Суть залога в кредитной сделки

Министерство образования и  науки Российской Федерации

ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (ТГУ)

Высшая школа бизнеса

Факультет банковского дела

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

РОЛЬ ЗАЛОГА В КРЕДИТНОЙ СДЕЛКИ

 

Бердников Георгий Олегович

 

 

 

28/01/13

 

Руководитель

кандидат. экон. наук, профессор

________________Е.Г.Новоселова

 

 

Автор работы

студентка группы 102/1

_______________Г.О.Бердников

 

 

 

 

 

 

Томск 2013 

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

Введение Глава 1. Залог и залоговое правоотношение  1.1. Понятие и предмет залога  1.2. Субъекты залогового правоотношения.  1.3. Форма и существенные условия договора о залоге Глава 2. Виды залога.  2.1. Залог с оставлением заложенного имущества у залогодателя  2.2. Залог с передачей заложенного имущества залогодержателю  2.3. Залог прав  Глава3. Залоговая политика Банка 3.1 Глосарий 3.2.Экспертиза оценки залогового имущества 3.3. Перечень имущества, принимаемого в залог Банком 3.4 Новые продукты на рынке рейтинговых услуг Заключение Литература

3 5 5 9 12 16 16 18 21 24 24 26 28 30 57 58

 

 

 

Введение 

 

Кредит происходит от латинского "kreditum" (ссуда, долг). В то же время "kreditum" переводится как "верую", "доверяю". В широком смысле слова - и с юридической, и с экономической точек зрения - кредит-- это сделка, договор между юридическими или физическими лицами о займе. Один из партнеров (кредитор) предоставляет другому (заемщику) деньги (иногда имущество) на определенный срок с условием возврата эквивалентной стоимости, как правило, с оплатой этой услуги в виде процента.

По современному российскому гражданскому законодательству залоговое право представляет собой обязательственное право. Действующий ГК РФ выделил залог в отдельный правовой институт и признал за ним значение обеспечительного обязательства. 
Под залогом понимается правоотношение, в котором кредитор (залогодержатель) при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК РФ). 
Актуальность исследования проявляется недостаточным теоретическим уровнем анализа проблем о залоге, что подтверждается наличием небольшого количества работ по рассматриваемой тематике. 
Российское гражданское право  является отраслью права, которая всегда занимала, и, несомненно, будет занимать ведущее место в регулировании правоотношений, складывающихся в экономике. В современных условиях наличие четкого правового регулирования экономических отношений жизненно необходимо для функционирования и развития практически всех отраслей экономики и производства – начиная от сельского хозяйства и строительства и заканчивая промышленным производством и банковской деятельностью, что, в конечном итоге, говорит о необходимости такого регулирования и для государства в целом. 
Одним из основополагающих институтов гражданского права России является обязательство. 
В соответствии с пунктом 1 ст. 329  ГК РФ исполнения  обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника,  поручительством, задатком, банковской гарантией и другими способами, предусмотренными  законом или договором. 
 
Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных действующим законодательством. В гражданском праве над способами обеспечения исполнения обязательств понимают предусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем установления дополнительных гарантий удовлетворения требований кредиторов. 
Исходя из поставленной цели, предполагается решить следующие задачи: 
1)     Исследовать залог и залоговое правоотношение; 
2)     Дать понятие и раскрыть предмет залога; 
3)     Рассмотреть субъектов залогового правоотношения; 
4)     Рассмотреть основные виды залога;

5)  Рассмотреть залоговую политику Банка  
Объект исследования – залог. 
Предмет исследования – особенности залоговых правоотношений. 
Степень изученности темы. В литературе данную тему рассматривали следующие ученые: Алексеев С.С., Беленков Р., Белов В.А., Васьковский Е.В., Воробьев Н.И., Гатин А.М., Грудцына Л.Ю., Диаконов В.В., Зенин И.А., Ивакин В.Н., Калпин А.Г., Красавчиков О.А., Масляев А.И., Мозолин В.П., Рузакова О.А., Садиков О.Н., Спектор А.А., Суханов Е.А., Тархов В. А., Толстой Ю.К., Толчеева Н.К., Чаусская О.А., Черепахин Б.Б., Шевчук Д.А.

 

ГЛАВА 1. ЗАЛОГ И ЗАЛОГОВОЕ ПРАВООТНОШЕНИЕ 
1.1.          Понятие и предмет залога 
По современному российскому гражданскому законодательству залоговое право представляет собой обязательственное право. Действующий ГК РФ выделил залог в отдельный правовой институт и признал за ним значение обеспечительного обязательства. 
 
