Право собственности на жилые помещения

Действующим законодательством жилое  помещение определено как изолированное  помещение, являющееся недвижимым имуществом пригодным для постоянного проживания граждан. Жилые помещения классифицируются в зависимости от вида, от назначения, от времени использования (постоянные или временные), а также от оснований предоставления жилого помещения в пользование граждан.

Право собственности - это закрепленная за собственником юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, совершать в отношении него любые действия, не противоречащие законодательству. Правомочия собственника, т.е. его права владения, пользования и распоряжения жильем могут быть ограничены только Федеральным законом.

Объектом права собственности  на жилье являются жилой дом, часть  жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Право собственности на жилище может  возникнуть как на возмездном, так  и на безвозмездном основании.

Безвозмездно жилье может быть приобретено в результате приватизации, получения в дар, истечения срока  приобретательской давности или  вступления в наследство.

Возмездное, то есть за плату, приобретение жилья в собственность осуществляется в основном посредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья. Так, право собственности на жилье возникает на основании договора купли-продажи, мены, наследования или другой сделки об отчуждении имущества.

Законом установлено, что право  собственности на недвижимое имущество возникает только после его государственной регистрации.

Защита права собственности  субъектов гражданского оборота, в  том числе и на жилые помещения, осуществляется различными отраслями  законодательства. К ним в первую очередь следует отнести уголовное, об административных правонарушениях и гражданское законодательства, которые часто дополняют друг друга.

Самой распространенной среди остальных, является гражданско-правовая защита права собственности. Под ней  понимается совокупность правовых способов (мер), которые применяются к нарушителям отношений собственности.

Основная часть исследователей гражданского законодательства выделяет два способа защиты права собственности: во-первых, вещно-правовой, во-вторых, обязательственно-правовой.

Вещно-правовой способ включает два классических вещных иска: виндикационный (об истребовании имущества из чужого незаконного владения) и негаторный (об устранении препятствий, мешающих пользоваться имуществом, но не связанных с лишением владения вещью).

Обязательственно-правовые способы делится на договорные и внедоговорные способы.

В случае предъявления негаторного  иска его содержанием будет устранение созданных препятствий для собственника.

Особенности данного вида вещно-правовой защиты в том, что требования об устранении препятствий можно предъявлять только в момент нарушения прав собственника. С прекращением правонарушения помехи в осуществлении собственником его правомочий устраняются, а потому и основания для предъявления иска отпадают. Вместе с тем, при нанесении имущественного ущерба нарушением прав собственника последний вправе требовать его возмещения в обязательственно-правовом порядке.

Следует иметь в виду, что кроме  защиты правомочия пользования собственник  жилого помещения с помощью негаторного  иска может защитить и правомочие распоряжения. К таким искам относятся иски об исключении имущества из описи. Однако, рассматривая защиту права собственности граждан на жилое помещение, следует отметить, что наложение ареста на жизненно необходимое для должника и членов его семьи имущество не только не отвечает принципам социальной справедливости, но и прямо нарушает права и законные интересы членов семьи собственника жилого помещения.

В заключении хотим провести анализ ряда статей нового Жилищного кодекса РФ в отношении собственников жилых помещений, а так же провести их сравнение с ранее действовавшими нормами жилищного права.

Так, ограничивая в ряде статей права отдельных граждан, Кодекс защищает интересы подавляющего большинства  жильцов - владельцев жилищной собственности. Примером является использование жилых помещений для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в них на законных основаниях гражданами. Здесь действует четкий запрет: не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, устанавливаемыми Правительством РФ,.

Значительную часть бытовых  проблем в жилищной сфере помогут  решить закрепленные в новом Жилищном Кодексе изменения в отношениях собственников жилых помещений и граждан, проживающих в помещении совместно с собственниками. Собственник жилого помещения имеет право совершать любые действия в отношении своего имущества. Однако, в соответствии с законодательством такая свобода не безгранична. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Собственник жилого помещения несет  бремя содержания данного помещения, а если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, комнатой в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников. Он обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Новый Жилищный кодекс РФ обеспечил  охрану прав собственника жилого помещения  тем, что вел норму, которой установлено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения права пользования  данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется. Однако при этом сделал оговорку, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Гражданским кодексом РФ в данном случае, ранее было установлено, что  члены семьи собственника имеют  право пользования жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Однако, при переходе права собственности на квартиру к другому лицу члены семьи прежнего собственника утрачивали право пользования жилым помещением.

ЖК РФ расширил способы управления многоквартирными домами. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений, управление товариществом собственников жилья и, наконец, управление управляющей организацией.

Прямо в ЖК РФ включена норма о  том, что орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Если в  течение года собственниками помещений  в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то управлять жилым домом будет муниципальная организация. Так что частная это будет или государственная организация, решать должны собственники или товарищество.

Хотим отметить, что в свете нового Жилищного кодекса РФ приватизация жилых помещений предоставленных  до 1 марта 2005 года была разрешена до 1 января 2007 года. Но на сегодня в  Государственной Думе РФ находятся  поправки в действующее законодательство, которые предусматривают продление приватизации жилых помещений до 1 марта 2015 года.

Необходимо отметить, что любой  закон, тем более такой масштабный, как Жилищный кодекс, не может быть безупречным с момента его  принятия. Практика показывает, что в крупные законодательные акты, а особенно в кодифицированные, после их принятия периодически вносятся поправки. Это нормальный законотворческий процесс. Но главный результат принятия нового ЖК РФ достигнут: у российских граждан появился важный инструмент, который должен помочь им защитить свои права собственников.

Глоссарий

Список использованных источников