Таким образом, получение разрешения
на строительство требуется во всех случаях,
за исключением вышеуказанных. При этом
объектом капитального строительства
являются многоквартирные жилые дома,
жилые дома, возводимые на земельных участках,
предназначенных для индивидуального
жилищного строительства. В случае если
земельный участок представлен для ведения
садоводства или дачного хозяйства получение
разрешения на строительство не требуется.
«Общими условиями «законного»
строительства, исключающими признание
объекта самовольной постройкой, являются:
- участок в установленном порядке
с учетом целевого назначения и разрешенного
использования отведен для строительства
определенного объекта (объектов);
- застройщик является правообладателем
земельного участка (т.е. владеет им на
праве собственности, аренды или ином
предусмотренном законом праве);
- на строительство (реконструкцию)
в установленном порядке получено разрешение;
- в процессе строительства
(реконструкции) застройщик строго следует
утвержденному проекту»4.
В соответствии с Приказом Минземстроя
России от 4 августа 1998 г. № 37 «Об утверждении
Инструкции о проведении учета жилищного
фонда в Российской Федерации» в качестве
самовольной постройки рассматривается
осуществление без соответствующего разрешения:
реконструкции жилых домов (частей домов);
переоборудование правомерно возведенных
нежилых зданий в жилые и наоборот; возведение
нового здания при наличии разрешения
на капитальный ремонт старого; возведение
дополнительных зданий5. Кроме того, к самовольным
постройкам относятся иные вновь создаваемые
объекты недвижимости, возведенные без
необходимых разрешений.
Стоит отметить, что содержание
статьи 222 ГК РФ не ограничивается разрешением
на строительство, как документом, отсутствие
которого влечет признание строения самовольной
постройкой.
Так, в статье 3 Федеральном
законе «Об архитектурной деятельности
в РФ» от 17.11.1995 № 169-ФЗ говорится о ряде
документов, которые необходимо иметь
застройщику при осуществлении строительства
- архитектурно-планировочное задание,
содержащее требования (экологические,
технические, санитарно-гигиенические,
противопожарные) к строящемуся объекту,
в соответствии с которым осуществляется
строительство и архитектурный проект,
содержащий архитектурные решения, которые
комплексно учитывают социальные, экономические,
функциональные, инженерные, технические,
противопожарные, санитарно-гигиенические,
экологические, архитектурно-художественные
и иные требования к объекту в объеме,
необходимом для разработки документации
для строительства объектов.
Наличие у лица, осуществившего
строительство, всех необходимых документов
на построенный объект не позволяет признать
такой объект самовольной постройкой.
3) Третьим условием признания
строения самовольной постройкой является
существенное нарушение градостроительных
и строительных норм и правил, допущенное
при строительстве самовольной постройки.
Градостроительные нормы и
правила содержатся в положениях Градостроительного
кодекса РФ, а так же положениями ФЗ «Об
архитектурной деятельности в РФ».
Пленум Верховного суда Российской
Федерации в постановлении № 22 от 29.04.2010
года «О некоторых вопросах, возникающих
в судебной практике при разрешении споров,
связанных с защитой права собственности
и других вещных прав» указал, что рассматривая
иски о признании права собственности
на самовольную постройку, суд устанавливает,
допущены ли при ее возведении существенные
нарушения градостроительных и строительных
норм и правил, создает ли такая постройка
угрозу жизни и здоровью граждан. С этой
целью суд при отсутствии необходимых
заключений компетентных органов или
при наличии сомнения в их достоверности
вправе назначить экспертизу по правилам
процессуального законодательства.
Таким образом, для признания
строения самовольной постройкой требуется
наличие одного из трех вышеперечисленных
условий.
Право собственности на самовольную
постройку, возведенную без необходимых
разрешений, не может быть признано за
создавшим ее лицом, которое имело возможность
получить указанные разрешения, но не
предприняло мер для их получения6.
1.3. Правовые последствия
возведения самовольных строений
Самовольная постройка, возведенная
с нарушением норм, по своей правовой природе
является правонарушением. Соответственно
для лица, осуществившего такую незаконную
постройку, возникает ряд неблагоприятных
последствий.
Но, зачастую, практикующие
юристы говорят о них, как о своевременных
небольших проблемах, легко ликвидируемых
в процессе узаконения самовольных построек.
Не уделяется должного внимания данному
вопросу и в научной юридической литературе.
Большинство публикаций раскрывают самовольную
постройку со стороны ее легализации,
как способа приобретения права собственности,
и возникающих при этом трудностях и проблемах.