Под залогом понимается правоотношение, в котором кредитор (залогодержатель) при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК РФ).[1] 
 
Залог в уголовном праве состоит во внесении подозреваемым или обвиняемым либо другим физическим или юридическим лицом на депозитный счет органа, избравшего данную меру пресечения, денег, ценных бумаг или ценностей в целях обеспечения явки к следователю, дознавателю или в суд подозреваемого, обвиняемого и предупреждения совершения им новых преступлений. Вид и размер залога определяются судом с учетом характера совершенного преступления, данных о личности подозреваемого, обвиняемого и имущественного положения залогодателя.[2] 
 
Незаконное изъятие удостоверения личности гражданина (паспорта) или принятие удостоверения личности гражданина (паспорта) в залог 
 
Принятие удостоверения личности гражданина (паспорта) в залог - влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере ста рублей.[3] 
 
По общему принципу залоговое правоотношение является акцессорным, т. е. может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. Прекращение основного обязательства влечет и прекращение залога (п.п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ), но прекращение залога не влечет прекращения основного обязательства (п. 2 ст. 329 ГК РФ). 
 
Пункт 2 новой редакции ст. 22 установил обязательность нотариального удостоверения договора залога доли или части доли в уставном капитале ООО. Последствием несоблюдения нотариальной формы является признание ее недействительной.[4] 
 
Особенность залога в сравнении с большинством других способов обеспечения исполнения обязательств состоит в том, что он носит вещно-правовой характер. Вещно-правовой характер выражается прежде всего, в том, что залог обладает наиболее характерным свойством вещных прав - правом следования. Так, ст. 32 Закона Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992г. №2872–1 (далее – Закон о залоге) говорит, что залог сохраняет силу, если право собственности или полного хозяйственного ведения на заложенную вещь либо составляющее предмет залога право переходит к третьему лицу[5]. На данное правило указывает и ст. 353 ГК РФ. Но следует обратить внимание на то, что в ст. 174 ГК РФ указывается: если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором (в данном случае договором залога), и при совершении сделки такое лицо вышло за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения (залогодержателя), лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях. То есть если лицо приобрело имущество, обремененное залогом, не зная о нем, но, добросовестно удостоверившись о наличии права собственности на это имущество у залогодателя, данная сделка не может быть признана недействительной.[6] А ст. 302 ГК РФ определяет, что истребование имущества от добросовестного приобретателя возможно лишь в строго ограниченных случаях (например, когда имущество утеряно собственником). 
 
Второй отличительной особенностью залога является право преимущества, т.е. кредитор-залогодержатель вправе удовлетворить свои требования преимущественно перед другими кредиторами должника. Но это право не является безусловным. И Закон о залоге, и ГК РФ содержат оговорку о том, что залогодержатель обладает этим правом «за изъятиями, предусмотренными законом». Изъятия, в частности, предусматриваются ст. 419 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации от 14 ноября 2002г. № 138-ФЗ (далее – ГПК РФ) (взыскания первой очереди, например, требования по взысканию алиментов) и ст. 420 (взыскания второй очереди - требования по налогам и неналоговым платежам в бюджет и др.).[7] 
 
Представляется, что проблема четкого определения предмета залога может быть решена посредством включения в закон четкого перечня видов имущества, допускаемого в качестве предмета уголовно-процессуального залога.[8] В данный перечень могут войти: деньги, ценные бумаги, иностранная валюта, недвижимое имущество, принадлежащие залогодателю на праве частной собственности и ничем не обремененные. 
 
Также проблемным моментом при применении залога является определение его размера, поскольку лицу, избравшему данную меру пресечения, приходится решать, какой суммой или иными ценностями может располагать залогодатель, чтобы она не ставила его в трудное материальное положение и одновременно могла служить гарантом надлежащего поведения подозреваемого или обвиняемого, чтобы он не покинул постоянное или временное место жительства без разрешения дознавателя, следователя, прокурора или суда, в назначенный срок являлся по вызовам указанных должностных лиц, иным способом не препятствовал производству по уголовному делу.[9] 
 
Предметом залога является имущество, специальным образом выделенное в составе имущества залогодателя или переданное залогодержателю, из стоимости которого залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспечиваемого залогом обязательства удовлетворить свои требования преимущественно перед другими кредиторами.[10] 
 
В п. 1 ст. 336 ГК РФ говорится: «Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности, требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом».[11] 
 
В качестве предмета залога могут выступать вещи как движимые, так и недвижимые. Среди движимых вещей самостоятельным предметом залога могут быть ценные бумаги. Ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление и передача которых возможны только при его предъявлении (ст. 142 ГК РФ). 
 
