Право собственности на жилые помещения

Что касается описания предмета сделки — конкретной квартиры или комнаты, доли и т. п., то законодательство не расшифровывает, какие параметры  должны включаться в договор купли-продажи, как, впрочем, и в любой договор  отчуждения недвижимости.

В случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, необходимо согласие органов опеки  и попечительства на сделку. При  обращении лиц, желающих произвести отчуждение жилого помещения, в котором  проживают несовершеннолетние, орган опеки и попечительства принимает во внимание, будут ли в дальнейшем соблюдены интересы несовершеннолетних, т. е. не останутся ли они без жилья.

В случае, если орган по регистрации  прав на недвижимое имущество зарегистрирует такую сделку, то такая сделка — ничтожна³⁵ и к ней применяются правила ст. 167 ГК.

Если  несовершеннолетний в возрасте до четырнадцати лет является собственником отчуждаемого жилого помещения, то за него действуют  его родители, усыновители или опекуны.³⁶ При этом они не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего.³⁷

Если  несовершеннолетний в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет является собственником  отчуждаемого жилого помещения, то он действует сам с согласия родителей, усыновителей или попечителей. В этом случае согласию попечителя должно предшествовать согласие органа опеки и попечительства. 
          Таким образом, жилое помещение, будь то дом или квартира, принадлежит гражданину на праве собственности методом приватизации. Приватизация возникает с момента государственной регистрации договора передачи. Получения жилья по праву наследования осуществляется в соответствии с правилами вступления наследства.

Получение жилья в дар осуществляется на основании договора дарения или пожертвования. Возмездное приобретение права собственности на жилое помещение, которое осуществляется за плату. Приобретение жилья по договору купли-продажи. Реализация права на жилое помещение как субъективного гражданского права не выходит за пределы правоотношения собственности, но при этом собственник может находится с другими лицами в жилищных правоотношениях.   
 
2.2 Прекращение права собственности граждан на жилое помещение

 

Права собственности на жилое помещение  могут быть прекращены добровольно в результате сделок: купли-продажи, мены, дарения и по другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Вслед за добровольным прекращением права собственности обычно граждане добровольно же прекращают пользоваться жилым помещением, как фактически, так и юридически, снимаясь с регистрационного учета по месту жительства. Исключением является заключение договора о передаче права собственности на жилое помещение с оставлением за продавцом или дарителем права пожизненного проживания в проданном или подаренном жилом помещении.

Право собственности может прекратиться также в силу объективных причин, например в результате стихийных  действий, разрушения дома (его обвала) и т.п.

Конечно, в таких случаях гражданину в  соответствии с п. 1 ст.37 ЖК РСФСР1 должно быть предоставлено другое жилище во внеочередном порядке, но при этом утрачивается право собственности на погибшее жилище и возникает право на предоставленное жилье.

Смерть  собственника также прекращает его  право собственности (что не влияет на права иных пользователей жилого помещения), но оно может перейти к наследникам покойного.

Принципиальные  основы принудительного лишения  права собственности на жилое  помещение заложены в ст. 35 Конституции  РФ: “никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения”.

Пункт 3 ст. 212 ГК РФ предусматривает, что  “особенности… прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом”.

Принудительное отчуждение жилого помещения для государственных  нужд возможно лишь при условии обязательного  предварительного и равноценного возмещения. Это положение распространяется как на граждан, так и на юридических лиц.

Согласно ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества  не допускается, кроме случаев, предусмотренных  законом. Среди последних выделим  и перечислим те, которые имеют  отношение к жилью:

1.Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника.

2.Реквизиция.

3.Конфискация.

4.Выкуп доли в общей собственности.

5.Изъятие бесхозяйственно содержимого  жилого помещения.

6.Изъятие жилого помещения у  лица, которому оно не может  принадлежать.

7.Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка.

Таким образом, право собственности на жилое помещение могут быть прекращены добровольно в результате сделок: купля-продажи, мены, дарения и по другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. 
В след за добровольным прекращением права собственности обычно граждане добровольно прекращают пользоваться жилым помещением, как фактически, так и юридически, снимаясь с регистрационного учета по месту жительства. 
Исключением являются заключение договора о передаче права собственности на жилое помещение с оставлением за продавцом или дарителем права пожизненного проживания в проданном или подаренном жилом помещении.

 

3. Защита прав собственника жилого  помещения

 
3.1 Общая характеристика способов защиты прав собственников

 

На основании ч. 1 ст. 46 Конституции  РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Развивая данное положение применительно  к жилищным отношениям, ч. 1 ст. 11 ЖК РФ указывает на то, что защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства.³⁸

Характеристика вещно-правового иска.

Защита права собственности  осуществляется в суде в исковом порядке.³⁹ Соответственно, собственник в случае нарушения его прав предъявляет иски. Тогда такой, например, способ защиты, как признание права, процессуально оформляется исковым требованием о признании права или, еще короче, иском о признании права.

Право собственности именуют абсолютным, и его может нарушить любой  и каждый. Но когда нарушение произошло, то между собственником (истцом) и  нарушителем (ответчиком) складываются относительные правоотношения - иск всегда предъявляется к конкретному лицу.

Иски, непосредственно направленные на защиту права собственности, именуются  вещно-правовыми исками.

К их числу относятся - виндикационный и негаторный иск.

Именно эти иски предусмотрены  в качестве способов защиты права собственности в гл. 20 ГК РФ.

На практике широкое распространение  получил иск о признании права  собственности.

Наконец, в качестве самостоятельного вещно-правового иска законодатель выделяет иск об освобождении имущества  от ареста.

