственности), т.е. иметь гарантированную государством возможность быть им обеспеченным по установленным законом основаниям, стабильно им пользоваться, не опасаясь возможности его произвольного лишения и нарушения его неприкосновенности.

1.2. Жилое помещение: понятие,  признаки, виды

В соответствии с действующим гражданским  и жилищным законодательством жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. При этом жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначено для проживания граждан (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ).

На основании ч. 5 ст. 15 Кодекса  общая площадь жилого помещения  состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Жилое помещение, являющееся объектом договора социального найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

В законодательстве формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилого помещения, обустройству и оборудованию жилого помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (прежде всего с тем, чтобы предупредить риск получения травм, обеспечить удобство и безопасность передвижения и размещения), инженерным системам и т.д. Положением предусматривается, что жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем; доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта, размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается, размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается (оборудование уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней возможно в квартирах, расположенных в двух уровнях) и т.д.

По своей сути жилые помещения  относятся к сложным объектам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения.

Гражданский и Жилищный кодексы  предусматривают специальную регламентацию  некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных  домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

В отличие от квартир право собственности  на жилые дома (изолированные части  жилых домов) допускалось при  любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности .¹³

Анализ норм, изложенных в гл. 17 "Право собственности и другие вещные права на землю"¹⁴ и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным.

В обоснование сказанного можно  привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 552, где регламентируются отношения, связанные с земельным  участком при продаже находящейся  на нем недвижимости.

Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует сделать вывод о том, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом возможны различные варианты.

Во-первых, если продавец является собственником  земельного участка, на котором находится  продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется  право аренды на соответствующий земельный участок.

Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый  жилой дом, покупатель приобретает  право пользования соответствующей  частью земельного участка на тех  же условиях, на которых пользовался землей продавец дома.

С принятием части второй Гражданского кодекса РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат, по существу, означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами - пользователями других жилых помещений.

Вместе с тем следует отметить, что в процессе принятия нового ЖК РФ данное положение изменилось кардинально.¹⁵ Безусловно, речь не идет о том, что кухни и другие объекты перестали быть объектами общего пользования в коммунальных квартирах. Речь идет об установлении права преимущественной покупки у других собственников в квартире. Так, в соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

На основании ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, расположенной в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Необходимо отметить, что доля в  праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в  данной квартире следует судьбе права  собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире соответствующая доля нового собственника равна доле предшествующего собственника этой комнаты.

Следует иметь в виду, что собственник  комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Конечно же, собственники комнат обязаны содержать  общее имущество в коммунальной квартире. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества  в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности (ст. 43 ЖК РФ).

Разделяя  концепцию материального объекта, полагаем необходимым высказаться  и о двух других концепциях.

Безусловно, многоквартирный дом может быть объектом правоотношений, например объектом договора купли-продажи , но только в тех случаях, когда он не заселен и когда не сформированы (не выделены в натуре) такие объекты, как помещения (жилые и нежилые). Собственно говоря, многоквартирным-то дом называется скорее в техническом смысле этого слова и только до выделения внутри его обособленных объектов. После этого объектами гражданского, жилищного права становятся помещения со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Представляется необходимым обратить внимание на то, что в российском законодательстве наряду с понятием "жилое помещение" используется понятие "жилище". В гл. 1 настоящей работы анализировались конституционные положения, указывающие на "право на жилище", на "неприкосновенность жилища" и др.Кроме того, термин "жилище" используется в Уголовном кодексе Российской Федерации (далее - УК РФ)¹⁶ и Уголовно-процессуальном кодексе Российской Федерации (далее - УПК РФ)¹⁷. Так, в примечании к ст. 139 УК РФ под жилищем понимаются индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания. Аналогичное понятие используется и в УПК РФ (ст. 5).

Таким образом, с учетом изложенного  выше Конституция Российской Федерации  провозглашает право каждого  гражданина России на жилище. На этом основании  делаем вывод, что ни государство, ни граждане не имеют право нарушать законы Российской Федерации по приобретению и пользованию жилищем.

2.Способы приобретения и прекращения гражданами  права собственности на жилое помещение

 
2.1 Безвозмездные   и возмездные способы   приобретения гражданами прав на жилое помещение

         Если жилое помещение, будь то дом или квартира, принадлежит гражданину на праве собственности и никто, кроме самого собственника, в этом помещении не проживает, то по поводу указанного помещения жилищных правоотношений не возникает. Реализация права на жилое помещение как субъективного гражданского права в данном случае не выходит за пределы правоотношения собственности. Но так бывает далеко не всегда. Как правило, кроме собственника в этом жилом помещении проживают и другие лица. К ним относятся и члены семьи собственника, круг которых очерчен в ч. 1 ст. 31 ЖК, и отказополучатели (ст. 33 ЖК), и получатели ренты (ст. 34 ЖК), и наниматели, и временные жильцы, и другие лица. Со всеми этими лицами собственник может находиться в жилищных правоотношениях.

Жилое помещение может быть безвозмездно приобретено в результате:

1)приватизации государственного, муниципального (включая ведомственное)  фонда;

2)вступления в наследство;

3) дарения;

4) истечения срока приобретательной  давности.

Приватизация жилья осуществляется только физическими лицами (гражданами) на основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых (забронированных) ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных, фондах. Участвовать в приватизации могут только граждане, занимающие это жилье по договору найма или аренды (ст. 2 Закона).

По ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» возможна передача занимаемого  семьей жилого помещения в собственность не всех членов семьи, а некоторых из них или даже в собственность одного из проживающих в жилом помещении, если на это выразили согласие все другие пользователи жилья. При этом граждане, отказавшиеся от получения жилого помещения в собственность путем приватизации, сохраняют право постоянного пользования этим помещением.

Важно особо отметить, что как  при раздельном проживании супругов, так и в случае, когда проживающий  с нанимателем супруг отказался  от участия в приватизации, совместная (супружеская) собственность не возникает, так как приобретение жилого помещения путем приватизации носит безвозмездный характер.

За гражданами, выразившими согласие на приобретение в собственность  другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется  право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами.

В число будущих собственников  включаются несовершеннолетние, имеющие  право пользования данным жилым  помещением и проживающие совместно с нанимателем лицами.

Несовершеннолетний ребенок, в  случае раздельного проживания его  родителей, приобретает право на жилую площадь в квартире (доме) того родителя, с кем он постоянно  живет.

Пленум Верховного Суда разъяснил, что исключение участия несовершеннолетних в приватизации их родителями и усыновителями, а также их опекунами и попечителями может быть осуществлено не иначе как с разрешения органов опеки и попечительства.

Право собственности на жилье при  его приватизации возникает с момента государственной регистрации договора передачи.¹⁸ При этом, если гражданин выразил волю на заключение договора передачи, однако умер до регистрации прав собственности, он все же признается собственником жилья. В случае спора суду необходимо проверить, не было ли поданное заявление при жизни отозвано гражданином. Пленум Верховного Суда РФ разъяснил, что таких граждан, выразивших волю на приватизацию, следует признавать приобретшими право собственности на жилое помещение и в удовлетворении требований наследников, претендующих на получение этого помещения, не может быть отказано лишь по мотиву несоблюдения наследодателем порядка оформления приватизации.