Сделки с недвижимостью

Имеют место сделки купли-продажи подлежащих сносу жилых домов в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобностей после получения собственниками соответствующей компенсации. Другая ситуация: квартира находится в доме, который определен под снос, а это влечет за собой запрет прописки (регистрации).

Самый простой способ обмана граждан в сфере жилищных сделок - это получение с покупателя жилья  задатка в доказательство заключения договора и в обеспечение его  исполнения.

В соответствии со ст.380 Гражданского Кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме. При получении задатка по договору купли-продажи жилого помещения продавец не вправе производить какие-либо другие операции с предметом договора, например, перепродавать его. В случае неисполнения договора стороной, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне, в данном случае покупателю, двойную сумму задатка.

Зачастую недобросовестный продавец, который выступает нередко под эгидой мнимой фирмы, берет задаток не с одного лица (одной стороны по договору), а с нескольких. Покупателей обычно привлекают объявлением о продаже квартиры по цене ниже рыночной. Владельцы квартиры могут быть как мнимые, так и настоящие. Они показывают квартиру пяти-шести клиентам и в случае заинтересованности в покупке берут задаток в размере 10-15 процентов от продажной стоимости с условием продажи квартиры через оговоренный сторонами срок, например, неделя или две. Для убедительности будущим покупателям вручаются расписки в получении задатка и копии документов, подтверждающих право собственности продавца. После получения задатка от нескольких покупателей квартира быстро продается одному из них. Продавцы исчезают, а новый собственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами. Этот способ обмана приносит ловкачам довольно крупные суммы. "Противоядие" против этого способа обмана имеется. Надо в обмен на задаток взять у продавца оригиналы основных документов на владение квартирой (свидетельство о собственности, договор передачи в собственность). В этом случае вероятность обмана гораздо меньше.

Обман при покупке квартир  в строящихся домах в рассрочку, да еще по ценам ниже коммерческих, что обычно рекламируют посреднические фирмы по продаже квартир, производится, как правило, по следующей схеме: фирма-посредник по розничной продаже  квартир дает рекламу, хотя не имеет  права на этот вид продажи, либо строительство  дома из-за отсутствия финансирования заморожено. Естественно, деньги покупателей  остаются у фирмы-посредника, которая  отделывается бесконечными обещаниями. Тяжба с такими фирмами редко заканчивается в пользу обманутых покупателей. Поэтому прежде чем заключать договор на покупку квартиры, необходимо потребовать у фирмы лицензию на право розничной продажи жилья, выяснить организацию, которая ведет строительство дома, уточнить, какие квартиры остались еще не выкупленными.

За незаконные операции с  жильем предусмотрена следующая  ответственность:

Гражданско-правовая и уголовная  ответственность участников жилищной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия или угрозы.

Уголовным Кодексом Российской Федерации³⁰ мошенничество квалифицируется как хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.

При совершении сделки посредством  мошенничества для ее участников наступают следующие гражданско-правовые последствия (ст. 179 Гражданского Кодекса Российской Федерации): если сделка (договор купли-продажи жилья, дарения, обмена, мены и т.д.) будет признана судом недействительной, потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке. При невозможности возвратить полученное жилое помещение в натуре (например, оно оказалось перепродано и в нем прописаны и проживают новые жильцы, у которых нет другого жилья), стоимость этого помещения возмещается потерпевшему в деньгах.

Однако гражданско-правовая ответственность виновной стороны  сделки этим не исчерпывается. Помимо возвращения незаконно приобретенного жилья потерпевшему с нее взыскивается в доход государства все то, что она выплатила по сделке потерпевшей  стороне.

Во многих случаях мошенничество  является действием преступного  характера и наряду с гражданско-правовыми  санкциями влечет за собой применение мер уголовной ответственности, которые существенно усилены  в новом Уголовном Кодексе Российской Федерации.

Так, согласно ст.159 Уголовного Кодекса Российской Федерации лица, совершив это преступление, в зависимости от его тяжести наказываются штрафом, либо обязательными исправительными работами, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до десяти лет.

Гражданско-правовая ответственность  по сделкам, совершенным под влиянием насилия и угрозы, та же, что и  по сделкам, заключенным посредством  обмана. Однако уголовная ответственность  за этот вид незаконных сделок квалифицируется  по ст. 163 Уголовного Кодекса Российской Федерации как вымогательство.

Вымогательством считается  требование передачи чужого имущества  или права на имущество, совершение других действий имущественного характера под угрозой применения насилия, либо уничтожения или повреждения чужого имущества, а равно под угрозой распространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего, либо его близких.

Это преступление может повлечь  наказание в виде лишения свободы  до пятнадцати лет.

