Проблемы ипотеки в России

     В процессе подбора объекта трудности  заемщика только увеличиваются. Основная проблема на данном этапе – ограниченный выбор недвижимости. Во-первых, ограничения  накладываются банком, желающим получить ликвидный залог, в силу чего требующим  определенного типа перекрытий, ограничивающий год постройки и тип здания, отрицательно относящийся к перепланировкам, тем более не узаконенным. Особенно внимательно банк следит за юридической  чистотой документов на объект недвижимости, отказывает в выдаче кредита в  случае попыток продажи по доверенности.

     Если квартира не свободна, а выставляется на продажу как предмет «альтернативы», справиться без риелтора очень тяжело – поджимают сроки, отведенные на проведение ипотечной сделки. Даже внеся аванс за понравившуюся квартиру, покупатель зависит от продавца, который должен найти вариант для себя, в противном случае теряется драгоценное время. Чем больше квартир в цепочке, тем меньше вероятность совершить ипотечную сделку, тем более что каждый участник цепочки выдвигает свои требования.

     Другая  не менее острая проблема – повышение  продавцом квартиры ее цены исходя из роста стоимости недвижимости на рынке. Тогда покупатель сталкивается с выбором – платить больше либо начинать поиск снова.

     Понятно, что универсального решения этих проблем нет, однако в принципе для  сокращения сроков сделки имеет смысл  одновременно получать одобрение банка  на выдачу кредита и осуществлять подбор квартиры. Работать с юридически свободными квартирами или с недвижимостью, специально выкупленной риелторскими компаниями. Пользоваться базами ипотечных квартир, существующими на сайтах банков. Кроме того, на уменьшение сроков положительно влияет сокращение банком времени на организацию и согласование сделки: сегодня некоторые банки укладываются в 2–3 дня вместо 5–10 дней.

     Этап  согласования с банком и страховой  компанией найденного варианта также  таит в себе массу опасностей и  подводных камней для покупателя. Так, сбой в цепочке, на каком-либо ее участке приводит к расторжению  сделки. Другая проблема – невозможность  указать в договоре купли-продажи  заниженную цену квартиры, что часто  требуется для оптимизации налогообложения, особенно если квартира продается до истечения 3 лет с момента ее покупки. Необходимо заранее узнавать, какие  банки могут предложить решение  данной проблемы, естественно, за дополнительную плату, в противном случае в договоре будет фигурировать реальная сумма  сделки, или, в крайнем случае, оценочная  стоимость квартиры (а она близка к реальной).

     Еще один мощный подводный камень –  несовпадение цены квартиры с ее оценочной  стоимостью. Так, например, клиент, подобравший для покупки квартиру за $200 тыс., рассчитывает на кредит, составляющий 85% стоимости квартиры (15% он вносит из собственных средств), а уполномоченный оценщик банка составляет отчет об оценке, в котором указывает $190 тыс. Исходя из этой цифры банк предоставит заемщику кредит не $170 тыс., а $161,5 тыс., и заемщику придется срочно находить недостающие $8500. Уместные варианты: либо поменять оценочную компанию (обычно банк предлагает несколько уполномоченных), либо воспользоваться потребительским кредитом на недостающую сумму, либо взять деньги в долг.

     Есть еще одна, неочевидная проблема: как правило, расчет между покупателем и продавцом  квартиры производится в банке, выдающем ипотечный кредит, а продавцу квартиры это может быть неудобно, особенно если поблизости от его дома нет  отделения или филиала данного  банка. В этом случае спасет безналичный  перевод средств, который может  быть осуществлен только после регистрации  сделки.

     Итак, отдельным российским гражданам заключение договора по ипотечному кредитованию видится непосильной  ношей, обузой. В числе главных  проблем ипотеки можно назвать  значительную переплату за квартиру, которая в отдельно взятых случаях  даже может достигать 100 и более  процентов от стоимости приобретаемой  жилплощади. Потому, что включает в  себя не только цену за квартиру, но и  проценты по кредиту ипотеки. А так  же ежегодные суммы обязательного  страхования.

     Помимо вышеперечисленных  ипотечных недостатков, список дополнительных затрат заёмщика могут пополнить  как оплата услуг компании по оценке жилья, так и услуги нотариуса. Небольшой  взнос приходится вносить в банк за рассмотрение им заявки на кредит, и  сбор за ведение ссудного счета⁵⁹.

     В таблице 18 обобщены основные моменты, относительно того как банки и государство могут повлиять на развитие ипотеки в Российской Федерации.

                                                                                                                       Таблица 18

     Пути  решения проблем  ипотечного кредитования⁶⁰

     Мировой экономический кризис весьма неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года⁶¹.

     Подавляющее большинство  отечественных банков ужесточили требования к заемщикам и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые  банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков  с особым риском. К их числу относят  лиц с «серыми» доходами и предпринимателей. Также банки ужесточили требования к потенциальным заёмщикам. Например, ряд банков повысил уровень заработной платы необходимой заёмщику для получения ипотечного кредита. 
 