Действующим законодательством к вещам отнесены и деньги. Вопрос о том, могут или не могут деньги быть предметом залога, весьма дискуссионный. То, что традиционно именуется залогом денежной суммы, есть не что иное, как резервирование источника исполнения денежного обязательства. Другие авторы, например, Сергеев А.П.[12], Павлодский Е. считает, что деньги могут быть предметом залога. Исходя из судебной практики, этот вопрос так же является спорным. Так в п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 15.01.98г. №26 изложено следующее: «Предмет залога не может быть определен как «денежные средства, находящиеся на банковском счете». В соответствии со статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. При этом согласно статьям 349 и 350 Кодекса удовлетворение требований осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга. Таким образом, одним из существенных признаков договора о залоге имущества является возможность реализации предмета залога. Исходя из природы «безналичных денег», они не могут быть переданы в залог по правилам, регулирующим залог вещей».[13] 
 
Предметом залога может быть иностранная валюта. К ней относятся денежные знаки в виде банкнот, казначейских билетов, монеты, находящиеся в обращении и являющиеся законным платежным средством в соответствующем иностранном государстве или группе государств, а также изъятые или изымаемые из обращения, но подлежащие обмену денежные знаки. 
 
Приведённый перечень предметов, которые могут передаваться в залог, не является исчерпывающим. Законодателем допускается и залог таких вещей, которые могут возникнуть в будущем (например, залог будущего урожая, приплода скота и т.п.). 
 
Согласно налоговому законодательству предметом залога может быть имущество, в отношении которого может быть установлен залог по гражданскому законодательству Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей. 
 
Предметом залога по договору между налоговым органом и залогодателем не может быть предмет залога по другому договору.[14] 
 
Часть неделимой вещи (ст. 133 ГК РФ), как часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения, не может быть предметом залога. Если вещь является неделимой, то предметом залога может быть не реальная часть неделимой вещи, а доля в праве собственности (праве хозяйственного ведения) на нее. Собственник нежилого здания не может отдать в залог какой-либо этаж (п. 4 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998г. № 102 - ФЗ (с последними изменениями и дополнениями Федерального Закона от 30.12.2004 г. №126-ФЗ) – далее Закон об ипотеке), но может передать в залог долю в праве собственности, соответствующую доле этажа в здании.[15] 
 
Если предметом залога является главная вещь, то права залогодержателя распространяются на ее принадлежности, если иное не предусмотрено договором. На полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы право залога распространяется только в случаях, предусмотренных договором (п. 1 ст. 340 ГК РФ, п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке). 
 
Выше указывалось, что не может быть предметом залога имущество, изъятое из оборота (п. 1 ст. 336 ГК РФ). Виды имущества, изъятого из оборота, должны быть прямо указаны в законе (ст. 129 ГК РФ). Например, не могут быть предметом залога участки лесного фонда, ибо их оборот запрещен. 
 
В соответствии с п. 2 ст. 336 ГК РФ залог отдельных видов имущества, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен. Данная оговорка дает возможность запретить в законе (но только в законе) залог практически любого имущества, поскольку ГК РФ не устанавливает критерий, на основании которого имущество может быть объявлено незалогоспособным. Предметом залога могут быть имущественные права (требования). По мнению Суханова Е.А. такой залог является искусственным расширением идеи залога. Он близок по своей правовой природе к сделке цессии (уступке требований) под отлагательным условием. Реализация права требования с публичных торгов в случае наложения взыскания на него будет означать не что иное, как его принудительную цессию. 
1.2.    Субъекты залогового правоотношения 
Субъектами залогового правоотношения являются залогодатель и залогодержатель. Залогодатель — это лицо, предоставившее имущество в залог. Залогодержатель — это лицо, принявшее имущество в залог. В качестве залогодателей и залогодержателей могут выступать как физические, так и юридические лица. 
 
Залогодержателем может являться только кредитор по обеспеченному залогом (основному) обязательству. На это прямо указывает ст. 334 части первой ГК РФ. Совпадения в одном лице кредитора по основному обязательству, обеспеченному залогом, и залогодержателя вытекает из самой конструкции залога как способа обеспечения исполнения обязательства. В ч. 2 ст. 335 ГК РФ отмечено, что уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к задолжнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Эта норма базируется на общем правиле, установленном в ст. 384 ГК РФ, в соответствии с которой, если иное не предусмотрено законом или договором, к новому кредитору переходят права первоначального кредитора в том объеме, который последний имел к моменту перехода права. При этом уступка прав должна совершаться с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требований, предусмотренных ст. 382 – 390 ГК РФ. Правила предусматривают следующее. Кредитор – залогодержатель вправе уступить свои права по основному обязательству, не спрашивая на то согласия должника (если иное не предусмотрено в законе или в договоре). При этом должника следует уведомить о состоявшейся уступке прав, иначе новый кредитор несет риск – исполнение обязательства первоначальному кредитору будет считаться исполнением надлежащему лицу. Уступающий требование кредитор обязан передать новому кредитору документы, удостоверяющие право требования. Если должнику не будет предоставлены доказательства о переходе права требования, он в праве не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления соответствующих доказательств. 
 
