Ипотечное кредитование

У этого полиса также имеется  ряд общепринятых исключений, например, риски, связанные с приостановкой  работ, а также ущерб, вызванный  умыслом застройщика или грубой неосторожностью руководящего персонала. Обычно не покрываются ошибки проектирования и расходы, связанные с необходимостью замены дефектных материалов.

Строго говоря, указанные риски  должны лежать на застройщике и соответственно он их и должен страховать. Реально  сложившаяся практика, когда банк страхует только приобретаемые им для  себя квартиры (например, 2 квартиры в 100-квартирном доме), приводит к ситуации, при которой  риск остается фактически непрофинансированным. Только в случае полного уничтожения  строящегося дома (в принципе –  самый простой случай с точки  зрения подсчета суммы ущерба и соблюдения баланса интересов участников) банк вернет вложенные деньги в виде страховой  выплаты. Если же ущерб составит, например, 40% от фактически освоенного (что более  вероятно), банк вернет соответственно 40% вложенных средств, а застройщик не получит ничего и скорее всего  будет вынужден объявить себя банкротом.

- Риски выявления дефектов в период несения гарантийных обязательств.

Эти риски покрываются в рамках указанного выше полиса страхования  строительно-монтажных рисков.

- Риск неисполнения обязательств застройщиком.

Риск, который может быть уменьшен тщательным отбором застройщиков. При  этом не стоит пренебрегать проверкой  наличия у застройщика полисов  на страхование основных видов деятельности и имущества, так как даже очень  успешная фирма может быть быстро разорена в результате случайных.

- Риск физической утраты построенной квартиры.

Риск аналогичен рассмотренному выше для «существующей» квартиры.

   Риски неплатежеспособности клиента.

Эти риски связаны с нетрудоспособностью  и нетрудоустроенностью клиента  и должны лежать на нем. Однако банки, стараясь избегать ситуаций, в которых  придется использовать процедуру реализации залога, требуют от клиента, чтобы  он застраховал в пользу банка  свою жизнь и трудоспособность на сумму получаемого кредита.

Основные риски смерти и потери трудоспособности могут быть застрахованы посредством стандартных полисов  страхования от несчастных случаев. Но банкам следует обратить внимание на ряд стандартных исключений из покрытия по такому полису. Обычно не выплачивается  возмещение в случаях, если смерть или  потеря трудоспособности наступили  во время любого вида опьянения, занятий  спортом, в результате самоубийства или умысла со стороны потерпевшего, а также вследствие ряда хронических  заболеваний.

Значительная часть обычных  исключений будет снята, если страхователем  станет банк, а не клиент.

Неисполнение обязательств участниками процесса ипотечного кредитования.

Данный риск может быть значительно  снижен, если участники будут иметь  страховки, защищающие от основных опасностей, связанных с их деятельностью:

- клиент – полис добровольного медицинского страхования, страхования ответственности (автогражданской и перед совладельцами дома) и страхования имущества;

- поручитель клиента – полисы страхования имущества (особенно недвижимого), перерыва в производстве и гражданской ответственности;

- банк – полис страхования «от всех банковских рисков»;

- риэлтер – полис страхования ответственности риэлтера;

- страховая компания – договоры перестрахования ответственности.

Следует отметить, что в нашей  стране значение наличия страхового полиса явно недооценивается даже банками, профессионально наиболее близкими к страхованию. Западный банк не станет разговаривать о кредитах ни с  большой фирмой, ни с частным лицом, предварительно не убедившись в наличии  у них полисов страхования  их основных интересов. Причем наличие  полиса имеет более глубокий смысл, чем просто гарантия платежеспособности клиента. Полис свидетельствует, во-первых, о наличии имущества, причем профессионально  оцененного страховой компанией, во-вторых, о серьезности и основательности  самого страхователя.

Подводя итоги, можно сделать следующие выводы:

- Участвующая в процессе ипотечного кредитования страховая компания может принять на себя основные риски природного и техногенного характера, а также риск нанесения физического ущерба, вызванного противоправными действиями или неосторожностью;

- Для исключения необоснованного сужения страхового покрытия целесообразно заключение непосредственно банком договоров страхования предмета залога и трудоспособности клиента. Это позволяет снизить издержки страховой компании, которая в данном случае получает необходимые для страхования данные в первично обработанном виде. Соответственно снижается и стоимость страховки. Очевидно и удобство для клиента, который может все действия, связанные с получением кредита, совершить в одном месте;

- Для снижения риска неисполнения обязательств участниками процесса ипотечного кредитования банку целесообразно в число общих требований, предъявляемых им к клиентам, поручителям и т.п., включать требование о представлении полисов страхования основных рисков.

