Перспективы развития ипотеки в России

Максимальный  срок действия решения Полномочного органа Банка о выдаче Заемщику Кредита  – 4 месяца с момента принятия Полномочным  органом Банка решения о выдаче Кредита.

Заключение всех договоров в рамках сделки по приобретению Заемщиком Квартиры за счет Кредита Банка и непосредственно фактическая выдача Кредита должны быть осуществлены в течение срока действия решения Полномочного органа Банка о выдаче Заемщику Кредита.

О принятом Банком решении Заемщик уведомляется в  письменном виде.

Вместе с Уведомлением Заемщику передаются Памятки для получения ипотечного кредита, а также перечень документов, необходимых Банку для проведения андеррайтинга Квартиры и перечень аккредитованных Банком компаний (страховые, оценочные, нотариусы).

Одновременно  с уведомлением Заемщика о принятом Банком решении о выдаче Кредита, Кредитный работник готовит и направляет в Агентство «Заявку на проведение экспертизы Заемщика».

Согласование  с Агентством результатов андеррайтинга  Заемщика осуществляется в электронном  виде.

Срок рассмотрения Агентством полученных из Банка документов и экспертизы Заемщика – 5 рабочих дней, со дня получения из Банка соответствующей Заявки. По результатам проведения экспертизы Заемщика Агентство направляет в Банк отчет о Результатах проведенной экспертизы Заемщика, с уведомлением о принятии или непринятии положительного решения.

Проведение на данном этапе согласования с Агентством результатов проведенного Банком андеррайтинга  Заемщика осуществляется по усмотрению коммерческого подразделения, обслуживающего Заемщика. Проведение Агентством экспертизы Заемщика может быть осуществлено также на этапе обязательного согласования с Агентством параметров ипотечной сделки (Экспертизы ипотечной сделки).

Существуют компенсирующие факторы и факторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита, которые можно рассмотреть в таблице 3. Компенсирующие факторы в целом носят субъективный характер и, следовательно, не подвергаются точной количественной оценке. Перед банком стоит задача установить: является ли компенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные аспекты заявления на ипотечный кредит.

Эксперт по андеррайтингу  должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче ипотечного жилищного кредита.

 

Таблица 3 - «Основные компенсирующие факторы и факторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита»

Компенсирующие  факторы

Факторы риска

- Большой размер  первоначального взноса; - Подтвержденная способность выделить значительную часть дохода на жилищные расходы; - Перспективность  и стабильность занимаемой должности,  сферы деятельности, бизнеса; - Возраст заемщика, профессия, уровень образования  и квалификация, перспектива увеличения  заработной платы и продвижению по службе; - Большие активы  заемщика (имущество, ценные бумаги  и пр.); - Подтвержденная  способность к накоплению денежных  средств; Отсутствие задолженности  по ранее взятым кредитам.

- Отсутствие  стабильности в трудоустройстве (частая смена работы без увеличения дохода); - Соотношение  величины обязательств в доходах  заемщика превышают установленные  банком критерии; - Неблагоприятная  кредитная история заемщика; - Риски, связанные  с характеристиками залогового  имущества и соотношением его оценочной стоимости и суммой кредита; - Специфика профессионального  риска заемщика. Риск потери трудоспособности; - Возраст заемщика.

При положительном  решении кредитного комитета соответствующий  работник составляет для клиента  примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлтерам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом  этапе – «Подготовка и заключение Кредитного договора, оформление Закладной». - Банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.

Все расходы  по оплате страховых взносов по заключенным  со Страховой компанией договорам  страхования несет Заемщик (в случае, если оплата страховых взносов производится Заемщиком за счет собственных денежных средств).

В каждом кредитном  договоре помимо таких разделов, как  данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

·  сумма кредита и размер банковского процента;

·  порядок и сроки выдачи кредита;

·  порядок и сроки погашения процента;

·  описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

·  размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно  с заключением кредитного договора заключается договор залога и  оформляется закладная, а также  заключается договор страхования  в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

Государственная регистрация Договора купли- продажи квартиры и закладной производится в порядке, определенном Банком.