Залогодержателю предоставляется в ряде случаев право требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства. Такие случаи перечислены в ст. 351 ГК РФ, а именно: 
 
- если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге; 
 
- нарушения залогодателем правил о замене предмета залога; 
 
- утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом на замену и восстановление предмета залога; 
 
- нарушения залогодателем правил о последующем залоге; 
 
- невыполнения залогодателем своих обязанностей, связанных с содержанием и сохранностью оставленного у него заложенного имущества; 
 
- нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом. 
 
В качестве залогодателя может выступать как должник по основному обязательству, обеспеченному законом, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ). В случаях, когда предметом залога является имущество третьего лица, это лицо должно совершать сделку залога не от имени должника, а от собственного имени. Отношения между третьим лицом — залогодателем и должником по основному обязательству не являются залоговыми; права и обязанности, возникающие между ними, не входят в содержание залогового правоотношения. Но следует также иметь в виду, что третье лицо — залогодатель, во избежание наложения взыскания на заложенное имущество, может исполнить за должника обеспечиваемое обязательство. В этом случае к третьему лицу — залогодателю перейдут в силу указания закона (ст. 387 ГК РФ) права кредитора по обеспечиваемому обязательству.[16] 
 
В тех случаях, когда залогодателем является третье лицо, т. е. лицо, лично не обязанное кредитору-залогодержателю по основному обязательству, и когда залогодержатель не может полностью удовлетворить свои требования, обеспеченные залогом, за счет стоимости предмета залога, он не может требовать обращения взыскания на иное имущество залогодателя. Требование кредитора-залогодержателя к залогодателю, не являющемуся должником по основному обязательству, ограничивается суммой, вырученной от реализации предмета залога, так как залогодатель не имеет личных обязательств перед залогодержателем.[17] В подобных случаях принято говорить об ответственности заложенного имущества. 
 
Залогодателем должно быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности или хозяйственного ведения. Требования вполне объяснимо: поскольку залог имущества предполагает принципиальную возможность его продажи, то устанавливать залог может только лицо, у которого есть право распоряжения соответствующим имуществом. Если залогодателем оказался не собственник имущества, то такая сделка должна быть признана недействительной, поэтому залогодержателю следует удостовериться в наличии у залогодателя права собственности на передаваемое в залог имущество. При этом действующее законодательство не защищает залогодержателя, даже добросовестного, от требований собственника вещи, если вещь залогодержателем была принята в залог от не собственника. Поэтому залогодержателю всегда следует проявлять должную осторожность и во всех случаях заключения залоговой сделки требовать от залогодателя документы, подтверждающие его право собственности на имущество, которое предполагается передать в залог. 
 
Залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 343 ГК РФ): 
 
1) страховать заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования — на сумму не ниже размера требования. Страхование производится за счет залогодателя (законом или договором может быть предусмотрено, что страхование осуществляется за счет залогодержателя, на иную сумму и т. п.); 
 
2) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц; 
 
3) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества. 
 
Каждая из сторон договора о залоге вправе проверять по документам и фактически наличие, количества, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны (п. 2 ст. 343 ГК РФ). 
 
Договор о залоге порождает комплекс прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя, некоторые из которых являются общими для всех видов залога, другие присущи только при определенных видах залога. 
1.3.    Форма и существенные условия договора о залоге 
Право залога, как и само залоговое правоотношение, может возникнуть в силу договора или на основании закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ). 
 