Пункт 2 статьи 222 ГК РФ устанавливает
два последствия для лица, создавшего
самовольную постройку.
Во-первых, лицо, осуществившее
самовольную постройку, не приобретает
на нее право собственности. Это - частный
вывод из общего правила (ст. 218 ГК РФ), требующего,
чтобы для приобретения права собственности
на новую вещь при ее создании был соблюден
закон и иные правовые акты.
Поскольку названное лицо не
имеет права собственности на эту постройку,
ему не принадлежат и права, составляющие
содержание права собственности (п. 2 ст.
209 ГК). Законодатель счел необходимым
включить в ст. 222 ГК РФ указание на отсутствие
у застройщика прав распорядительного
характера - лицо не вправе распоряжаться
постройкой - продавать, дарить, сдавать
в аренду, совершать другие сделки. Однако,
данное положение следует толковать расширительно.
Лицо, не будучи собственником, не имеет
также права владеть самовольной постройкой
и пользоваться ею.
Сделки, совершенные в отношении
такого строения будут считаться ничтожными
(ст. 168 ГК РФ), как противозаконные со всеми
вытекающими отсюда последствиями.
Так, проектно-строительный
кооператив "Прогресс" обратился
в арбитражный суд с иском к Свято-Тихоновской
церкви Казанской епархии Московской
патриархии о признании недействительным
договора от 17.01.96 о безвозмездной передаче
истцом ответчику зданий столярной мастерской,
коптильни и гаража и о применении последствий
недействительности сделки. Свои требования
он мотивировал тем, что указанные здания
построены им на земельном участке, отведенном
ему во временное пользование, разрешение
на их возведение не выдавалось. То есть,
имущество является самовольной постройкой.
Значит, оно не может быть предметом гражданско-правовых
сделок. Как посчитал Президиум Высшего
арбитражного суда РФ, вывод нижестоящих
судов о самовольности зданий был сделан
без достаточных тому правовых оснований.
Поэтому, дело было направлено на новое
рассмотрение.
Если приобретатель самовольной
постройки не знал, что она является таковой,
то он вправе предъявить иск другой стороне
об истребовании всего полученного ею
по сделке.
Во-вторых, самовольная постройка
подлежит сносу осуществившим ее лицом,
кроме случаев, специально предусмотренных
законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Из смысла статьи 222 ГК РФ можно
сделать вывод: обязанность по сносу самовольной
постройки лежит в первую очередь на том
лице, которое намеревалось ею владеть,
пользоваться или распоряжаться. Иными
словами, вряд ли законодатель возлагает
обязанность по сносу самовольной постройки
на строителей, осуществляющих такую постройку
по договору с владельцем земельного участка.
Тем не менее, в ряде случаев
ответственной может быть признана и организация,
осуществившая постройку, а как следствие,
и обязанная ее снести. Например, если
на строителей была возложена обязанность
получения необходимых разрешений, а они
этого не сделали.
Вопросы сноса самовольных
построек регулируются также специальным
законодательством. Так, в силу п. 3 ст.
25 Федеральный закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ
«Об архитектурной деятельности в РФ»7, лицо, виновное в строительстве
или изменении архитектурного объекта
без соответствующего разрешения на строительство,
обязано за свой счет осуществить снос
(полную разборку) самовольной постройки
или привести архитектурный объект и земельный
участок в первоначальное состояние.
Вместе с тем, действующее закон
должным образом не регулирует механизм
осуществления сноса самовольных построек.
В соответствии с п. 2 ст. 62 ЗК РФ лицо, виновное
в нарушении прав собственников земельных
участков, землепользователей, землевладельцев
и арендаторов земельных участков, может
быть на основании решения суда принуждено
к исполнению обязанности в натуре, в том
числе путем сноса незаконно возведенных
зданий, строений, сооружений.
Спорным является вопрос относительно
сроков, в которые должен быть осуществлен
снос самовольной постройки. В п. 6 Постановления
СНК РСФСР от 22 мая 1940 г. № 390 "О мерах
борьбы с самовольным строительством
в городах, рабочих, курортных и дачных
поселках"8 указывается срок: один месяц
с получения уведомления о сносе самовольной
постройки.
Если лицо, осуществившее самовольную
постройку, не исполняет этой своей обязанности,
в качестве альтернативы ст. 222 ГК РФ предусматривает
возможность полной ликвидации "самостроя"
за счет лица, осуществившего постройку.
При этом федеральным законодательством
прямо не решен вопрос: в каком порядке
(судебном или административном) и кем
должен производиться снос самовольной
постройки?
