Ипотечное кредитование

Долгосрочное  финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию  кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области  залога недвижимости, несомненно сыграли  огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили  базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

В России послереволюционного периода  залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и,  прежде всего недвижимого имущества. Поэтому  в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился  в малозначимый механизм, крайне редко  использовавшийся в операциях  по распоряжению имуществом.

1.2 Экономическое содержание ипотечных отношений

В условиях хронического недостатка государственных  средств, традиционной задачей для  органов власти всех уровней стало  привлечение внебюджетных денежных ресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирного вопроса» специалисты в области  недвижимости считают развитие системы  долгосрочного ипотечного кредитования.

Ипотека - это обременение имущественных  прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под  залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.⁵

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты.

1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов  для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы  (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе  ценной бумаги (при эмитировании  собственником обьекта недвижимости  первичных, вторичных и т.д.  закладных, оборотные средства  увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота  имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы  отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно  следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим  образом:

• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

функция формирования многоуровневого  фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма  формирования кредитных ресурсов в коммерческом банке (рисунок 1). В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует в основном путем продажи закладных листов и собственного капитала.

Закладные листы – это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспеченные надежными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается  твердый процент.

Погашение ипотечного кредита осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается  кредитным договором.

 Рисунок 1 - Схема ипотечной ссуды

 

Можно выявить следующие отличительные  особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность  обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье  с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма  за вычетом расходов, связанных с  процедурой обращения взыскания  и продажи жилья, возвращается бывшему  заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным  от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение  другого обязательства.

2. Длительность  срока предоставления кредита.

Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

3. Большинство  ипотечных ссуд носят целевой  характер.

4. Ипотечный  кредит считается относительно  низкорисковой банковской операцией.

К основным требованиям можно отнести  следующие:

• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого  жилья;

• величина ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30% совокупного  дохода заемщика и созаемщиков (в  том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

  • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора  и заемщика.

Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного  функционирования вторичного рынка  ипотечных кредитов и привлечения  средств частных инвесторов в  этот сектор, в том числе через  эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать  эффективно работающую систему обеспечения  доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма  жилищном рынке за счет собственных  средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов [15, c.72]. Создание указанной системы позволит:

• увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
• активизировать рынок жилья;
• вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
• привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
• обеспечить развитие строительного комплекса;
• оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования в России должна опираться  на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной  базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система  ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь  на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в  меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы  ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной  экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье  и его предложением, а также  наличием (или отсутствием) необходимой  региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России.

 

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса. Принятие части I в 1995 году и части II в 1996 году Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

В части, касающейся отношений, связанных с  ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила  обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения  о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания  обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. Принятие Гражданского кодекса РФ, в котором  обозначены основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской  деятельности. Кроме того, Гражданским  кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных  законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

Федеральный закон РФ от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

- вводится  единая система регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним;

- государственная  регистрация является единственным  доказательством осуществления  зарегистрированного права;

- государственной  регистрации подлежат право собственности  на недвижимое имущество, сделки с недвижимостью, ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

- создается  единый банк информации в пределах  регистрационного округа;

- государственная  регистрация прав носит открытый  характер (информация о зарегистрированных  правах на объекты недвижимого  имущества предоставляется по  любому письменному запросу физического  или юридического лица);

- государственная  регистрация проводится учреждением  юстиции по регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним.

Вторым  немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

- подробно  регламентированы обязанности залогодателя  по обеспечению сохранности заложенного  имущества в течение действия  договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите  от притязаний третьих лиц  и т.п.);

- в связи  с долгосрочностью ипотечного  кредитования предусмотрены последствия  для различных случаев, возможного  перехода прав на заложенную  недвижимость от залогодателя  к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода  в результате реорганизации юридического  лица, наследования и др.) и обременения  правами третьих лиц;

- изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Согласно  Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору ипотеки одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны, залогодателя, за изъятиями, установленными законом.

Ранее Законом  было установлено, что договор об ипотеке должен нотариально удостоверяться и подлежать государственной  регистрации, а несоблюдение этих правил влечет его недействительность.

На сегодняшний  день нотариальное удостоверение договора об ипотеке больше не является обязательным условием оформления договора. Эти  изменения произошли в связи  с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 216-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который вступил в силу с 01.01.2005.

Закон предусматривает  также возможность обращения  закладных, т.е. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вводит в гражданский и коммерческий оборот особый вид ценных бумаг – закладные. В Распоряжении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999г. №195-р установлено, что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, хотя в Федеральном законе от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» не устанавливается порядок обращения закладных .

В настоящее  время закладные сложно рассматривать  как широко распространенные ценные бумаги, поскольку закладные не являются эмиссионными ценными бумагами и  инвестор при приобретении закладной  вынужден в каждом случае изучать  конкретные условия обязательства  и его обеспечение.