Сделки с недвижимостью

в) производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения  и мест общего пользования (побелку потолков, окраску или оклейку обоями стен, окраску полов и дверей и т.п.);

г) содержать в чистоте  и порядке занимаемые жилые помещения и места общего пользования;

д) соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные правила;

е) не делать в помещении никаких перепланировок без соответствующего письменного разрешения;

ж) при обнаружении неисправностей в квартире немедленно принимать  возможные меры к устранению повреждений и в необходимых случаях сообщать об этом управлению домами;

з) возмещать наймодателю  все убытки от повреждения квартиры и дома и их оборудования, происшедшие по вине нанимателя и лиц, совместно с ним проживающих;

и) при выезде из жилого помещения  на другое постоянное место жительства сдать наймодателю помещение и его оборудование по акту в исправном состоянии.

Наниматель имеет право  на заселение освободившихся в квартире жилых помещений, которое происходит по правилам, предусмотренным ст. 46 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем, освободившееся помещение передается в пользование этому нанимателю. При освобождении изолированного жилого помещения в квартире, где проживают несколько нанимателей, указанное помещение должно предоставляться проживающим в квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Если же в квартире нет лиц, относящихся к названной категории, освободившееся жилое помещение предоставляется гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы (причем учитывается и право на дополнительную жилую площадь). Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

Прекращение договора социального  найма возможно по инициативе как нанимателя и членов его семьи, так и наймодателя.

Наниматель жилого помещения  может расторгнуть договор в любое время, независимо от оснований и без предварительного уведомления другой стороны. Днем расторжения договора считается день выезда.

Договор найма может быть прекращен также в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия.

Наймодатель вправе расторгнуть  договор только при наличии установленных законом оснований и в предусмотренном правовыми нормами порядке. В зависимости от оснований выселение производится в судебном или административном порядке с предоставлением другого годного для жилья помещения (т.е. с правом заключения нового договора найма) либо без предоставления оного. Выселение без предоставления жилья — крайняя мера, которая применяется лишь в случае грубейшего нарушения установленного порядка распределения жилой площади или обязанностей по договору.

Так, ст. 98 Жилищного Кодекса Российской Федерации предусматривает следующие основания выселения в судебном порядке без предоставления жилья:

1) систематическое разрушение  или порча помещения либо использование его не по назначению;

2) систематическое нарушение  правил общежития, делающее невозможным проживание с нанимателем других лиц в квартире или доме.

3.4. Договор аренды недвижимого имущества.

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем) - предоставление имущества его  хозяином во временное пользование  другим лицам на договорных условиях, за плату³⁶.

Современное легальное понятие  «аренды» содержится в ст.606 Гражданского Кодекса Российской Федерации. В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

Из определения договора аренды следует, что этот договор  является возмездным (передача арендованного  имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор  считается заключенным с момента  передачи арендатору имущества, являющегося  предметом аренды) и срочным (имущество  передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и/или пользование). При этом срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, так как Гражданский Кодекс Российской Федерации допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры).

Стороны по договору - арендодатель и арендатор. Арендодатель - собственник  объекта недвижимости или его  уполномоченный. В качестве арендодателя может выступать также и субъект, взявший недвижимое имущество в  аренду (тогда речь идет о субаренде).

Важно подчеркнуть, что смена  арендодателя никак не влияет на объем  прав и обязанностей арендатора по договору и не является основанием для перезаключения договора.

Договор аренды недвижимого  имущества заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды. Содержанием договора является сама передача арендованного  имущества и ее оформление.

Объектом арендных отношений  могут быть земельные участки  и другие обособленные природные  объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В то же время  законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается. Так как в соответствии со ст.71 Конституции Российской Федерации³⁷ гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, то, учитывая положения ст.76 Конституции Российской Федерации, вопросы, связанные с определением видов имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, могут решаться только путем принятия соответствующих федеральных законов.

Важным аспектом в арендных отношениях является вопрос о лицах, имеющих право выступать в  роли арендодателя. В соответствии со ст.608 Гражданского Кодекса Российской Федерации в качестве арендодателя может выступать собственник имущества, а также иные лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственник может наделить любое лицо правами арендодателя в отношении принадлежащего ему  имущества. Наделение правами арендодателя должно осуществляться на основании соответствующего договора между собственником имущества и лицом, которому передаются права арендодателя.

В силу закона правом сдавать  имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные  и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они могут только с  согласия собственника.

Субъекты права оперативного управления, к числу которых относятся  казенные предприятия и учреждения, могут быть участниками арендных отношений в следующих случаях. Казенное предприятие может выступать  в качестве арендодателя принадлежащего ему на праве оперативного управления имущества только с согласия собственника этого имущества. Учреждение ни при  каких обстоятельствах не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним (на праве оперативного управления) имущество, а также имущество, выделенное ему собственником по смете.

В то же время, если учреждению учредительными документами предоставлено  право осуществлять приносящую доходы деятельность (заниматься предпринимательством), имущество, приобретенное за счет этих доходов, может быть объектом арендных отношений.

По срокам действия арендные договоры делятся на краткосрочные (до одного года), среднесрочные (на срок от одного до трех лет), и долгосрочные (на срок более трех лет).

Как и для любого гражданско-правового  договора, для договора аренды очень  важно определение его существенных условий.

Существенными являются условия  о предмете договора, условия, определенные как существенные в законе либо иных нормативных правовых актах, а также  все те условия, относительно которых  по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Применительно к договору аренды существенным условием, указанным  в Гражданском Кодексе Российской Федерации, является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Как следует из определения  договора аренды (ст.606 Гражданского Кодекса Российской Федерации), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды.

При заключении договора аренды существенными могут быть любые  условия, определенные в качестве таковых  заявлением одной из сторон.

Важно подчеркнуть, что Гражданский  Кодекс Российской Федерации из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды. Ранее Основами законодательства СССР об аренде (ст. 12) и Основами Гражданского законодательства Союза ССР и республик³⁸ (ст. 85) срок действия договора аренды рассматривался в качестве существенного условия, и в случае отсутствия в договоре условия о сроке его действия, такой договор считался незаключенным.

Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время Гражданской Кодекс Российской Федерации допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Если договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год, а по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.