Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в РФ

Данные, приведенные в  таблице 5, свидетельствуют о значительном росте объемов выданных ипотечных  кредитов в валюте РФ на период с  01.07.2011г. по 01.10.2011г., в частности по Центральному федеральному округу объем увеличился на 1 347 810 тыс. руб.; по Северо-Западному Федеральному округу на – 199 199 тыс. руб.; по Южному федеральному округу на – 5 1627 тыс. руб.; по Приволжскому федеральному округу на – 488 426 тыс. руб.; по Уральскому федеральному округу на – 318 055 тыс. руб.; по Сибирскому федеральному округу на – 284 113 тыс. руб.; а по Дальневосточному федеральному округу произошло незначительное уменьшение объема выданных ипотечных кредитов на – 5 954 тыс. руб., но увеличился объем предоставленных кредитов в иностранной валюте на – 41 071 000.

Результат анализа показал, что наиболее успешно ипотечное  кредитование развивается в Башкортостане, где в день выдается до 30 ипотечных  кредитов. Там нет бюджетных дотаций, зато реализована концепция сети ипотечных брокеров. Кредиты выдает только один первичный кредитор –  Башэкономбанк, но почти все риэлтеры города выступают в качестве брокеров и берут на себя оформление до 90% необходимой документации.

В Иркутске в 1999 году было создано  ОАО “Иркутское региональное ипотечное  агентство” (ИРИА), для чего из средств  регионального бюджета было направлено 1 млн. руб. ИРИА первым в послереволюционной России выпустило ипотечные облигации.

Оренбургская область  – одна из первых в РФ – приступила к внедрению ипотечного кредитования. Администрация области законодательно установила субсидии молодым семьям на приобретение жилья, средства на которые  выделяются в рублях, при этом процентная ставка работникам бюджетной сферы  составляет 7%, жителям сельских районов  – 8%, жителям города, стоящим в  очереди на улучшение жилищных условий, - 10%. Срок погашения – 10-15 лет. Выплаты  по кредиту должны быть завершены  до наступления пенсионного возраста заемщика.

В Приморском крае на рынке  ипотечного жилищного кредитования действуют два крупных оператора: созданное при участии городской  администрации “Владивостокское ипотечное  бюро” и приморский краевой центр (ПКРЦ) “Наш Дом Приморье”, также  опирающийся на поддержку краевой  администрации. Обе структуры –  операторы федеральной ипотечной программы. За семь месяцев 2011г. было выдано 260 кредитов.

В Чувашии с 2000 года под  реализацию республиканской программы  строительства социального жилья  гражданам предоставляется банковский кредит в объеме 10 млн. руб. сроком на 5 лет под ј ставки рефинансирования ЦБ РФ. Разницу между льготной и коммерческой ставкой гасит региональный бюджет.

В Мордовии создается АО “Мордовская ипотечная корпорация”, которая будет заниматься развитием  ипотеки в регионе. Уставной капитал  АО составит 50 млн. руб., при этом 51% акций  “Мордовской Ипотечной корпорации”  остается в руках государства, а  остальные акции будут распределены среди учредителей. В Мордовии уже  работает система предоставления государственных  субсидий малообеспеченным семьям на строительство жилья из средств  республиканского бюджета. В 2011 году 140 семей, живущих в Саранске, и 50 сельских семей получили благоустроенное жилье.

В республике Коми фонд жилищного  строительства ведет работу по выполнению программы переселения северян. Ежегодно Фонд приобретает жилье  и участвует в строительстве  в 40 городах, расположенных в 25 регионах России.

В Ростове также действует  ипотечная программа, участниками  которой являются граждане, проживающие  в Ростове не менее 10 лет и находящиеся  в трудоспособном возрасте. Льготная ссуда предоставляется в размере 50% от стоимости выбранного жилья, ставка по ссуде устанавливается в размере 1/8 cтавке рефинансирования ЦБ РФ. Срок возврата ссуды устанавливается индивидуально для каждого участника программы и составляет от 2 до 10 лет. Как и в других регионах, ипотечная программа осуществляется за счет бюджетных средств.

В Кемерово главное управление капитального строительства администрации  Кемеровской области учредило “Фонд  развития жилищного строительства  Кемеровской области”, в задачи которого входит обеспечение жильем граждан с низкими доходами и  социальных работников. Средства граждан  при приобретении жилья по ипотечной  схеме составляют 10%.

Анализ функционирующих  программ ипотечного кредитования выявил три основных типа регионов. К первому относятся регионы, реализующие рыночные механизмы ипотечного кредитования (Москва, Санкт-Петербург, Иркутская область), чему способствует высокий уровень их экономического развития. На данных территориях наблюдается спрос на ипотечные продукты.

Ко второму типу относятся регионы, внедряющие схемы с участием региональных бюджетов (Ростов, Кемерово, Оренбургская область). Это объясняется более низким уровнем жизни населения.

Третий тип – регионы, реализующие рыночный механизм ипотечного кредитования с присутствием социальной ипотеки (Москва, Санкт-Петербург, Республика Мордовия, Иркутск, Республика Башкортостан, Пермская область).

2.3 Риски ипотечного  кредитования.

           Ипотечное кредитование, являясь одним из направлений доходного бизнеса, подвержено влиянию достаточно широкого набора рисков. Высокая степень рисков, связанных с ипотечным кредитованием, вызвана: во-первых, крупными суммами выдаваемых кредитов, во-вторых, длительным сроком кредитования. В связи с высокой концентрацией рисков остро встает вопрос об управлении ими, т.е. разработке комплекса мер по оптимизации совокупного риска участников системы ипотечного кредитования.

В литературе, посвященной  ипотечному кредитованию, как правило, выделяются следующие основные риски (см. схему 1):

Схема 1

Система рисков в ипотечном  жилищном кредитовании

Риски ипотеки на стадии первичного кредитования.

1. Кредитный – наиболее значимый и опасный по последствиям. Чаще всего причиной его проявления служит заемщик, точнее, низкие располагаемые доходы последнего. Кредитуя его, банк рискует в большей степени, чем, если бы он обеспечивал ссудой стабильную и самодостаточную корпорацию. Доходов этих в какой-то момент времени становится недостаточно для дальнейшего осуществления своевременных и полноценных платежей по кредитному контракту, т.е. кредитный риск обусловлен возможностью полного или частичного неисполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. В этом случае требование кредитора может быть удовлетворено за счет имущества, служащего обеспечением кредитной сделки. Если стоимость этого имущества не полностью покрывает требования кредитора, то это негативно сказывается на финансовом результате кредитора. При более детальном подходе к мониторингу потерь по данному обстоятельству можно ранжировать опасность потерь на риски невозврата и нестабильности доходов населения, требующие комплексного подхода при их учете.

Управление данным риском можно свести к системе мер, принимаемых  как на уровне государственных структур, так и в рамках службы риск-менеджмента банка. В частности необходимы такие меры, как:

• определенный сравнительно большой первоначальный взнос в качестве частичной оплаты объекта кредитования – 30% от стоимости залога. К снижению этой планки следует подходить с известной осторожностью;
• прагматичный (в меру консервативный) подход со стороны КБ к заемщику в части установления нормативов кредитования под залог недвижимости – LTV, OTI, PTI. Так, высокий показатель ежемесячных платежей по кредиту в совокупном доходе заемщика и значительная величина кредита в рыночной оценке приобретаемой недвижимости способны привлечь более широкий круг «розничных» клиентов к банку. <span class="Normal__Char" style=" font-family: 'Times New Roman', 'Arial'; font-s