Ипотечное кредитование в России

     На  Государственный крестьянский поземельный  банк (основан в 1882 году) была возложена  задача ссужать крестьян деньгами для  покупки помещичьей земли. Банк выдавал  крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч  ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано  и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5 процентов годовых. Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых. В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита.

     Начинается  бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные  и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и  земские кассы, которым государство  оказывает огромную помощь. Вновь  открываемые кредитные институты  могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые  они затем погашали за счёт своих  прибылей, причём в большинстве случаев  кредитором выступал непосредственно  Государственный банк России. В стране приняло массовый характер возникновение  ссудно-сберегательных товариществ. Всего  за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они  объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ  мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог  являлся самым надёжным и гарантированным  способом обеспечения кредита. К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного  кредитования, которая имела хорошее  законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

     Долгосрочное  финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой. Специфический российский опыт долгосрочного  кредитования, и, в частности, под  залог земли, разнообразие кредитно – инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской  ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных  инструментов. В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества.

     Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился  в малозначимый механизм, крайне редко  использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом. Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

     В нем нашли отражение следующие  положения:

     — основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

     — порядок заключения договора об ипотеке;

     — закладная как ценная бумага;

     — государственная регистрация ипотеки;

     — обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

     — переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам  и обременение этого имущества  правами других лиц;

     — последующая ипотека;

     — уступка прав по договору об ипотеке;

     — обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и  реализация указанного имущества;

     — особенности ипотеки земельных  участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир. Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « О регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Ипотечное жилищное кредитование в современной  России

1. Ипотека 2011 - правила игры меняются

 Российская ипотека  в 2011 году демонстрирует новый виток  развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий  кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть «возвратом к докризисным условиям», уже достаточно долгое время сохраняет  жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние  годы перед кризисом.

     Интеграция  рынка заметна невооруженным  взглядом: сегодня ипотека развивается  банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и  проведение ипотечной сделки, открывает  дополнительные возможности по привлечению  клиентов для партнеров с обеих  сторон. Предварительная работа брокеров и риэлтеров с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов. Также проект предусматривает работу по повышению профессионального уровня ипотечных брокеров и формированию группы профессионалов, чтобы удовлетворить возросшие кадровые потребности рынка - для этого планируется разработать и реализовать совместную учебную программу.

     Партнерские компании используются банками не только как дополнительные точки привлечения  клиентов, но и площадки для проведения рекламных акций в виде бесплатных семинаров и консультаций по ипотеке. На таких встречах профессиональные консультанты помогут подобрать  и наиболее выгодную ипотечную программу  и объект недвижимости для приобретения, рассчитают размер будущего ипотечного кредита, а также предоставят  всю необходимую информацию о  приобретении в кредит коммерческой недвижимости.

     В то же время интеграция выгодна не только игрокам рынка, но и потребителю, который получает возможность оформить сделку быстрее и на льготных условиях, экономя время и деньги. В рамках партнерских программ с застройщиками  кредиты на приобретение жилья предоставляются  по более низким ставкам, с более  низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или  совсем без комиссии.

     Унификация  в ипотеке не первый год служит предметом обсуждения, но сегодня  рынок в своем быстром развитии посылает все более громкие сигналы  о необходимости внедрения общих  для всех стандартов. В первую очередь  это касается единой формы для  описания основных условий кредитования (кредитный паспорт), заявки на  кредит и  закладной.

     Сейчас  в банковском сообществе активно  обсуждается перспектива создания кредитного паспорта - единого шаблона  условий кредитования, чтобы заемщику было проще сравнивать предложения  разных банков. Кроме того, кредитный  паспорт облегчил бы для заемщика расшифровку данных о полной стоимости  кредита, которые, несмотря на все старания Центрального банка РФ и Роспотребнадзора все еще нередко выглядят для заемщика «филькиной грамотой».

