Зземельные отношения и принципы их регулирования

Пункт 14 Постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обязывает при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Таким образом, после государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение покупателю недвижимости необходимо выяснить у продавца недвижимости размер и порядок уплаты арендных платежей за землю, а также банковские реквизиты для перечисления земельных платежей и самостоятельно уплачивать ее тому же получателю, которому уплачивал продавец недвижимости. Если же на земельном участке у продавца здания, строения, сооружения остались иные объекты недвижимости, то целесообразно покупателю и продавцу заключить соглашение, определяющее размеры арендной платы, которую обязуются уплачивать стороны в связи с фактическим пользованием земельным участком.

Предельные  размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (см. комментарий к ст. 33 ЗК РФ).

Пункт 3 статьи 35 ЗК РФ устанавливает для  собственника здания, находящегося на чужом земельном участке, преимущественное право покупки или аренды этого  земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Преимущественное  право покупки урегулировано  статьей 250 ГК РФ. Оно заключается  в следующем: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Отчуждение  здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводится вместе с земельным  участком. В то же время установлены  и некоторые исключения из общего правила:

1) когда отчуждается часть здания, строения, сооружения, которое не  может быть выделено в натуре  вместе с частью земельного  участка;

2) когда отчуждается здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном  участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ (см. комментарий к ст. 27 ЗК РФ). В то же время отчуждение объекта недвижимости, если он находится на ограниченном в обороте земельном участке, разрешается вместе с земельным участком только в том случае, когда федеральный закон допускает передавать его в частную собственность.

Не  допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем  зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Все сделки, в которых прямо  или косвенно подразумевается иное, признаются ничтожными. Данное правило распространяется и на случаи реквизиции, конфискации либо обращения взыскания на здание. В связи с этим не подлежит применению статья 553 ГК РФ, согласно которой в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Правовым  последствием отчуждения доли в праве  собственности на объект недвижимости является одновременное отчуждение доли и в праве собственности  на земельный участок. Считается, что  размер данной доли в праве собственности на землю пропорционален доле в праве собственности на объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке.

Аналогичными  правами обладают и иностранные  граждане, лица без гражданства и  иностранные юридические лица. Президент РФ может установить перечень видов объектов недвижимости, которые могут быть в собственности указанных лиц, однако эти лица не будут обладать преимущественным правом покупки или аренды земельного участка.

 

7.4. Ограничения оборотоспособности земельных участков

 

Оборот  земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским  законодательством и положениями  ЗК РФ.

Согласно  пункту 1 статьи 129 ГК РФ объекты гражданских  прав могут свободно отчуждаться  или переходить от одного лица к  другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Таким образом, под оборотоспособностью подразумевается возможность свободно распоряжаться объектами гражданских прав путем их передачи другим лицам. Понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений.

Все земельные участки, в отношении  которых существуют ограничения  оборота, подразделяются на два вида. К первому виду относятся земли, изъятые из оборота. Они не могут приватизироваться и быть объектами гражданско-правовых сделок. Ко второму виду отнесены земли, ограниченные в обороте. Эти земли также не передаются в частную собственность, однако возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральными законами.

Из  оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной  собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками  и национальными парками (за  исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);

2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной  деятельности Вооруженные Силы  Российской Федерации, другие  войска, воинские формирования и  органы;

3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

4) объектами организаций федеральной  службы безопасности;

5) объектами организаций федеральных  органов государственной охраны;

6) объектами использования атомной  энергии, пунктами хранения ядерных  материалов и радиоактивных веществ;

7) объектами, в соответствии с  видами деятельности которых  созданы закрытые административно-территориальные  образования;

8) объектами учреждений и органов  Федеральной службы исполнения  наказаний;

9) воинскими и гражданскими захоронениями;

10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты  и охраны Государственной границы  Российской Федерации.

Государство, однако, имеет возможность перевести  указанные земельные участки  в другую категорию земель, которые могут находиться и в собственности других субъектов права (субъектов РФ, физических и юридических лиц).

В пункте 5 статьи 27 ЗК РФ содержится также  перечень земельных участков, которые  ограничены в обороте и могут  находиться в государственной - федеральной или субъектов РФ - или муниципальной собственности:

1) в пределах особо охраняемых  природных территорий, не указанные  в пункте 4 настоящей статьи;

2) из состава земель лесного  фонда;

3) занятые особо ценными объектами  культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

4) предоставленные для обеспечения  обороны и безопасности, оборонной  промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;

5) не указанные в пункте 4 настоящей  статьи в границах закрытых  административно-территориальных образований;

6) предоставленные для нужд организаций  транспорта, в том числе морских,  речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

7) предоставленные для нужд связи;

8) занятые объектами космической инфраструктуры;

9) расположенные под объектами  гидротехнических сооружений;

10) предоставленные для производства  ядовитых веществ, наркотических  средств;

11) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся  биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

12) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных  или муниципальных нужд;

13) в первом и втором поясах  зон санитарной охраны водных  объектов, используемых для целей  питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Особенности оборота земель сельскохозяйственного  назначения регулируется Федеральным  законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения". Данный Закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

В Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" определяются принципы, на которых основывается оборот данных земель. К ним относятся:

1) сохранение целевого использования  земельных участков;

2) установление максимального размера  общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

3) преимущественное право субъекта  Российской Федерации или в  случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

4) преимущественное право других  участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;

5) установление особенностей предоставления  земельных участков из земель  сельскохозяйственного назначения  иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

Указанный Федеральный закон не распространяется, однако, на земли, предоставленные из состава земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями. Таким образом, оборот указанных земель регулируется ЗК РФ.

В пункте 8 статьи 27 ЗК РФ установлен запрет на приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. В соответствии с Водным кодексом РФ под береговой полосой понимается полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (пункт 6 статьи 6). Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.