Одни авторы считают, что снос
самовольной постройки должен осуществляться
на основании решения суда, поскольку
при сносе самовольной постройки затрагиваются
имущественные гражданские права. В любом
случае, при поступлении в суд иска о сносе
такой постройки он подлежит рассмотрению
по существу. Данный иск может быть предъявлен
как собственником земельного участка,
так и администрацией местного образования.
Так, Управлению архитектуры было отказано
в удовлетворении иска о сносе самовольно
возведенного здания кафе, несмотря на
доказанность самовольности постройки.
Надлежащим ответчиком в этом случае является
лицо, осуществившее самовольную постройку.
В противном случае исковые требования
удовлетворению не подлежат. Законные
владельцы (в том числе и арендаторы) активно
используют данное право. Частный собственник
земельного участка может осуществить
снос постройки в рамках самозащиты своих
гражданских прав (ст. 14 ГК РФ).
Сторонники второго подхода
исходят из того, что самовольная постройка
не является объектом гражданских прав,
поэтому ее снос непосредственно не затрагивает
имущественные права и законные интересы
лица, осуществившего строительство. На
основании этого можно сделать вывод о
допустимости сноса самовольной постройки
на основании решения уполномоченного
административного органа. Данный вопрос
решается на местном уровне и зависит
от политики местных властей в отношении
"самостроя".
Негативное влияние самовольной
постройки сказывается и в повседневной
жизни – на архитектурном облике городов
и поселков. Например, не редкость в нашем
государстве, в том числе, и в городе Владивостоке,
возведение пристроек в центре города,
или использование недвижимости в нарушении
ее целевого предназначения, например,
переоборудование здания мясокомбината
под ночной клуб. Зачастую, незаконные
постройки нарушают исторический облик
архитектурной охраняемой зоны, например,
один из главнейших памятников Вологодского
Кремля - Софийский собор закрывает самовольное
строение, возведенное коммерческим юридическим
лицом.
Помимо этого, самовольная постройка
несет большую опасность здоровью и имуществу
граждан. Возведенные незаконные строения,
архитектурные планы которых не прошли
соответствующих согласований в уполномоченных
государственных органах, не отвечают
требованиям безопасности, в значительной
мере подвержены разрушениям и другим
неприятным последствиям.
Уполномоченные органы (органы
местного самоуправления, прокуратура,
федеральная служба по надзору в сфере
природопользования, органы градостроительства)
ведут активную борьбу с незаконными постройками.
Об этом нас постоянно оповещают средства
массовой информации, называя даже эту
борьбу "бульдозерным правом".
В целом, подводя итог нашему
исследованию, можно отметить, что простые
теоретические вопросы по поводу самовольной
постройки (объект, признаки) сложны, многообразны
и весьма дискуссионы. В связи с чем, возникает
много вопросов на практике – при определении
судьбы самовольной постройки. Суд в первую
очередь должен выяснять, является ли
спорное имущество объектом самовольной
постройки, подпадает ли оно под признаки
самовольности, надлежащими ли являются
стороны по делу.
Как видно, серьезны и последствия
самовольного строительства. Чтобы их
избежать, сохранить вложенные в строительство
средства и иметь возможность распоряжаться
застройщику возведенным объектом, законодатель
намеренно предусмотрел возможность признания
права собственности на объект самовольного
строительства.
Глава 2. Проблемы
легализации самовольной постройки
2.1. Признание права
собственности на самовольную
постройку в судебном порядке.
Споры по поводу самовольных
построек рассматриваются судами только
в порядке искового производства, ведь
у самовольного застройщика изначально
отсутствуют документы, подтверждающие
легальное появление объекта недвижимости.
Юридический факт владения строением
на праве собственности устанавливается
судом в порядке особого производства
лишь в том случае, если у заявителя был
правоустанавливающий документ о принадлежности
строения, но он утрачен и указанный факт
не может быть подтвержден во вне судебном
порядке9.
Иск о признании права собственности
на самовольную постройку может быть удовлетворен
судом, если устранены все признаки самовольной
постройки, кроме отсутствия разрешения
на строительство, получение которого
должно предшествовать строительству.
Решение суда — это основание для возникновения
права собственности на недвижимую вещь,
а разрешение на строительство — один
из элементов процедуры правомерного
возведения объекта недвижимости и введения
его в гражданский оборот10.
Собственник земельного участка,
субъект иного вещного права на земельный
участок, его законный владелец либо лицо,
права и законные интересы которого нарушает
сохранение самовольной постройки, вправе
обратиться в суд по общим правилам подведомственности
дел с иском о сносе самовольной постройки11.