Вещно-правовыми исками защищается только реально существующее (уже приобретенное и еще не утраченное) право собственности, поэтому общей предпосылкой удовлетворения всех вещно-правовых исков является то, что истец обязан доказать свое право собственности (титул).

Отграничение вещно-правовых исков  от обязательственно-правовых.

Вещно-правовой характер рассматриваемых  исков проявляется в том, что  они применяются для защиты прав собственника только в том случае, когда его отношения с нарушителем  по поводу спорного имущества не основаны на договоре. Например, нормы о вещно-правовой защите не могут применяться, если собственник требует от арендатора возврата арендованного имущества в связи с истечением срока договора аренды.

Защита собственника как стороны  договора осуществляется с помощью обязательственно-правовых договорных исков - это, как в приведенном примере с договором аренды, иски о возврате вещей, предоставленных во владение по договору; или иски о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора; или иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде реституции и т.д. Во всех этих случаях нарушение субъективных прав собственника является только косвенным, а непосредственно происходит нарушение иных субъективных (договорных) прав.

Таким образом, вещно-правовые иски относятся  к искам внедоговорным. Но внедоговорные  иски - это тоже общая категория. Так, нормы о виндикации являются специальными нормами по отношению  к общим нормам о возврате неосновательного обогащения.⁴⁰ Защита нарушенных прав собственника осуществляется и с помощью таких внедоговорных исков, как иски о возмещении вреда.⁴¹ Эти иски применяются вместо вещно-правовых исков в том случае, когда правомочия собственника не нарушаются (например, вещь повреждена, но правомочия владения, пользования и распоряжения сохранились) или когда право собственности вообще прекратилось (вещь уничтожена).

Наконец, следует сказать, что вещно-правовые иски применяются только в том  случае, когда нарушено право собственника на индивидуально-определенную вещь. Нарушенное право собственности в отношении вещей, определенных родовыми признаками, защищается с помощью обязательственно-правовых исков.

Виндикационный иск предъявляется  в случае, когда истец одновременно лишен правомочий владения, пользования и распоряжения вещью, но сохраняет за собой титул собственника. Необходимо помнить, что в соответствии со ст. ст. 223, 224 ГК РФ в отдельных случаях право собственности возникает без передачи вещи приобретателю по договору во владение.

Ответчик, напротив, не имеет никакого титула на имущество, которым он владеет, - он беститульный фактический владелец. Беститульное владение имеет место в отношении похищенной вещи, присвоенной находки - вообще в отношении имущества, выбывшего из обладания собственника помимо его воли.

Не признается беститульным владельцем ответчик, который должен передать вещь истцу по какому-либо обязательству. Это касается как случаев, когда  ответчик еще остается собственником (например, при неисполнении обязанности  передать истцу вещь в собственность), так и случаев, когда ответчик получил вещь от собственника (например, по договору аренды), даже после прекращения договора.

Таким образом, основаниями виндикационного  иска (условиями, при которых возможно его удовлетворение) являются:

- нарушение правомочий истца  по владению (а значит, и по  пользованию и распоряжению) принадлежащим  ему имуществом;

- нахождение истребуемой вещи  в фактическом владении ответчика;

- отсутствие титула на истребуемую  вещь у ответчика.

В целом конструкция виндикационного иска состоит из двух неразрывно связанных между собой составляющих:

- абсолютная составляющая - о признании права собственности истца;

- относительная составляющая - об отобрании вещи у ответчика и передаче ее истцу (то есть об истребовании имущества в натуре).

Неразрывность этих двух составляющих проявляется в том, что виндикационный иск не подлежит удовлетворению как  в том случае, когда истец не доказал своего права собственности, так и в том случае, когда  право собственности истца доказано, но истребуемой вещи к моменту рассмотрения дела в суде во владении ответчика не оказалось.

Причины, по которым вещь выбыла из владения ответчика, роли не играют - собственник  вправе в этом случае предъявить к  ответчику другой иск, на сей раз  обязательственно-правовой (например, о взыскании стоимости вещи).

На виндикационное требование распространяется общий срок исковой давности - три года.⁴² Специфика состоит в том, что этот срок начинает течь не с момента, когда собственник лишился имущества, а с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о том, у какого конкретного лица отыскиваемое имущество находится во владении.

Доказывание истцом права собственности.

Доказывание истцом своего права собственности  осуществляется ссылкой на предусмотренные законом основания приобретения права собственности (например, на договор купли-продажи истребуемой вещи). Таким образом, в современной российской практике не требуется доказывать законность всей цепочки передач права собственности вплоть до момента ее первоначального возникновения. Для истца необходимо только полностью раскрыть свой титул - в отношении договора, служащего основанием возникновения права собственности, это будет означать не просто ссылку на договор, но раскрытие всех условий договора.

Недоказанность истцом своего права собственности или вывод суда о порочности основания возникновения права влекут отказ в удовлетворении виндикационного требования вне зависимости от того, установлен ли был факт незаконного владения ответчика. Российское право не знает презумпции того, что владение предполагает наличие права собственности, но, как видим, фактически эта презумпция действует в виндикационном процессе (не доказав свое право собственности, истец тем самым не поколебал и законность владения ответчика).

Ответчик может (а иногда, по обстоятельствам  дела, и должен) занять активную позицию. Так, доводы истца о принадлежности ему права собственности могут  быть парализованы доказательствами ответчика, что он сам является собственником.

 Доказывание ответчиком того, что он является владельцем спорного имущества на основании договора с собственником, также влечет отказ в удовлетворении виндикационного иска, но на сей раз в связи с неверно выбранным способом защиты - истец в этом случае не лишен возможности предъявить обязательственно-правовой иск об истребовании вещи.

Виды незаконного владения.