В действующем законодательстве имеет место ряд предписаний о возникновении залоговых правоотношений в силу наступления указанных в законе обстоятельств. Например, согласно п. 1 ст. 77 Закону об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, находящимися в залоге с момента государственной регистрации соответствующего договора купли-продажи, считаются жилой дом или квартира, приобретенные в собственность за счет кредита банка или иной кредитной организации. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры. 
В соответствии со ст. 341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора, а в случае, когда предмет залога в соответствии с законом или договором должен находиться у залогодержателя, право залога возникает в момент передачи ему предмета залога. Право залога на товары в обороте возникает одновременно с возникновением у залогодателя на них права собственности или права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 357 ГК РФ). 
Договор - важнейшее основание возникновения права залога. В п. 1 ст. 339 ГК РФ указываются существенные условия договора о залоге: в договоре должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. К существенным, также относятся те условия, по которым в соответствии с заявлением одной из сторон должно быть достигнуто согласие, а также названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. В случае отсутствия в договоре хотя бы одного из перечисленных условий он считается незаключенным. 
Условия о предмете залога будут считаться согласованными, если залогодатель и залогодержатель внесут в него данные, позволяющие однозначно идентифицировать предмет залога, выделить его из массы других предметов, либо указать все нюансы родовых признаков предмета залога, что приобретает особое значение, например, при залоге товаров в обороте. По отношению к некоторым видам залога ГК РФ и законом установлен дополнительный перечень условий, которые должны содержаться в договоре. Если предметом залога является индивидуально-определенная вещь, то при его передаче в залог необходимо представить документы, содержащие сведения, позволяющие определить месторасположение здания, размер полезных площадей и т. п. Отмеченные требования о необходимости индивидуализации предмета залога являются следствием принципа специальности залога: объектом залога может быть только известное определенное имущество. Исключение из данного принципа составляет определение предмета при залоге товаров в обороте, в силу чего залог товаров в обороте приобретает черты особой разновидности залога. Так в договоре о залоге товаров в обороте должны содержаться сведения, указывающие вид заложенного товара, иные его родовые признаки, общую стоимость предмета залога, место, в котором он находится, а также виды товаров, которыми может быть заменен предмет залога. 
Для договора о залоге предусмотрена обязательная письменная форма (п. 2 ст. 339 ГК РФ), несоблюдение которой влечет недействительность договора о залоге. В соответствии с ч.2 п. 2 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению. Нотариальному удостоверению подлежит также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен. 
В ряде случаев для действительности залоговой сделки недостаточно заключить договор залога в требуемой законом простой письменной или нотариальной форме, а необходимо произвести еще и регистрацию залога. В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация только для договора ипотеки. Договор ипотеки, не зарегистрированный в государственном реестре прав на недвижимое имущество, является недействительным (п. 4 ст. 339 ГК РФ). Основные положения порядка регистрации договора ипотеки изложены в ст. 19-28 Закона об ипотеке и ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. № 122 - ФЗ.[18] 
Отдельные виды залога могут быть оформлены документом, отличным от договора залога. Так, п. 2 ст. 358 ГК РФ предусматривает особую форму для залога вещей в ломбарде — залоговый билет. 
Правила ГК РФ о залоге в силу договора соответственно применяются и к залогу, возникающему на основании закона, если не установлено иное.[19] 
Прекращение залога. Залоговые отношения прекращаются по общим основаниям для любых обязательств, предусмотренными гл. 26 ГК РФ, например, путем предоставления отступного, новацией обязательства, зачетом; и по основаниям, установленным в ст. 354 и 356 ГК РФ. Кроме того, ст. 352 ГК РФ установлены специальные основания прекращения залога:  
- по требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателем обязанностей по содержанию и сохранности заложенного имущества; 
- в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на замену и восстановление предмета залога; 
- в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной. 
По общему правилу прекращение залога не подлежит регистрации и считается таковым с момента возникновения соответствующих оснований. Но в случае прекращения ипотеки оно регистрируется в том же органе, где был зарегистрирован залог. 
 

Глава 2. ВИДЫ ЗАЛОГА 
2. 1. Залог с оставлением заложенного имущества у залогодателя 
По общему правилу, заложенное имущество остается у залогодателя. Залогодержателю имущество передается в том случае, если об этом прямо сказано в договоре. Сейчас с развитием института залога, предмет залога все чаще остается у залогодателя. Частично это следствие того, что залоговое правоотношение сейчас постепенно удаляется от своей вещной сущности, приближаясь к обязательственному праву. А частично - потому, что существует имущество, которое просто не может быть передано залогодержателю, прежде всего имущество, на которое может быть установлена ипотека, а также товары в обороте. 
Ипотека. Закон об ипотеке указывает, что к залогу недвижимого имущества применяются общие правила о залоге, если Гражданским кодексом РФ или данным законом не установлено иное.[20] 
ГК РФ и ст. 5 Закона об ипотеке определяют, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе: 
- земельные участки, за исключением земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств; 
- предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 
- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. 
акон следует принципу «земля следует судьбе расположенного на ней строения». В силу этого ипотека здания или сооружения возможна только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающего передаваемый в залог объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или соответствующей его части. Но при этом возможен залог земельного участка без одновременного залога расположенных на нем объектов (ст. 64 Закона об ипотеке).[21] При этом при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.  
 
Согласно положениям этой главы, для государственной регистрации ипотеки в государственный орган, занимающийся регистрацией прав на недвижимое имущество, необходимо предоставить следующие документы: заявление залогодателя; нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия; документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений; квитанция об уплате государственной пошлины; основной договор, подписанный и заверенный сторонами. Кроме того, если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, предоставляются также закладная с приложениями. Государственный орган обязан зарегистрировать договор в течение месяца со дня поступления необходимых документов (регистрация может быть отложена не более чем на месяц). 
 
