Ипотечное кредитование в России

     Заметно выросло число ипотечных программ, специально разработанных для отдельных  категорий заемщиков. В частности, отдельно выделяются молодые семьи, причем наличие детей позволяет  воспользоваться  дополнительными  льготами. 

2.3.1 Кредиты на приобретение квартир на этапе строительства

     Предоставление  кредитов на приобретение строящегося  жилья с прошлого года стало ведущим  направлением государственной политики по развитию ипотеки. Для этой цели были выделены средства на реализацию программы «Новостройка» АИЖК и  программы государственной поддержки  ипотеки за счет средств Внешэкономбанка (ВЭБа). В то же время, кредитование новостроек привлекает банки и вне рамок государственных программ.

     За  первый квартал 2011 года АИЖК было рефинансировано  на 1, 08 млрд рублей кредитов, выданных по программе «Новостройка». До конца года АИЖК законтрактовано обязательств по рефинансированию таких кредитов еще на 1,27 млрд рублей.

     Если  кредит на приобретение квартиры в  строящемся доме предоставляется в  рамках партнерской программы с  застройщиком, обеспечением по нему, как  правило, служат имущественные права  заемщика на объект недвижимости по договору долевого участия. Заемщик, который подбирает квартиру «на стороне», должен быть готов к тому, что банк потребует дополнительного обеспечения по кредиту на тот период, пока не будет зарегистрировано его право собственности на приобретаемую квартиру. Это может быть объект недвижимости, принадлежащий заемщику на праве собственности, поручительство физических или юридических лиц, залог ценных бумаг (векселей банка-кредитора и т. п.) или страхование финансовых рисков при инвестировании в строительство.

     Требования, которые банки предъявляют для  аккредитации строящихся домов, с конца  прошлого года практически не изменились: это 40 - 50-процентная готовность. В отношении  объектов, которые строятся с использованием средств кредитующего банка, это может быть и более ранняя стадия, вплоть до нулевого цикла.

     Кстати, надежность заемщиков, которые берут  кредиты на приобретение квартир  в строящихся домах, андеррайтерами банков оценивается даже более высоко, чем надежность заемщиков, покупающих на кредитные средства жилье на вторичном  рынке. Андеррайтеры исходят из того соображения, что новое жилье, как  более дорогое, приобретают люди с более высоким уровнем достатка.

2.3.2 Ипотека для приобретения загородного жилья

     Условия кредитования сделок по приобретению загородного жилья - жилых домов  и таунхаусов - имеют явную тенденцию к улучшению. С начала 2011 года условия программ по кредитованию загородной недвижимости улучшили Барклайс Банк, Райффайзенбанк, РосЕвроБанк, Уралсиб,  Собинбанк,  РосЕвроБанк.

     Один  из самых выгодных вариантов кредитования сделок по приобретению загородных домов  и квартир в малоэтажных домах  представляет собой продукт АИЖК «Малоэтажное жилье»: после регистрации  права собственности заемщика на приобретенный объект процентная ставка в зависимости от параметров кредита  составит от 10,5 до 12,2% годовых. Однако продукт АИЖК предназначен для кредитования сделок только с объектами, расположенными на территории комплексной застройки, к тому же, получившими одобрение агентства. К настоящему моменту в утвержденный АИЖК перечень таких территорий вошло 70 жилых  комплексов  в  двадцати  регионах.

     Основной  особенностью ипотечных программ по приобретению загородного жилья  остается более высокий, чем по кредитам на приобретение квартир, первоначальный взнос. Как правило, ипотека на загородный дом потребует на 10 - 20% больше собственных  средств, чем для покупки квартиры в кредит - от 30 до 50%.

2.3.3 Нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости

     Нецелевые ипотечные кредиты под залог  имеющейся недвижимости (ломбардные кредиты) прочно восстановились в продуктовых  линейках банков. Прослеживается направленность к разделению ломбардных кредитов на отдельные программы: целевые (на улучшение  жилищных условий, приобретение квартиры или дома на этапе строительства, на ремонт), и нецелевые. Для нецелевых кредитов условия кредитования менее выгодны, чем для целевых: меньше объем кредита относительно стоимости залога, на 1 - 2 процентных пункта выше ставки, короче срок погашения кредита. По сравнению с прошлым годом происходит улучшение условий этого вида кредитования.

     Залог в виде жилого дома считается более  рискованным вариантом, поэтому  под него можно получить кредит всего  на 50 - 60% от стоимости. Совсем редко  в качестве залога принимается земельный участок.

     Срок, на который выдаются ломбардные кредиты, по-прежнему заметно короче классической ипотечной ссуды - он, как правило, составляет 10  -  15  лет,  хотя  исключения  встречаются.

 
2.3.4 Рефинансирование кредитов для заемщиков

     Программы рефинансирования ипотеки (выдачи кредита  на погашение ранее выданного  ипотечного кредита) позволяют уменьшить  ежемесячные платежи за счет снижения процентной ставки, а также скорректировать срок, сумму и валюту кредита.

     Хотя  процентные ставки по ипотеке резко  снизились по сравнению с 2009 - первым полугодием 2010 года, пока рефинансирование не стало массовым банковским продуктом.

     В большинстве случае ипотечный кредит рефинансируется по тем же ставкам, которые установлены для соответствующей  кредитной программы рефинансирующего банка: на приобретение жилья на вторичном  рынке, под залог имеющейся недвижимости.

2.3.5 Реализация заложенной недвижимости

     Банки продолжают распродавать в кредит ипотечные  залоги, поступившие в их распоряжение после дефолтов по кредитам - перешедшие в собственность и выставленные на продажу неплатежеспособными  заемщиками. Подобным образом от непрофильных активов стремится избавиться немало кредиторов.