     Кредитный договор - штука, во-первых, весьма объемная, во-вторых, мудреная, а посему его  мало кто из заемщиков внимательно читает. Отсюда и последующие недоразумения: этого мне не сказали, об этом не предупредили и т.д. Во избежание подобных эксцессов и было внесено предложение позаимствовать опыт развитых стран и ввести в оборот некий унифицированный документ, в котором будут описываться наиболее важные для заемщика параметры кредитного продукта. В развитых странах надзорные органы добиваются от банков только одного - прозрачности предлагаемых ими условий. А это и есть паспорт кредита.

       Законопроект вводит в банковскую  практику такие термины как  общая плата за кредит и  эффективная годовая процентная  ставка. Эти понятия в России  лишены четкого законодательного  определения и адекватной терминологической базы. Это служит причиной постоянных конфликтов, которые возникают между кредитными организациями и их клиентами относительно условий кредитного договора, определяющих стоимость кредита. В предложенном законопроекте содержатся согласованные между собой определения полной стоимости кредита, эффективной процентной ставки, которые полностью соответствуют международным подходам, изложенным, в частности, в Директиве ЕС 2008/48 о потребительском кредитовании.

       Индивидуальный подход к заемщику  при определении условий кредитования  сегодня декларируется все громче, особенно в отношении суммы  кредита и величины процентной  ставки. Такой маркетинговый ход,  как отмена комиссии за выдачу  кредита, в сфере ипотеки все  явственнее приобретает характер  массового явления. В качестве  менее распространенных приманок  для заемщика могут использоваться  льготные условия аренды банковских  ячеек, возможность получить кредит  до регистрации права собственности  на предмет ипотеки, зачет стоимости  имеющейся в собственности заемщика  квартиры в качестве первоначального  взноса, льготные условия оплаты  страховки, обязательной по условиям  кредитования. Порой лояльность  банков  заходит так далеко, что  в качестве предмета ипотеки  допускается использование квартир  с несогласованными перепланировками.

     Борьба  за клиента на ипотечном рынке  ведется как ценовыми, так и  неценовыми методами. Одним из важных инструментов по привлечению клиентов стали ипотечные центры. В таком  центре можно в комфортной обстановке получить развернутую консультацию по вопросам, связанным с приобретением  жилья в кредит, что не всегда получается сделать в обычном  банковском офисе. Там же можно подать заявку на получение кредита, оформить ипотечную сделку и даже совершить  расчеты по ней с продавцом. По сравнению с обычным банковским офисом ипотечные центры нередко  работают по более удобному для клиентов графику - их двери открыты допоздна по вечерам и по выходным.

     Начало 2011 года ознаменовало появление новых  подходов к разработке ипотечных  программ, исходя не из целей кредитования, а под определенную категорию  потребителя - для молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей. Российская экономика выходит из кризиса, а вместе с ней возрастает и деловая активность. Индивидуальные предприниматели и другие владельцы  бизнеса являются одним из важнейших  элементов этого процесса. Вместе со стабилизацией и ростом доходов, увеличилась и потребность этой категории клиентов в ипотеке. Принимая решение о начале выдачи им кредитов, мы ставили целью не только увеличить  число своих заемщиков, но и предоставить предпринимателям эффективный и  выгодный инструмент покупки нового жилья.

     Еще одной приметой 2011 года стало балансирование банков между стремлением нарастить  объемы кредитования и необходимостью поддерживать качество выдаваемых кредитов на должном уровне. Наглядным доказательством  того служит широкое распространение  «плавающих» ставок. Требования к  заемщикам смягчаются с большим  количеством оговорок.

     Плавающая ставка на российском ипотечном рынке  заняла прочные позиции в предложениях банков. Коммерческие банки привязывают  плавающие ставки к ставкам рынков межбанковского кредитования - LIBOR, EURIBOR, MosPrime. Госструктуры - ВТБ 24, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) - предпочитают ориентироваться на ставку рефинансирования Центрального банка  РФ.

     Плавающие ставки по кредитам в рублях «привязывают»  к российской индикативной ставке предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке MosPrime, по кредитам в долларах США - к лондонской межбанковской ставке предложения LIBOR, в евро - к европейской межбанковской  ставке  предложения  EURIBOR.