Право собственности на жилые помещения

Незаконное (беститульное) владение бывает добросовестным и недобросовестным. Категория добросовестности владельца  отличается от общей категории добросовестности⁴³, поскольку основывается на субъективном критерии.

Добросовестный владелец - это тот, кто не знал и не должен был знать  о принадлежности спорного имущества  на праве собственности другому  лицу.

Добросовестным владельцем, например, может быть признан наследник, получивший чужую вещь в составе наследства. Не может быть признан добросовестным владельцем вор или лицо, присвоившее находку, или лицо, самовольно вселившееся в чужую квартиру (т.к. настоящий собственник внесен в ЕГРП, и нарушитель должен был об этом знать), и т.п.

Поскольку в большинстве случаев  владение передается по гражданско-правовым сделкам, законодательство выделяет фигуру добросовестного и недобросовестного  приобретателя. Всякий приобретатель, имеющий в своем обладании  спорное имущество, одновременно является и его владельцем. Незаконное владение при приобретении имущества возникает в том случае, если имущество приобретено не от собственника. Соответственно, приобрести вещь в незаконное владение можно только от лица, которое собственником не является и которого принято называть неуправомоченным отчуждателем. Неуправомоченным отчуждателем может быть не только вор, но и арендатор, хранитель и т.п., так как эти лица также не имеют права распоряжаться вещью, которую им по договору передал собственник. Добросовестный приобретатель - это тот, кто не знал и не мог знать о том, что приобретаемое им имущество не принадлежит отчуждателю на праве собственности. Добросовестным приобретателем (и, соответственно, владельцем) может быть признано, например, лицо, приобретающее в комиссионном магазине украденную вещь.

В российской судебно-арбитражной  практике приводится пример грубой неосторожности, когда вексель был приобретен после опубликования собственником  в печати информации об утрате либо краже векселя, о чем приобретатель по обстоятельствам дела не мог не знать. В целом, наша судебная практика указывает, что не является добросовестным приобретателем тот, кто купил имущество, в отношении которого имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно (при условии, что в последующем эти притязания были признаны правомерными).

Таким образом, имущество всегда может быть виндицировано собственником от владельца, который одновременно является и незаконным, и недобросовестным.

Ограничения виндикации в пользу добросовестного владельца-приобретателя.

В ст. 302 ГК РФ содержится исключение из общего правила, закрепленного в  ст. 301 ГК РФ: в отношении истребования собственником своего имущества  у незаконного, но добросовестного  владельца-приобретателя установлены  ограничения виндикации.

Виндикационный иск не подлежит удовлетворению при одновременном  наличии трех условий:

- истребуемое имущество было приобретено ответчиком по сделке у неуправомоченного отчуждателя возмездно.

- к неуправомоченному отчуждателю имущество попало по воле собственника (или, говоря иными словами, оно изначально выбыло из владения собственника по его воле).

- приобретатель имущества должен быть добросовестным на момент приобретения.

Если отсутствует хотя бы одно из двух первых условий, собственник вправе истребовать имущество даже у добросовестного приобретателя. Таким образом, истребованию даже у добросовестного покупателя подлежит, например, угнанный автомобиль (при этом не играет роли, что автомобиль был угнан с охраняемой стоянки - имущество считается выбывшим из владения собственника помимо его воли даже в том случае, если первоначально он передал это имущество во владение другому лицу по договору).

Для добросовестного приобретателя  денег или ценных бумаг на предъявителя установлена дополнительная "льгота": требуется только, чтобы эти виды имущества были приобретены возмездно (то есть виндикационный иск не может быть удовлетворен, даже если деньги или ценные бумаги на предъявителя изначально были, например, похищены у собственника).

Почему при соблюдении условий ограничения виндикации имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя-владельца? Наиболее логичным объяснением является то, что в ст. 302 ГК РФ содержится юридический состав, который является дополнительным (по отношению к перечисленным в гл. 14 ГК РФ) основанием приобретения права собственности. Таким образом, истец по виндикационному иску не может истребовать ранее принадлежавшее ему имущество потому, что ответчик доказывает свое право собственности, ссылаясь на ст. 302 ГК РФ.