     Банки реализуют ипотечные залоги по дефолтным кредитам либо на тех условиях, на которых они были предоставлены первичным заемщикам, либо на условиях действующих ипотечных программ. Надо полагать, что разница не так уж велика, учитывая, что сегодняшние условия ипотечного кредитования вплотную приблизились к докризисным. В некоторых банках условия кредитования покупателей залогов по ипотеке более выгодны, чем любая другая программа, так как банки заинтересованы в скорейшей реализации запасов недвижимости, помимо воли накопленных в кризис.

     Например, ВТБ 24 и Связь-Банк установили самые  низкие фиксированные ставки по кредитам в рублях на приобретение ипотечных  залогов по дефолтным кредитам. Единая ставка действует при покупке любого вида недвижимости (квартир, загородного жилья), как на вторичном, так и на первичном рынке.

Основные показатели ипотечного кредитования в России в цифрах 

По данным рэнкинга Аналитического Центра Русипотеки пятерка лидеров рынка ипотечного кредитования выглядит следующим образом.  

 *) - в рамках  жилищных кредитных программ (включающие  кредиты на строительство, ремонт, реконструкцию, кредиты под различные  виды обеспечения) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Страховые компании

     При заключении ипотечной сделки для  снижения рисков заемщика и кредитора  в России используется несколько  видов страхования. Это страхование  недвижимости, заложенной по договору об ипотеке, страхование жизни заемщика, страхование титула (юридической  чистоты сделки купли-продажи жилья). Все договора страхования заключаются в пользу кредитора.

     Страхование недвижимости, заложенной по договору об ипотеке, позволяет освободить заемщика от обязанности выплачивать кредит в случае, если купленное в кредит жилье будет разрушено или  серьезно повреждено, например, в результате пожара или взрыва.

     Страхование жизни и трудоспособности заемщика обеспечивает выплату остатка задолженности  по кредиту за счет страховки в  случае смерти заемщика, а также  присвоения ему инвалидности первой группы. Если заемщик на длительный срок лишается трудоспособности в результате болезни или несчастного случая, за счет страховки выплачивается  часть задолженности по кредиту  за период нетрудоспособности.

     Страхование титула защищает заемщика от риска  признания сделки купли-продажи  недействительной или незаконной, когда  он оказывается вынужден вернуть приобретенное жилье продавцу. Страховка в этом случае обеспечивает получение суммы, за которую было приобретено жилье.

     Все ведущие российские розничные страховые  компании из первой «тридцатки» предлагают комплексные страховки, включающие в себя либо страхование предмета ипотеки со страхованием жизни и  нетрудоспособности, либо те же виды страхования  вкупе со страхованием титула. Ежегодные  расходы на ипотечное страхование  составляют 1 – 2% от суммы текущей задолженности по кредиту.

     При этом страхование в пользу кредитора  недвижимого имущества, которое  служит залогом по кредиту, по российскому  законодательству является обязательным условием получения ипотечного кредита. Все остальные виды страхования формально заемщик может использовать по своему усмотрению. Однако де-факто примерно до конца 2008 года страхование жизни и трудоспособности, несколько реже – страхование титула банки тоже ставили обязательным условием выдачи ипотечного кредита.

     Неоднократные жалобы на такие требования в Роспотребнадзор послужили причиной противоборства между ипотечными банками и защитниками прав потребителей, которое закончилось вничью. С одной стороны, Высший арбитражный суд (ВАС) РФ встал на сторону Роспотребнадзора, отказав в январе 2008 года в рассмотрении иска Амурского ипотечного агентства, пытавшегося оспорить решение о привлечении к административной ответственности и штрафу в 10 тыс. рублей за незаконное принуждение заемщиков страховать жизнь и ответственность. Тем самым ВАС признал незаконность требований к ипотечным заемщикам в обязательном порядке страховать что-либо, кроме предмета ипотеки.

     Летом 2008 года Ассоциация российских банков (АРБ) направила запрос в Роспотребнадзор с просьбой пересмотреть практику привлечения банков к ответственности за требование к ипотечным заемщикам страховать жизнь и трудоспособность. 24 июля 2008 года Роспотребнадзор обнародовал официальный ответ на запрос, в котором объявил незаконной общепринятую банковскую практику принуждать заемщиков страховать свои жизнь и трудоспособность.

     Однако  банки сопротивлялись еще около  года, пока летом 2009 года Агентство  по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) не объявило о введении программ без страхования жизни, с повышенной процентной ставкой. АИЖК пошло на этот шаг после длительного разбирательства  Федеральной антимонопольной службы (ФАС) по поводу нарушений агентством антимонопольного законодательства при  страховании имущественных и иных интересов заемщиков по программам ипотечного кредитования, начавшегося в августе 2008 года.

     Хотя  законодательно позиция Роспотребнадзора и ФАС относительно требований банков по страхованию ипотечных заемщиков так и не была подкреплена, большинство ипотечных банков сочло за благо пойти на компромисс и последовать примеру АИЖК. При этом разница в стоимости кредитов, выданных без страхования и со страхованием либо равна расходам на страховку, либо даже превышает величину этих расходов.

     Этим  лето ознаменовалось новым раундом  борьбы ФАС с банками, которые  до сих пор ставят обязательным условием выдачи ипотечного кредита страхование  жизни и трудоспособности. Несмотря на то, что в законе об ипотеке  однозначно указывается, что обязательным является только страхование предмета ипотеки, ФАС готовит поправки к  постановлению правительства РФ "О случаях допустимости соглашений между кредитными и страховыми организациями", которые на нормативном уровне введут запрет на требование страхования жизни  и трудоспособности заемщика при выдаче ипотечного кредита.