При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.[22] 
 
Закон не устанавливает оснований для отказа в государственной регистрации договора об ипотеке, дав общую формулировку, что это возможно «в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 
 
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована, заверенной подписью должностного лица и скрепленной печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки. 
 
Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".[23] 
 
Залог товаров в обороте. Согласно ст. 357 ГК РФ, «залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге». 
 
Вследствие того, что залог товаров в обороте в большой степени носит обязательственный характер, законодательством возложена на залогодателя обязанность регистрировать не только факт залога в своей книге записи залогов, но и все хозяйственные операции, совершаемые по поводу заложенного имущества и влекущие его количественные и качественные изменения. При этом, очевидно, предусматривается и право залогодержателя проводить так называемый «залоговый контроль», то есть знакомиться с этими записями. 
Законодатель предусматривает некоторые специфические черты договора о залоге товаров в обороте. Согласно ст. 47 Закона о залоге указываются следующие существенные условия договора о залоге данного вида: 
- вид заложенного имущества, иные его родовые признаки; 
- общая стоимость предмета залога; 
- место, в котором находится предмет залога; 
- виды товаров, на которые предмет залога может быть заменен. 
2.2. Залог с передачей заложенного имущества залогодержателю 
В Законе о залоге залог с передачей заложенного имущества залогодержателю именовался закладом. В ГК РФ этот термин не используется, что не мешает, впрочем, и дальше пользоваться этим традиционно сложившимся термином. 
Закон о залоге предполагает две разновидности заклада - собственно заклад и твердый залог. Последний предусматривает не фактическую передачу заложенного имущества залогодержателю, а оставление его у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. В случае же передачи в залог индивидуально - определенной вещи, на нее могут накладывается знаки, свидетельствующие о закладе. В случае твердого залога предмет залога остается у залогодателя, но при этом он не вправе пользоваться им, хотя и сохраняет фактический контроль над ней. В этом случае не совсем понятно, почему твердый залог является разновидностью заклада, а не залога с оставлением имущества у залогодателя? Наверное, поэтому ГК РФ не столь категоричен в отношении данного разновидности залога, не говоря прямо о его принадлежности к какому-либо основному виду. При этом надо заметить, что заклад и твердый залог обладают следующими сходными качествами, позволяющими определить их в один вид: в случае использования любой из этих разновидностей залога, во-первых, имущество, составляющее предмет залога, реально может быть передано залогодержателю, а во-вторых, после заключения договора залога залогодатель лишается возможности использования этого имущества. 
Предметом заклада может быть не всякое имущество. Существуют как физические препятствия: отсутствие у залогодержателя возможностей для должного хранения вещи, например, - так и юридические: например, государственное имущество не может быть передано в заклад. 
Договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.[24] 
Хотелось бы поподробнее коснуться некоторых разновидностей заклада: 
1. Залог ценных бумаг. 
«Ценные бумаги часто характеризуются как один из оптимальных предметов заклада. Они достаточно ликвидны, не требуют больших складских помещений для хранения, могут находиться в сейфах банка-залогодержателя либо на хранении третьего лица - в депозите нотариальной конторы». 
ГК РФ определяет ценную бумагу как документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении (ст. 142 ГК РФ). Ценная бумага, является, с одной стороны, самостоятельным объектом гражданских прав, с другой стороны, формой удостоверения другого объекта — имущественного права.[25] Поэтому определение того, что именно является предметом залога при залоге ценной бумаги (сама ценная бумага или удостоверенное ею право), — сложная теоретическая проблема, с решением которой неразрывно связаны и чисто практические юридические вопросы. 
В некоторых случаях залог ценной бумаги приравнивается к залогу конкретного имущества, права на которое закрепляет данная ценная бумага. Так, например, п. 4 ст. 912 ГК РФ устанавливает, что товар, принятый на хранение по двойному или простому складскому свидетельству, может быть в течение его хранения предметом залога путем залога соответствующего свидетельства. 
Гражданский кодекс содержит формулировку: «залог имущественного права, удостоверенного ценной бумагой». Действительно, залоговую ценность имеет право, удостоверенное ценной бумагой. Но обычно передача в залог удостоверенного ценной бумагой права невозможна без передачи самой ценной бумаги, да и ст. 128 ГК РФ определяет, что ценная бумага является разновидностью вещи, следовательно, обычно залог ценных бумаг является все-таки залогом вещей, а не имущественных прав. 
Но следует заметить, что существует и такое понятие, как «бездокументарная ценная бумага». В частности, такой разновидности ценных бумаг относятся акции, выпущенные в бездокументарной форме. Как уже понятно из названия, при этой разновидности ценных бумаг не существует документа, удостоверяющего права. Поэтому в данном случае уместнее говорить о залоге права, удостоверенного ценной бумагой. 
В некоторых случаях залог ценной бумаги (например, акции) требует его регистрации в реестре держателей таких ценных бумаг. 
2. Залог вещей в ломбарде. 
Статьей 358 ГК РФ специально предусмотрен залог вещей в ломбарде. Данная разновидность залога характеризуется специфическим набором признаков, относящихся к сторонам залоговой сделки, ее срокам, предмету залога, форме договора. 
Залогодержателем при ломбардном залоге может быть только специализированная организация - ломбард - на основании специальной лицензии. Причем деятельность по предоставлению ломбардных кредитов должна быть предпринимательской. В качестве же залогодателя могут выступать только граждане.[26] 
 
