Понятие и виды кредита

С начала лета процентные ставки по кредитам снизили банк «МИА», ЮниКредит Банк, Райффайзенбанк, БСЖВ, Альфа-Банк. Следовательно, конкуренция банков в борьбе за надежных заемщиков привела к положительным переменам института ипотечного кредитования. Важно обратить внимание, что в результате экономического кризиса банки ужесточили требования к платежеспособности заемщиков и повысили размер минимального первоначального взноса по ипотеке до 30% от стоимости жилья. Это сузило возможности участия населения в ипотечном кредитовании, и, несмотря на то, что Сбербанк предпринял этот шаг раньше остальных участников (еще осенью 2008 г.), данная мера имеет долгосрочный характер. Теперь на расширение числа заемщиков рассчитано снижение требований банков к размеру первоначального взноса до 10% при условии страхования или по определенным видам кредитов. По отношению к форме подтверждения доходов требования тоже постепенно снижаются, и теперь банки снова принимают подтверждение доходов не только справками по форме 2-НДФЛ, но и заявлением по форме банка - в этом направлении также лидирует Сбербанк.

Следует отметить, что основной чертой 2010 г. стало перераспределение  участия банков в ипотечном кредитовании и возвращение тех игроков, кто свернул свои ипотечные программы в ходе кризиса. В 2009 г. около 90% всех ипотечных кредитов было выдано всего тремя структурами - Сбербанком, Агентством по ипотечному жилищному кредитованию и ВТБ 24. Причем доля Сбербанка превысила 63% против 37% в 2008 г.

Однако доминирующее положение Сбербанка не сделало  ипотечные кредиты на пике кризиса  доступнее для населения - весь 2009 г. его ставки были сопоставимы со ставками коммерческих банков, которые действовали на этом рынке.

Изменения в объемах кредитования населения были обусловлены не только переменами в уровне благосостояния населения, изменением условий предоставления кредитов, но и другими изменениями самого института ипотечного кредитования. Здесь важны основные приоритеты государственной политики, которые имели, и будут иметь определяющее значение для развития ипотеки и кредитования населения в ближайшем будущем. Мощное стимулирование рынка ипотеки, объемы которого в 2009 г. откатились к уровням четырехлетней давности, оказывает Правительство РФ, которое направило в 2010 г. 250 млрд. руб. через программу ВЭБ с целью восстановить выдачу кредитов и довести ставки до уровня 11% годовых. Эти средства господдержки ипотечного кредитования будут направлены на выкуп у банков кредитов на квартиры в новостройках, на недорогое жилье, и должны таким образом повысить доступность приобретения жилья для широких масс населения и одновременно расширить конкурентность жилищного строительства и банковской отрасли. ВЭБ будет инвестировать эти средства в ипотечные облигации, которые будут выпускать банки или АИЖК (покупая кредиты у некрупных банков). Кредиты, под которые можно будет выпускать такие облигации, должны соответствовать следующим требованиям: эффективная ставка с момента регистрации залога 11% годовых, первоначальный взнос  - не более 20%, максимальный размер кредита - 8 млн. руб. в Москве и Санкт-Петербурге, 3 млн. руб. в остальных регионах.

ВТБ 24 с 1 июня 2010 г. уже выдает ипотечные кредиты  по программе «Ипотека с государственной поддержкой» - так называемой программе ВЭБ - с процентной ставкой не выше 11% годовых. Данная мера направлена на расширение кредитования первичного рынка жилья, которое ощутимо сократилось в результате кризиса. Так как ипотечное кредитование на этапе строительства сопряжено для банков с повышенными рисками, они будут выдавать такие кредиты только в случае работы застройщика согласно закону «О долевом строительстве», следовательно, для реализации этой программы ВЭБа потребуется время, тем более что кризис привел к спаду активности в сфере жилищного строительства и сокращению ввода жилья - по данным за три квартала 2010 г. он снизился на 6% по сравнению с аналогичным периодом докризисного 2008 г.

В русле поддержки жилья эконом-класса уже работают две программы АИЖК: «Стимул» и «Новостройка». С сентября 2009 г. АИЖК фондирует Программу стимулирования кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов (программа «Стимул») с группой ГПБ (ОАО «Газпромбанк», АБ «ГПБ-Ипотека» и ООО «Газпромбанк-Инвест»). Программа «Стимул» обеспечивает взаимодействие банков и девелоперов для реализации проектов по строительству жилья эконом-класса. Программа «Новостройка» действует с января 2010 г. и состоит в предоставлении специальных условий выдачи и выкупа ипотечных кредитов на приобретение жилья во вновь построенных после 2008 г. или строящихся многоквартирных домах эконом-класса. В апреле 2010 г. государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» (Внешэкономбанк) предоставила из средств Фонда национального благосостояния¹² Агентству по ипотечному жилищному кредитованию 40 млрд. рублей по ставке 9,5% годовых (в мае она была снижена с 9,5 до 6,5% годовых) на срок до 1 июня 2020 г. Кредитные средства предназначены для реализации программы по стимулированию кредитования строительства и приобретения жилья эконом-класса (программа «Стимул»), разработанной АИЖК. С 1 июля 2010 г.