Презумпции добросовестности приобретателя  не существует (еще раз напоминаем, что это не та добросовестность, о которой упоминается в ст. 10 ГК РФ). Приобретатель должен доказать, что он приобрел имущество возмездно  и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Приобретатель должен доказать, что  он приобрел имущество возмездно  и что он не знал и не мог знать  о том, что имущество приобретено  у лица, не имевшего права на его отчуждение.⁴⁴

Фактически речь идет о том, что  ответчик должен раскрыть обстоятельства приобретения им спорного имущества, на основании которых суд сможет сделать вывод, было ли приобретение добросовестным.

Фактически перед нами порочная практика обхода норм закона, устанавливающих ограничения виндикации. Суды пресекли подобную практику, распространив защиту добросовестного приобретателя и на сферу обязательственного права.

Расчеты между истцом и ответчиком при удовлетворении виндикационного иска.

При удовлетворении виндикационного иска подтверждается тот факт, что ответчик действительно был незаконным владельцем, то есть определенное время владел чужим имуществом без законных оснований - это частный случай неосновательного обогащения⁴⁵. При всяком возврате неосновательного обогащения истец имеет право требовать возмещения неполученных от имущества доходов, а ответчик - возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества⁴⁶.

При возврате имущества собственнику по виндикационному иску действуют  нижеследующие специальные правила расчетов, установленные ст. 303 ГК РФ.

1) Собственник вправе потребовать:

а) от недобросовестного владельца - возврата или возмещения всех доходов, которые владелец извлек или должен был извлечь за все время владения;

б) от добросовестного владельца - возврата или возмещения только тех доходов, которые владелец извлек или должен был извлечь с момента, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности своего владения (в любом случае этим моментом считается день уведомления его судом о принятии искового заявления собственника и о возбуждении производства по делу).

2) Всякий незаконный владелец  вправе потребовать от собственника  возмещения произведенных им  необходимых затрат на имущество:

а) если владелец недобросовестный - то за все время владения;

б) если владелец добросовестный - то с момента, когда он узнал или  должен был узнать о неправомерности  своего владения.

Таким образом, соблюдается определенная эквивалентность: ответчик вправе требовать  возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того же времени, с которого истцу причитаются доходы от имущества.

3) Только добросовестный владелец  вправе потребовать от собственника  возмещения стоимости неотделимых  улучшений имущества, если эти  улучшения действительно увеличили стоимость имущества.

Специфика виндикации недвижимости и  бездокументарных ценных бумаг.

Первое. Единственным доказательством  существования права собственности  на недвижимость является государственная  регистрация права. Следовательно, истцом по виндикационному иску может быть только лицо, внесенное в ЕГРП в качестве собственника. Но чаще всего собственник недвижимости не только лишается владения ею (например, когда помещения захватывают беститульные владельцы), но и сталкивается с ситуацией, когда в ЕГРП в качестве собственника он уже не значится, и это произошло помимо его воли. Наука и судебная практика выработали следующий подход. В случае, когда право собственности на недвижимость зарегистрировано за ответчиком-владельцем, истец не может истребовать указанную недвижимость по виндикационному иску, не оспорив зарегистрированного права ответчика. Следовательно, истец должен предъявить в суд два требования:

- иск о признании права собственности на спорную недвижимость

- виндикационный иск об истребовании недвижимости из владения ответчика (В.В. Витрянский).

Второе. На практике велико количество случаев, когда бездокументарные ценные бумаги (чаще всего акции) незаконно  списываются с лицевого счета  их "владельца". Соответственно, в  суд заявляются иски, предметом которых является истребование бездокументарных акций лицом, с лицевого счета которого акции незаконно списаны, у лица, на лицевом счете которого имеется запись о наличии акций. Такие иски не могут быть названы виндикационными в формально-юридическом смысле этого термина, поскольку их предметом не являются индивидуально-определенные вещи. Однако специальные способы защиты для восстановления бездокументарных ценных бумаг на лицевом счете в законодательстве отсутствуют.