«Выдача кредита» - Оплата Заемщиком за счет собственных денежных средств первого взноса за Квартиру в размере, не менее 20% (30%) от ее минимальной стоимости, определенной в соответствии с Договором купли- продажи Квартиры или по данными независимой оценки Квартиры, производится Заемщиком до фактической выдачи ему Кредита.

Оплата Заемщиком  первого взноса за Квартиру осуществляется:

- путем безналичного перечисления денежных средств с Рублевого счета Заемщика, открытого в Банке, на депозитный счет вклада до востребования в национальной валюте, открытый на имя Продавца - физического лица или на расчетный счет Продавца - юридического лица, на основании заявления Заемщика.

- наличными денежными  средствами.

В случае если, стоимость  Квартиры по Договору купли-продажи  превышает ее стоимость по данным независимой оценки Квартиры, разница  между стоимостью Квартиры по договору купли- продажи и размером Кредита + суммой обязательного первого взноса за Квартиру, подлежит уплате Заемщиком за счет собственных денежных средств одновременно с оплатой первого взноса.

Выдача Кредита  производится на основании распоряжения Кредитного отдела, подписанного Директором/ Управляющим Коммерческого подразделения, обслуживающего Заемщика, путем направления валюты Кредита на Валютный/Рублевый счет Заемщика, открытый в Банке.

Далее осуществляется сопровождение кредита, которое  включает:

·  наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

·  выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.

·  контроль над целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

·  контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении  сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных  случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих  обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога. [62]

 

3.2 Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития

На протяжении нескольких последних лет ипотека  является предметом бурных дискуссий. Это положительное явление обусловлено  тем, что использовавшиеся ранее  механизмы проведения жилищной политики в стране в новой экономической ситуации оказались неэффективными. И связано это не столько с ухудшением состояния государственного бюджета, сколько с изменением роли и места всех без исключения институтов по отношению к решению жилищной проблемы

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Формирование  государственной программы, которая  связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства  по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его  помощью эффективного механизма  рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом  создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. (Основные характеристики ипотечного кредита, выдаваемого Северо-Западным филиалом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию можно увидеть в таблице 9 Приложения №6)

Главная задача Агентства - способствовать развитию жилищного  ипотечного кредитования посредством  рефинансирования (покупки) ипотечных  кредитов, выдаваемых коммерческими  банками первоначальными кредиторами.

Агентство было зарегистрировано в качестве открытого  акционерного общества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает Мингосимущество России.

При создании Агентства  в значительной степени использовался  положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США –  Федеральной национальной ипотечной  ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений. [68]

Основными функциями  Агентства являются:

1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования: разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования; оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством; проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования; осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования; анализ деятельности банков, продающих кредиты;

2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов: покупка ипотечных кредитов; выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами; выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования: оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования; осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования; проведение семинаров, учебных курсов; оказание консультативной помощи; оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

На первом этапе  коммерческие банки выдают ипотечные  кредиты индивидуальным заемщикам  на покупку жилья. Сразу после  заключения договора заемщик становится собственником жилья, приобретенного за счет кредита, и предоставляет ее в залог банку-кредитору. Назначение кредита - выделение средств на покупку - специально оговорено кредитным договором, а ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется банком-кредитором.

Согласно концепции  Агентства процесс ипотечного кредитования можно подразделить на несколько  этапов, представленных.

Параметры ипотечных  кредитов предварительно согласовываются между Агентством и банками. Так, на настоящий момент сумма кредита и платежи по нему предполагают привязку к долларовому эквиваленту. Предпочтительной формой кредита является аннуитетный кредит с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке ЛИБОР. Кредиты должны предоставляться на срок до 27 лет с ежемесячными обратными выплатами.