АИЖК снизило процентную ставку по целевым займам банкам, осуществляющим кредитование проектов жилищного строительства  и выдачу ипотечных кредитов в  рамках программы «Стимул» с 11 до 8% годовых. 

Из других изменений, касающихся ипотечных заемщиков и покупателей жилья, следует упомянуть возможное расширение прав на получение имущественного вычета при приобретении жилья, чтобы граждане России могли получить право воспользоваться налоговым вычетом на приобретение жилья не один раз в жизни, как сейчас, а дважды. Первый  - на покупку квартиры, а второй  - при получении кредита в банке, если через несколько лет человек решит купить жилье большей площади или в другом районе. В настоящий момент получить имущественный вычет и на кредит, и на покупку можно, однако оба они объединены, так что воспользоваться льготой можно только один раз, и сумма вычета не может быть более 2 млн. руб. Таким образом, с подоходного налога человеку возвращается 260 тыс. руб. Между тем, в этом году число граждан, имеющих право на получение имущественного вычета, увеличилось. Теперь вычет можно получить не просто по банковскому кредиту, но и по займу на рефинансирование выданной ранее ипотечной ссуды. Такие кредиты, например, брали люди, столкнувшиеся с проблемой погашения своих обязательств перед банками во время кризиса. Кроме того, еще одно изменение касается граждан, покупающих земельные участки под строительство или с уже готовым домом. Они теперь тоже имеют право на вычет по выбору  - как на приобретение земельного участка, так и на стройку, но строго в пределах двух миллионов рублей.

Еще одним важным событием для ипотеки  в России стало утверждение  «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года»¹³ с целью формирования единых ориентиров у всех участников рынка. Стратегия определяет основные долгосрочные цели и задачи государственной политики в  сфере ипотечного жилищного кредитования, определяет основные меры и мероприятия, направленные на её развитие в перспективе. Предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья, а цены на жилье, доходы населения и условия выдачи ипотечных кредитов сложатся таким образом, что приобретение жилья станет доступным для 60% российских семей к 2030 г. При этом доходы заемщиков будут превышать ежемесячный платеж по ипотеке как минимум в три раза. Среди целевых показателей условий выдачи ипотеки отметим: срок до 30 лет, фиксированная ставка на уровне индекса потребительских цен плюс 2-3 п.п., первоначальный взнос не менее 30% без ипотечного страхования, а каждый пятый ипотечный кредит будет застрахован и первоначальный взнос по нему будет снижен до 10%. Реализация Стратегии предполагает три этапа, на первом из которых (2010-2012 гг.) должно произойти восстановление ипотечного кредитования на фоне поддержки и жилищного строительства, и платежеспособного спроса на жилье. Приобретение жилья станет доступно для 23% семей, в год будет выдаваться около 490 тыс. ипотечных кредитов, а количество сделок на рынке жилья будет в пять раз выше, чем количество сделок с ипотекой. Промежуточными итогами второго этапа реализации Стратегии к 2015 г. должны стать: для ипотеки в ВВП 7,2%, средняя ставка по ипотеке 8-9%, доля семей, которым доступно приобретение жилья с ипотекой  - 30%, а количество выдаваемых кредитов  - 740 тыс. в год. Второй этап (2012-2020 гг.) нацелен на формирование сегментов найма жилья, строительства жилья кооперативами и другими некоммерческими объединениями граждан.¹⁴ 

Повышение доступности жилья для населения является стратегической целью и Федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 гг.¹⁵, в рамках реализации которой предполагается довести к 2015 г. ввод жилья до 71 млн. кв. метров, в том числе доля ввода малоэтажного жилья, соответствующего стандартам эконом-класса, должна составлять 60%. Одна из целей программы  - стимулировать органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления к активному проведению эффективной градостроительной политики, созданию условий для строительства жилья эконом-класса, демонополизации и развитию конкуренции на рынке жилищного строительства. Продвижение жилищного строительства в заданном направлении сделает жилье доступнее для населения, а также привлечет в жилищную сферу дополнительные средства кредитных  и других организаций, предоставляющих кредиты и займы на приобретение или строительство жилья, собственные средства граждан, и даст мощный импульс развитию массового ипотечного кредитования в России.

На развитие и закрепление положительных демографических тенденций в обществе, укрепление семейных отношений и снижение уровня социальной напряженности в обществе и развитие системы ипотечного жилищного кредитования нацелена подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей».

Важным для ипотечного кредитования обстоятельством является снижение рыночной стоимости жилья, над концепцией которого активно работает Минрегион.