2.3 МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ИПОТЕКИ

Оценка стоимости и  правового положения объекта  недвижимого имущества

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:

- с точки зрения сравнимых продаж;

- на основе затрат;

- с точки зрения капитализации дохода.

При оценке объектов недвижимости в  рамках данных подходов обычно используют следующие методы:

- метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);

- методы соотнесения (переноса) и экстракции;

- метод капитализации земельной ренты (метод развития);

- метод капитализации дохода.

 

   Метод оценки по сравнимым продажам

Метод оценки по сравнимым продажам наиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным  рынком. Он основан на сравнении  и сопоставлении соответствующих  данных по уже проданным аналогичным  объектам недвижимости на момент проведения оценки. При этом рыночные условия  наилучшим образом отражает цена текущих продаж аналогичных объектов, хотя можно проводить оценку и  с учетом анализа рыночных цен  спроса и предложения.

Для определения сопоставимости объектов недвижимости необходимо использовать следующие элементы сравнения:

- финансовые условия (условия финансирования сделки);

- условия продажи;

- рыночные условия (время сделки);

- местоположение объекта;

- физические характеристики;

- показатели доходности.

После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе дополнительного  анализа каждого из факторов.

В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения  или понижения рыночной цены за счет влияния данного фактора. Коррекция  цены проводится в стандартизованной  последовательности с нарастающим  итогом в абсолютном выражении. То есть формула оценки по сравнимым продажам может быть следующей:

,                                            (10)

где:

Ц_СП – цена по сравнимым продажам;

Ц_Б – цена базовая;

k_i – коэффициент i-того элемента сравнения,        выраженный в долях единицы (знак коэффициента       определяется направлением влияния: положительное      влияние – знак положительный, отрицательное –       отрицательный);

N– количество элементов сравнения.

Очевидно, что если сумма  отрицательных влияний больше суммы  положительных, то конечная цена будет  ниже базовой, и наоборот.

Методы соотнесения и  экстракции

Метод соотнесения применяется  при сравнении цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя  ее составными частями: собственно объектом недвижимости и улучшениями.

Главное - правильно определить соотношение этих частей. Для этого на первом шаге анализа определяется рыночная стоимость всех улучшений, сделанных на объекте. Для корректного использования данной методики требуется максимально полное статистическое обеспечение.

Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения  и также предусматривает выделение  вклада улучшений из общей цены продажи  недвижимости. Однако он применяется  обычно для таких объектов, где  вклад улучшений в полную стоимость  недвижимости невелик.

   Метод капитализации земельной ренты (метод развития)

При использовании метода капитализации  дохода (земельной ренты) оценивается  текущая стоимость будущих доходов  от владения имуществом. Потоки доходов  и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую общую  стоимость. Соответствующие расчеты  проводятся по следующим формулам:

,                           (11)

где:

Ц_КЗР - цена при капитализации земельной ренты;       Д - доход;

НК - норма капитализации.

 

 

,                                   (12)

где:

Ф - фактор капитализации.

Норму или фактор капитализации, используемые при расчетах методом  капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных  объектов недвижимости с учетом анализа  факторов риска и дисконта.

После установления величины потоков  доходов и расходов они дают возможность  определить величину чистого операционного  дохода, которая в процессе капитализации  преобразуется в текущую стоимость  земельного участка.

После завершения оценок по всем перечисленным  методам (используется не менее 2 методов) проводится сопоставительный анализ полученных результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется итоговая оценочная  рыночная стоимость конкретного  объекта ипотеки.

 Метод капитализации дохода

Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода проводится в 2 этапа:

- прогнозирование будущих доходов;

- капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов

Расчет  прогнозируемого дохода от объекта  недвижимости для целей оценки выполняется  в виде составления реконструированного  отчета о доходах

Потенциальный валовый  доход есть общий доход, который  можно получить от недвижимости при 100-процентной занятости площадей без учета всех потерь и расходов. Он включает в себя следующие составляющие.

- Плановая аренда - часть потенциального валового дохода, которая выплачивается по условиям арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Они могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам (возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. д.).

- Скользящий доход - сумма, образующаяся за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендатором тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

- Рыночная аренда - часть потенциального валового дохода, относящаяся к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

- Прочие доходы - доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату (доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т. д.).

Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса  должно соответствовать традициям  местного рынка.

Действительный валовый доход  есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены  арендаторов и неплатежей арендаторов.

Операционные расходы – это  периодические расходы на обеспечение  нормального функционирования объекта  и воспроизводства действительного  валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из 3 групп:

- постоянные расходы;

- переменные расходы;

- расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от уровня использования  объекта недвижимости (для многоквартирного дома – относительный уровень  занятых квартир). Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания.

Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе  переменных расходов, однако следующие  позиции имеют место практически  для любого объекта:

- расходы на управление;

- расходы на заключение договоров аренды;