Предметом залога также может использоваться не любое имущество. Гражданский кодекс указывает, что имущество должно быть, во-первых, движимым, а во-вторых, предназначенным для личного потребления. Кроме того, стороны не вправе оценить передаваемое в залог имущество по своему усмотрению, так как их оценка должна проводиться в соответствии с ценами на вещи такого рода и качества, обычно устанавливаемыми в торговле в момент принятия их в залог. Таким образом, здесь не действует общепринятая практика оценки имущества при залоге ниже его реальной стоимости для того, чтобы уменьшить риск недостаточности средств от реализации предмета залога для покрытия требований залогодержателя. Кроме того, законом на залогодержателя возлагается специфический круг обязанностей. Во-первых, ст. 358 ГК РФ, в дополнение к общим положениям ст. 343 ГК РФ (о том, что залогодержатель в случае заклада обязан страховать переданное в залог имущество), указывается, что ломбард обязан страховать в пользу залогодателя за свой счет принятые в залог вещи в полной сумме их оценки, устанавливаемой в соответствии с ценами на вещи такого рода и качества, обычно устанавливаемыми в торговле в момент их принятия в залог. Во - вторых, устанавливается императивное правило, в соответствии с которым ломбард не вправе пользоваться и распоряжаться заложенными вещами. В - третьих, ломбард несет ответственность за утрату и повреждение заложенных вещей, если не докажет, что утрата или повреждение произошли вследствие непреодолимой силы.[27] 
 
Необычна также форма договора ломбардного залога. Согласно ГК РФ данный договор оформляется выдачей ломбардом залогового билета. 
2.3. Залог прав 
В Законе о залоге предусмотрена возможность залога не только вещей, но и имущественных прав.[28] То же говорит и ст. 336 ГК РФ, которая устанавливает, что предметом залога могут быть и имущественные права (требования), за исключением прав, уступка которых запрещена законом. 
 
В ГК РФ залог прав не получил подробного урегулирования, поэтому основу правовой регламентации залога прав составляет раздел IV Закона о залоге. 
 
Залогодателем при залоге права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. При этом речь может идти о залоге прав на свои либо на чужие вещи. При залоге права на чужую вещь требуется согласие собственника этой вещи или лица, которому она принадлежит на праве хозяйственного ведения. 
 
Кроме того, требуется уведомление должника залогодателя о состоявшемся залоге прав. Закон не придает значения мнению по этому поводу должника залогодателя прав (конечно, в том случае, если должник не является собственником вещи). 
 
При залоге прав Закон о залоге определяет следующие обязанности залогодателя:[29] 
- совершать действия, которые необходимы для обеспечения действительности заложенного права; 
- не совершать уступки заложенного права; 
- не совершать действий, влекущих прекращения заложенного права или уменьшение его стоимости; 
- принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств со стороны третьих лиц; 
- сообщать залогодержателю сведения об изменениях, произошедших в заложенном праве, о его нарушениях третьими лицами и о притязаниях третьих лиц на это право. 
В случае нарушения этих обязанностей залогодержатель вправе требовать перевода на себя заложенного права. 
Рассмотрим отдельные вопросы, возникающие при использовании некоторых разновидностей залога прав. 
1. Залог арендных прав. 
Во-первых, право арендатора является правом на чужую вещь, а следовательно, требует не только уведомления и получения согласия лица, которому эта вещь принадлежит на праве собственности или хозяйственного ведения. 
Во-вторых, возникает вопрос о том, какие именно последствия влечет за собой неисполнение основного обязательства в случае залога арендных прав. На первый взгляд, все просто: при неисполнении основного обязательства залогодатель выбывает из договора аренды, а его место арендатора занимает залогодержатель. Но ведь в этом случае залогодержатель приобретает не только права, но и обязанности арендатора, в которые может входить, помимо арендной платы, текущий и капитальный ремонт и т.п. С другой стороны, очевидно, что «с точки зрения залоговых отношений залог арендных прав имеет смысл, прежде всего постольку, поскольку речь идет об использовании именно блага, вытекающего из арендных прав, но не их бремени. В силу этого перевод на залогодержателя заложенного арендного права не следует рассматривать как замещение залогодержателем места арендатора в договоре аренды. Ведь речь идет о залоге арендных прав, а не «места в договоре аренды», т.е. объектом залога служит здесь не субъект, а содержание арендного правоотношения». Но это тоже не совсем верно. Ведь по общему правилу, когда не исполнено обеспеченное залогом обязательство, залогодержатель удовлетворяет свои требования из стоимости заложенного имущества, а в данном случае, заложенного права, т.е. залогодержатель вправе требовать лишь реализации этого права с целью возмещения своих требований из полученной в результате денежной суммы. 
 