     3.2. Перспективы развития  ипотеки в России

     После выявления  проблем ипотеки перейдем к перспективам ее развития. Как утверждают аналитики  крупнейших российских банков и ипотечных  брокеров, перспективы развития ипотечного кредитования в России напрямую связаны  с тем, как будет развиваться  мировой кризис. Большинство экспертов  сходятся во мнении, что существенных изменений в отечественном ипотечном  кредитования имеет смысл ждать  не ранее, чем через полтора-два  года. Это прежде всего связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации.

     Состояние внутреннего рынка капитала и  его способность снабжать экономику  долгосрочными финансовыми ресурсами  остаются основными ограничителями рынка ипотечного кредитования. Срочность, стоимость и объем ресурсов, доступных  на отечественном рынке капитала (рынке ценных бумаг), не позволяют  обеспечить устойчивое рефинансирование ипотечных портфелей, говорится в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года.

     Согласно  Стратегии развития, привлечение  долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки  будет производиться банками  как самостоятельно путем аккумуляции  долгосрочных пассивов, так и через  рынок капитала — путем выпуска  ипотечных ценных бумаг и иных долговых обязательств, обеспеченных ипотекой, с балансов банков и через  специальных ипотечных агентов, а также за счет перепродажи пулов  закладных рефинансирующим организациям.

     В долгосрочной перспективе до 60% рынка  будет фондироваться через выпуск ипотечных ценных бумаг.

     Дополнительное  развитие получит инвестирование средств  в ипотечные ценные бумаги физическими  лицами вследствие снижения ставок по депозитам, что будет способствовать росту отечественного рынка ипотечных  ценных бумаг.

     На  первом этапе развития стратегии (до конца 2012 г.), доля рынка ипотеки, фондируемая  за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45%. Это может быть достигнуто за счет активизации и  укрупнения государственных программ, реализуемых институтами развития и пользующихся большим спросом  участников рынка ипотеки.

     Таким образом, для достижения поставленной цели кредитные организации —  члены Комитета АРБ по ипотечному кредитованию в части модернизации программ приобретения ипотечных ценных бумаг институтами развития выдвигают  нижеперечисленные предложения. (табл. 19)

     Таблица 19

     Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ⁶²

     Рассмотрим  теперь каждую из перспектив, представленных в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, подробнее.⁶³

     1. Увеличение объема  средств на поддержку  рынка ипотечных  ценных бумаг.

     Как уже отмечалось, на первом этапе  реализации Стратегии (2010–2012 годы), доля рынка ипотеки, фондируемая за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, достигнет 45%.

     Агентство по ипотечному жилищному кредитованию недавно повысило свой прогноз по выдаче ипотеки в РФ. В 2011 году населению  будет предоставлено не менее 415–460 тыс. ипотечных кредитов на сумму  примерно 580–640 млрд. рублей, указывает  АИЖК в годовом отчете по рынку  ипотеки.

     Следовательно, объем выпуска ипотечных ценных бумаг уже в этом году должен достигать 261–288 млрд рублей.

     Учитывая  статистику по выпуску ипотечных  ценных бумаг за прошлые годы, целевой  объем выпуска в пять раз превышает  цифру лучшего по этому показателю 2008 года.

     Без укрупнения программ институтов развития такой показатель в этом и следующем  году недостижим.

     Программа инвестиций Внешэкономбанка в проекты  строительства доступного жилья  и ипотеку в 2010–2012 годах реализуется  медленно и в связи с этим продлена до конца 2013 года (на первое января 2011 года по программе выдано кредитов на 11,6 млрд рублей, что составляет 8% объема программы выкупа облигаций).

     Прогнозного показателя по выпуску облигаций  с ипотечным покрытием можно  достичь, направив через АИЖК средства пенсионных накоплений в объеме 130-140 млрд. рублей на поддержку выпусков ипотечных ценных бумаг, основанных на кредитах на приобретение вторичного жилья.

     Сегодняшняя Программа АИЖК по приобретению облигаций  с ипотечным покрытием фондируется  за счет облигационных займов Агентства, размещаемых на рыночных условиях и  в этой связи также недешевых. Подавляющее большинство выдаваемых сегодня ипотечных кредитов связано  с улучшением заемщиками существующих жилищных условий, приобретением квартир  большей площади на вторичном  рынке жилья.

     Рынок высоко оценивает усилия государства, которые привели к созданию «Программы Внешэкономбанка», но указанная программа  не подходит для основной массы кредиторов — кредиторов вторичного рынка недвижимости.

     Поэтому считаем очень важным обратить внимание Правительства на изучение возможности предоставления Агентству в течение ближайшего года государственной поддержки для укрупнения и успешной реализации Программы АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием.