Ипотечное кредитование

Содержание

Введение 3

1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 7

1.1 Зарождение ипотечного кредитования в России 7

1.2 Экономическое  содержание ипотечных отношений 10

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России. 14

1.4  Объекты и субъекты ипотечного кредитования 21

1.5  Инструменты  и виды ипотечного кредита 28

2. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА ВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ 37

2.1.ОСНОВНЫЕ ПРНЦИПЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА 37

2.2 ФИНАНСОВЫЕ РИСКИ И СТРАХОВАЯ ЗАЩИТА В ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ 44

2.3 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ИПОТЕКИ 49

 

Введение

Ипотека, то есть обеспечение  исполнения различных финансовых, экономических  гражданско-правовых обязательств с  использованием залога недвижимого  имущества, традиционно служит в  странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной  дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно  действующих собственников.

Актуальность ипотеки  существенно возрастает в трансформационных  и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся  атмосфера всеобщего взаимного  недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских  структур, повальная задолженность  юридических и физических лиц  бюджетам различных уровней, а также  задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического  климата – все это обусловливает  необходимость существенного ужесточения  контроля при совершении крупных  коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов  сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

В этой связи расширение применения ипотеки как способа  обеспечения возвратности ипотечных  кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия  на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному  строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические  реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти  сферы решить данные проблемы будет  невозможно. Чтобы убедиться в  этом, достаточно сопоставить размеры  платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство  собственного дома, суммарную стоимость  активов, находящихся под контролем  малых и средних предприятий.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под  невысокий процент. Ипотечные ссуды  используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как  жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым  для получения запрашиваемой  ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что  в подавляющем большинстве случаев  залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для  которого недвижимость – не предмет  потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под  залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита. Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся  недвижимость и получении под  нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают  наряду с банковским кредитом под  закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций  муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю–продажу  имеющейся недвижимости с отсрочкой  передачи прав собственности на нее  на срок нового строительства, что позволяет  финансировать новое строительство  за счет выручки от фьючерсной продажи  недвижимости. При этой системе снижаются  коммерческие риски, связанные с  нестабильностью цен на строительство.

Ипотека может быть установлена  на любое недвижимое имущество, которое  залогодатель вправе продавать или  отчуждать иным образом: земельные  участки (в т.ч. участки из состава  земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в  предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности  или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого  из собственников) может оформить ипотеку  только при наличии письменного  согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности  вправе заложить свою долю без их согласия. Все вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может  служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической  проблемы.

Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения  многих важных социальных, экономических  и правовых проблем, существующих в  нашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом  аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами  и существенные проблемы. Решить эти  проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы курсовой работы.

Объектом рассмотрения в  курсовой работе является рынок ипотечного кредитования в России, предметом рассмотрения – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейся экономической ситуацией в экономике России, необходимостью глубокого анализа экономической сущности ипотеки как финансового инструмента, а также необходимостью регулирования экономических отношений между кредитором и заемщиком в процессе оценки предмета залога.

Цель курсовой работы заключается в анализе основных проблем ипотечного кредитования и рассмотрении возможных методов усиления его роли в экономическом росте России.

 

1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Зарождение ипотечного кредитования в России

          Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г. были созданы первые кредитные  учреждения: для дворянства – санкт-петербургские  и московские конторы Государственного банка при  Сенате и Сенатской  Конторе, для купцов – в Петербургском  порту и Коммерцколлегии. Банки  кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки  были реорганизованы в Государственный  заёмный банк¹.

29 октября 1768 года манифестом Екатерины  II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 .г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В Российской Империи 1 января 1835 г. был  введён Свод законов гражданских (автор  М.М. Сперанский), где залоговое право  было подробно регламентировано. Залог  в России в это время существовал  в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать  первые сберегательные кассы.

В 1859 г. было принято решение о реорганизации  кредитных учреждений в связи  с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались  все существовавшие государственные  кредитные институты, взамен них  учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита.²

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена  с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Ипотечное  кредитование становилось очень  распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб.

Рост  кредитных институтов привёл к жёсткой  конкуренции. В связи с этим Правительство  в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных  залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков  и дворян по ссудам в государственные  банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую  кредитно - финансовую политику государства.

По  российскому законодательству того времени на одной территории не могли  действовать одновременно более  двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

В Москве работало 8 основных государственных  банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое  общество, на которое возлагают специальные  функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность  этого общества. С 1912 г. основным координатором  по ипотеке становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных  земельных банков, выдав ссуды  под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных  листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных  банков были излюбленным средством  помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

На  Государственный крестьянский поземельный  банк (основан в 1882 году) была возложена  задача ссужать крестьян деньгами для  покупки помещичьей земли. Банк выдавал  крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5  процентов  годовых.

Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье  землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в  размере до 100% оценочной стоимости  залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего  под 5% годовых, дополнительно взималась  плата за банковские услуги и страховой  процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет).

Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму  составлял долг Государственного Дворянского  земельного банка.

В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась  до 3,5 - 4,5 процентов годовых³.

В это время в России выходит  закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают  ссудосберегательные и кредитные  товарищества, сельские, волостные  и станичные общественные ссудосберегательные  кассы и земские кассы, которым  государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные  институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые  они затем погашали за счёт своих  прибылей, причём в большинстве случаев  кредитором выступал непосредственно  Государственный банк России.

В стране приняло массовый характер возникновение  ссудно-сберегательных товариществ. Всего  за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они  объединили интересы 8 миллионов человек.

К 1905 г. существовало более 500 товариществ  мелкого кредита, а в 1915 г. их было  уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.

В это время залог являлся самым  надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного  кредитования, которая имела хорошее  законодательное обеспечение и  была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные  ценные бумаги: закладные листы, различные  обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.⁴