2. Залог права собственности на квартиру в строящемся доме. 
У данной разновидности залога прав существует положительный момент: при использовании данного залога не возникает проблем, связанных с выселением жильцов, обычно возникающих в случаях, когда передается в залог собственно квартира. Но с другой стороны данный залог создает дополнительный риск для залогодержателя, связанный с тем, что дом может быть и не построен. 
Итак, виды залога: 
1) залог с оставлением заложенного имущества у залогодателя: 
а) ипотека; 
б) залог товаров в обороте. 
2) залог с передачей заложенного имущества залогодержателю: 
а) заклад: 
- залог ценных бумаг; 
- залог вещей в ломбарде. 
б) твердый залог. 
3) залог прав: 
а) залог арендных прав; 
б) Залог права собственности на квартиру в строящемся доме. 

 

Глава 3. Залоговая политика Банка

3.1.  ГЛОССАРИЙ

1. Заем – банковский заем, предоставленный заёмщику на условиях обеспеченности, срочности, платности,  возвратности и целевого использования.
2. Вознаграждение за пользование Займом – сумма денег, уплачиваемых Заемщиком Банку за пользование Займом.
3. Движимое имущество – деньги, ценные бумаги и иное имущество, не относящееся к недвижимости.
4. Доходный подход – это применение одного или совокупности методов определения стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от его использования в будущем.
5. Заемщик – физическое или юридическое лицо,  получившее заем.
6. Залог – способ обеспечения обязательств, при котором банк-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательств получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законодательством.
7. Залоговая стоимость – цена, которую следует ожидать в случае принудительной продажи залога, то есть сумма денег, за которую залог может быть реализован при наиболее благоприятных обстоятельствах для Банка.
8. Залогодатель – юридическое или физическое лицо, предоставляющее в залог недвижимое или движимое имущество, принадлежащее ему на праве частной собственности или деньги, находящиеся на банковском счете, открытом в филиале банка.
9. Залогодержатель – Банк
10. Затратный подход – это применение одного или совокупности методов определения стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения оцениваемого объекта с учетом износа;
11. Износ – это процесс потери физических, функциональных и других характеристик объектов недвижимости во времени;
12. физический износ – потеря  стоимости объекта вследствие повреждений (дефектов), вызванных изнашиванием и разрушениями, связанных с условиями эксплуатации, ухода, под воздействием природно-климатических и других факторов;
13. функциональный износ – потеря стоимости объекта оценки в результате невозможности осуществления функций, присущих современным зданиям и сооружениям с усовершенствованными архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными и другими характеристиками.
14. ликвидность предмета залога – способность объекта к быстрой реализации в виду его состояния и  спроса на аналогичные объекты на рынке.

 

15. Недвижимое имущество – земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

 

16. Независимый оценщик – юридическое или физическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности.  

 

17. Обеспечение исполнения обязательств по банковскому займу – предусмотренные законодательством или договором специальные меры имущественного характера, стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должником и облегчающие защиту интересов кредитора, такие как:

 

1. это принятые в залог недвижимого и  движимого имущества, деньги, находящиеся на банковском счете, открытом  в филиале Банка,
2. принятие  гарантий  и поручительств юридических и физических лиц- резидентов

 

18. Оценочная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

 

19. Сравнительный подход - это применение одного или совокупности методов определения стоимости, основанных на анализе продаж объектов-аналогов и сопоставления с объектом оценки для внесения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

 

20. Физическое лицо – гражданин

 

21. Центр по недвижимости – уполномоченный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимость и регистрацию договора залога, ипотеки.

 

22. Юридическое лицо – организация (резидент), которая имеет на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления обособленное имущество и отвечает этим имуществом по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, быть истцом и ответчиком в суде имеющее самостоятельный баланс или смету.

3.2. Экспертиза оценки залогового имущества