Участки земли будут выделяться тем застройщикам, кто пообещает  построить максимальное количество жилья при минимальной цене за 1 кв.м. Муниципалитеты обязаны будут предоставлять на аукцион участки, прошедшие регистрацию в государственном кадастре, с полученными разрешениями на их использование, подготовленным градостроительным планом застройки с требованиями к качеству возводимых объектов по энергоэффективности и по архитектурным решениям, а также с определенными техническими условиями и фиксированной ценой подключения к коммунальным сетям. Ожидается, что после реализации этих предложений снижение стоимости жилья для покупателей составит 20-25%, хотя технически обеспечение реальной конкуренции застройщиков и открытого доступа к аукционам представляется сложно реализуемым¹⁶. 

Подводя итог, следует отметить, что  согласно основным показателям макростатистики  потребительское кредитование в России восстанавливается. Ипотечное и жилищное кредитование сократилось в результате экономического кризиса в меньшей мере, чем другие виды кредитования физических лиц, и по объемам задолженности превосходит докризисные показатели. Темпы выдачи жилищных кредитов постепенно увеличиваются, но пока составляют только 45% от докризисного стремительного роста жилищного кредитования. Ставки по кредитам, размеры первоначального взноса, дополнительные комиссии и сборы - все параметры банковских продуктов для населения демонстрируют рост «привлекательности» по сравнению с предыдущим годом, но в целом еще не так хороши, как были до кризиса. Основным итогом прошедших двух лет стала настороженность банков по отношению к потенциальным заемщикам.

Виды кредитов по целям с разделением  на текущие и уже выплаченные  кредиты показывают (Рисунок  4), что за рассматриваемый период 2007-2010 гг. число текущих кредитов на покупку бытовой техники, видеотехники, а также на покупку мебели почти не изменилось. Эти две группы кредитования дают основной рост именно в части пассивного опыта, по уже выплаченным кредитам. Число тех, кто купил в кредит автомобиль или жилье выросло более заметно в терминах текущего участия в кредитовании, что отражает тенденции развития потребительского кредитования.

Рисунок 4 - Цели кредитов в 2007 и 2010 гг., процент от выборки

 В какой мере в потребительское  кредитование вовлекались различные  демографические и доходные группы  семей? В 2007 г. текущее участие  в кредитовании было в большей степени характерно верхним 40% семей по показателю душевых доходов. С ростом доходной обеспеченности увеличивалась доля домашних хозяйств, которые имели активный или пассивный опыт заимствования. По состоянию на август 2010 г. картина в корне изменилась: только серединная третья квинтильная группа выделяется низкой включенностью, а и верхние, и нижние квинтили активно платят по кредитам. Доля домашних хозяйств, не имеющих опыта кредитования, теперь почти не различается в доходных группах. С одной стороны это эффект повышенной доходной мобильности, обусловленной экономическим кризисом, а с другой стороны  - результат бурного развития потребительского кредитования в докризисный период.

4. Юридические проблемы  потребительского кредитования

Потребительский кредит - новое явление в экономической и правовой жизни России, представляющее собой предоставление кредитными организациями денежных средств физическим лицам на покупку товаров или услуг, направленных для удовлетворения личных потребностей лица.

В перспективе россияне с удовольствием будут покупать товары в кредит, как это делают жители стран Европейского союза, поэтому есть все основания ожидать значительного увеличения объемов потребительского кредитования. В целом можно прогнозировать, что соотношение кредитов к ВВП к 2011 г. достигнет 35%. Объем кредитования в следующие пять лет увеличится почти в 2,5 раза и составит $260 млрд¹⁷.

На XIX съезде Ассоциации российских банков было отмечено, что государство наконец-то увидело результаты потребительского кредитования, «банковские кредиты гражданам... внесли большой вклад в темпы экономического роста страны»¹⁸.

Деятельность банков, особенно по потребительскому кредитованию, являющаяся неотъемлемой частью экономики любого развитого социального государства, требует надлежащей правовой регламентации.

В настоящее время договор потребительского кредита регулируется: Конституцией Российской Федерации, устанавливающей, что регулирование кредитования находится в ведении Российской Федерации; Гражданским кодексом Российской Федерации, в частности параграфом 2 главы 42 «Заем и кредит» части второй ГК РФ; Федеральным законом «О банках и банковской деятельности»; Федеральным законом «О кредитных историях»¹⁹, целями которого являются создание и определение условий для формирования, обработки, хранения и раскрытия бюро кредитных историй информации, характеризующей своевременность исполнения заемщиками своих обязательств по договорам займа (кредита); нормативно-правовыми актами Центрального банка РФ, устанавливающими обязательные для выполнения нормативы, к примеру Положением о порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)²⁰, а также разъяснениями и рекомендациями ЦБ РФ.