Иск о защите права собственности от нарушений, не связанных с лишением собственника владения имуществом⁴⁷, именуется негаторным иском. Негаторный иск имеет место в том случае, когда нарушения права собственности третьими лицами выражаются в воспрепятствовании собственнику осуществлять принадлежащее ему правомочие пользования своим имуществом. Соответственно, цель негаторного иска - устранение для собственника препятствий в пользовании имуществом.

При предъявлении негаторного иска истец должен доказать:

- наличие у него права собственности на имущество, по поводу пользования которым подается иск;

- факт нахождения этого имущества в его владении;

- факт создания ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию этим имуществом;

- отсутствие у ответчика законных оснований пользования спорным имуществом.

При доказанности указанных обстоятельств  негаторный иск подлежит удовлетворению (то есть данные обстоятельства являются условиями удовлетворения иска).

Примером негаторного иска может  служить требование собственника земельного участка (истца) к лицу, которое установило на дороге общего пользования бетонные блоки (ответчик), что препятствует проезду истца к своему участку.

В соответствии с абз. 5 ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования по негаторному иску, поскольку объектом требований по негаторному иску является устранение длящегося правонарушения, сохраняющегося к моменту предъявления иска.

Данное положение создает соблазн  для квалификации каких-либо требований как негаторных. Но исходя из характера нарушения сфера применения негаторных исков крайне ограниченна. Поэтому особую важность приобретает отграничение негаторных исков от иных способов защиты нарушенных прав собственников. Наиболее распространенные ошибки следующие.

Первая. Чаще всего истцами неверно заявляется негаторный иск в ситуации, когда в соответствии со ст. 274 ГК РФ должно заявляться требование об установлении сервитута (например, истец не может попасть на свой земельный участок, потому что собственник другого участка не предоставляет ему права прохода). Посредством негаторного иска можно устранить препятствия в пользовании своим имуществом, но не определить порядок пользования чужим имуществом.

Вторая. В большинстве случаев  современная судебная практика не признает негаторными иски собственника о выселении из помещений лиц, самоуправно занявших эти помещения - такие иски относятся к виндикационным. В данном случае занятие помещений означает лишение собственника владения ими.

Третья. Нельзя подменять негаторным иском требования об установлении порядка владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности⁴⁸.

Четвертая. Требование о сносе самовольной  постройки является самостоятельным способом защиты права⁴⁹.

Иск о признании права собственности.

Иск о признании права относится к общим способам защиты (абз. 2 ст. 12 ГК РФ). Применяемый непосредственно в сфере защиты права собственности, этот иск относится к вещно-правовым. Детализации иска о признании права собственности в законодательстве не содержится, условия его удовлетворения были первоначально разработаны в науке и затем развиты в судебной практике.

Главными особенностями иска о  признании права собственности  являются следующие.

Первая. Характеристика этого иска как иска о признании, но не о присуждении. Иск о признании права собственности не направлен на изъятие имущества у кого бы то ни было.

Вторая. Исковая давность на требования о признании права собственности  не распространяется.

Исходя из этих особенностей, фактически иск о признании права собственности  может быть удовлетворен только в том случае, если его предъявляет истец-собственник, который владеет своим имуществом, к ответчику, который не признает права собственности истца.

Такая ситуация возможна, например, в  случае, когда право собственности  на имущество, которое может находиться только в федеральной собственности, зарегистрировано за невладеющим ответчиком на праве муниципальной собственности.

На практике наиболее распространенной ошибкой является предъявление иска о признании права собственности  лицом, которое не приобрело право собственности, а имеет только право требовать передачи ему имущества в собственность (таким лицом является, например, покупатель по договору купли-продажи, неисполненному продавцом; акционер, чье преимущественное право приобретения дополнительно размещаемых акций нарушено, и т.п.). При таких условиях иск о признании права собственности удовлетворен быть не может.