Одним из оснований признания  сделки недействительной по ст.179 Гражданского Кодекса Российской Федерации служит совершение ее под влиянием угрозы, то есть психического воздействия, вызывающего у лица опасения причинения ему или его близким личного или имущественного вреда (например, угроза лишить жизни, повредить здоровье, запятнать честь, уничтожить имущество и т.д.). Угроза может исходить от стороны в сделке или от других лиц, о действиях которых этой стороне известно.

В подавляющем большинстве  случаев угроза является действием  преступным и влечет за собой наряду с гражданско-правовыми санкциями  применение к угрожавшему мер уголовной ответственности по ст.163 Уголовного Кодекса Российской Федерации.

Основанием к признанию  сделки недействительной является также  угроза совершить действия, в которых  выражалось бы злоупотребление принадлежащим  угрожающему правом. Угроза совершить  действия, в которых выражается осуществление  права угрожающего; например, угроза направить по месту работы исполнительный лист для взыскания алиментов, не может служить основанием признания сделки недействительной.

Итак: любая сделка с жильем - это риск, более того, этот риск поддается контролю и может быть сведен к минимуму, если иметь четкое представление о том, какие правовые последствия влечет подпись, поставленная на том или ином документе.

Виды рисков, возникающих  при поведении сделок с недвижимостью, определяются рядом факторов. К их числу можно отнести уровень  социально-экономического развития, устойчивость банковской системы, сбалансированность и полноту законодательства, и  многие другие.

Но наибольший интерес  с точки зрения обыкновенного  человека представляют собой юридические  риски, так как они, во-первых, иногда приводят к оспариванию права  собственности на приобретенную  квартиру и, во-вторых, в большей  степени поддаются контролю во время  проведения сделки. Знание предыстории  приобретаемой квартиры является необходимым  для того, чтобы принять решение  о ее приобретении. При этом нужно  учитывать, что гражданское законодательство устанавливает 10-летний срок исковой  давности для заключенных сделок. Не зная исторических особенностей приобретаемого жилья, вы, возможно, запускаете часовой механизм мины замедленного действия.

В завершении рассмотрения данного вопроса мы можем подчеркнуть следующее:

Любая сделка с жильем - это риск, более того, этот риск поддается контролю и может быть сведен к минимуму, если иметь четкое представление о том, какие правовые последствия влечет подпись, поставленная на том или ином документе.

Большинство мошеннических  сделок с жильем стереотипны и  осуществляются путем обмана граждан  или злоупотребления их доверием.

 Нередки случаи продажи  жилья одновременно нескольким  покупателям, собственником квартиры  при этом становится тот, кто  раньше зарегистрирует этот договор.  Поэтому логично настаивать на  передаче денег только после  прохождения процедуры государственной  регистрации.

Сдача внаем приватизированных квартир – дело высокодоходное, но одновременно довольно рискованное для владельца жилья из-за возможности его утраты. Пока радикальных средств защиты от аферистов просто нет. И если собственник квартиры решил сдать квартиру внаем, он должен проявить величайшую осторожность и сдавать ее знакомым, хорошо проверенным людям.

На практике возникает немало осложнений и по исполнению договора коммерческого найма, и, прежде всего, по его расторжению в предусмотренных законом случаях и выселению нанимателя. Закон вводит такой механизм расторжения договора найма по требованию наймодателя, что собственник жилого помещения в результате ничего не получает. Более того, на нем остается обязанность оплаты расходов по содержанию сданного внаем жилья и коммунальных услуг.

Самый простой способ обмана граждан в сфере жилищных сделок - это получение с покупателя жилья  задатка в доказательство заключения договора. Зачастую недобросовестный продавец берет задаток не с одного лица, а с нескольких, после чего квартира быстро продается одному из них. Продавцы исчезают, а новый собственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами.

Прежде чем заключать договор на покупку квартиры в строящемся доме в рассрочку, необходимо потребовать у фирмы лицензию на право розничной продажи жилья, выяснить организацию, которая ведет строительство дома, уточнить, какие квартиры остались еще не выкупленными.

Во многих случаях мошенничество  является действием преступного  характера и наряду с гражданско-правовыми  санкциями влечет за собой применение мер уголовной ответственности.

2.3. Страхование сделок с недвижимым имуществом.

В настоящее время довольно популярной услугой становится страхование. Страхование - это защита имущественных  интересов при наступлении определенных событий за счет денежных фондов, формируемых  из уплачиваемых страховых взносов³¹.

Страхование – эффективный способ снижения рисков в сделках с недвижимостью. Страховым риском является предполагаемое событие, на случай наступления которого проводится страхование. В рассматриваемом нами случае страхования сделки с недвижимостью риском будет утрата права собственности на недвижимость. Если это событие наступило, то ответственность страховой компании наступит после вступления в законную силу решения судебного органа, признающего сделку купли-продажи недействительной. В случае если права собственности отстоять не удастся, страховая компания должна будет выплатить страховое возмещение в размере страховой стоимости утраченной недвижимости.