Зземельные отношения и принципы их регулирования

Согласно  пункту 2 статьи 48 ГСК РФ проектная  документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

7.1.7. Порядок предоставления гражданам  земельных участков,

находящихся в государственной или муниципальной

собственности, для целей, не связанных со строительством

Статья 34 ЗК РФ закрепляет процедуру  предоставления гражданам земельных  участков из состава государственных  или муниципальных земель для  целей, которые не связаны со строительством, например для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, огородничества, личного подсобного хозяйства и т.п.

Пункт 1 указанной статьи закрепляет основные требования, которым должна отвечать данная процедура.

Во-первых, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны принять акт, который будет регулировать порядок предоставления земельных участков. В этом документе должно быть предусмотрено, что рассмотрению подлежат все заявки, поступившие от граждан до определенного срока. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законодательством.

Во-вторых, должен быть определен орган, осуществляющий управление и распоряжение земельными участками и иной недвижимостью.

В-третьих, органы государственной  власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках и заблаговременную публикацию такой информации.

Указанные выше требования должны обеспечить реализацию принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков.

Граждане, которые заинтересованы в получении земельных участков, должны подать заявление в соответствующий  орган государственной власти либо в орган местного самоуправления. В заявлении должны быть указаны цель, для которой предполагается использовать участок, его размеры, местоположение и испрашиваемое право (право собственности или аренда) на земельный участок.

После этого орган местного самоуправления или землеустроительная организация в течение одного месяца обеспечивает изготовление проекта границ участка и утверждает его. Если земельный участок предоставляется из состава земель населенных пунктов, то предоставление земельного участка должно соответствовать зонированию.

Решение о предоставлении земельного участка должно быть принято в  двухнедельный срок. В нем должен быть решен вопрос, предоставляется  ли участок за плату, бесплатно или  в аренду. К решению прилагается  проект границ участка.

Необходимым условием заключения договоров  с заявителем является представление  последним в орган, принявший  решение о предоставлении соответствующего участка, кадастровой карты (плана) земельного участка.

7.2. Возмездное приобретение прав на земельные участки

7.2.1. Приобретение прав на земельные  участки, которые

находятся в государственной или муниципальной  собственности

и на которых расположены здания, строения, сооружения

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных  участков. Право выбора предоставляемого права (собственность или аренда) принадлежит данным лицам (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 года N 11). При этом согласно пункту 2.2 Вводного закона собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". В соответствии со статьей 28 Закона приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования. Таким образом, Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" содержит указание на приватизацию земельных участков одновременно со зданиями и сооружениями, на них расположенными, но не регламентирует порядок приватизации земельных участков под ранее приватизированными объектами недвижимости.

В связи с возникающими вопросами  Высший Арбитражный Суд РФ дал  разъяснения, в соответствии с которыми в данном случае суды должны исходить из того, что в соответствии со статьей 8 Конституции Российской Федерации  в Российской Федерации равным образом признаются и защищаются частная, муниципальная и иные формы собственности, а также равенство прав всех участников гражданского оборота, установленная Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Органы  государственной власти и местного самоуправления могут отказать в  заключении договора купли-продажи только, если участок ограничен в обороте (пункты 4, 5 статьи 27 ЗК РФ), либо федеральным законом запрещена его приватизация (пункт 3 статьи 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), либо если участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд в соответствии с нормативными правовыми актами органов государственной власти (имеется в виду земельное законодательство субъекта РФ). Кроме того, основанием для отказа в продаже участка может быть любое правомерное отнесение (например, генеральным планом поселения) данного участка к предназначенному для использования в соответствии с какими-либо другими целями (пункт 4 Постановления N 11).

В соответствии со статьей 36 ЗК РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют  исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными законами. Кроме того, согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25 октября 2001 года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приобретение земельного участка в собственность либо заключение договора аренды указанных участков осуществляется исключительно по выбору собственников зданий и сооружений. Отказ в приватизации земельного участка возможен лишь по основаниям, указанным в Земельном кодексе РФ либо в иных федеральных законах. В настоящее время обстоятельства, препятствующие приватизации земли, указаны в пункте 4 статьи 28 ЗК РФ и в статье 28 Федерального закона N 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества". Причем перечень оснований для отказа в приватизации земли является исчерпывающим.

Статья 36 ЗК РФ в отношении религиозных  организаций закрепила следующие  правила:

- если они имеют в собственности  здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то такие земельные участки предоставляются им также в собственность, причем бесплатно;

- если они имеют на праве  безвозмездного пользования здания, строения, сооружения религиозного  и благотворительного назначения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  то эти земельные участки предоставляются им также на праве безвозмездного срочного пользования на срок безвозмездного пользования этими зданиями, строениями, сооружениями.

Цена  выкупа земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, устанавливается органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. До установления компетентными органами порядка определения такой цены, она должна устанавливаться в размере кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка.

Земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества  многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются  в качестве общего имущества в  общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно  статье 36 ЖК РФ собственникам помещений  в многоквартирном доме принадлежат  на праве общей долевой собственности  помимо прочего земельный участок, на котором расположен данный дом. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть также обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

В случае, если здание (помещения в  нем), находящееся на неделимом земельном  участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание. Для чего им требуется совместно с остальными собственниками помещений в этом здании обратиться в соответствующий орган для оформления договора аренды или купли-продажи.

Однако  на практике организовать такое обращение  практически невозможно. Даже если нет разногласий по виду приобретаемого права (собственность или аренда), граждане - собственники помещений не обязаны переоформлять права и вовсе не заинтересованы в подаче такого заявления (особенно при переходе на аренду).

В судебной практике также возникают  вопросы, связанные с делимостью земельного участка, а также соблюдением собственниками здания порядка обращения с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

В частности, в одних случаях суды признают правомерным отказ уполномоченного  органа в выкупе доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором находится здание с принадлежащими истцу помещениями, поскольку в здании находятся также помещения, принадлежащие другим субъектам гражданского права, и истцом нарушен порядок обращения с заявлением, установленный частью 5 статьи 36 ЗК РФ.

В других случаях суды удовлетворяют  иски об обязании ответчика заключить  договор купли-продажи доли в  праве на земельный участок, указывая, что правила части 3 статьи 36 ЗК РФ должны применяться к спорным отношениям с учетом принципа свободы договора, провозглашенного статьями 1 и 421 ГК РФ, в соответствии с которыми граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какой договор заключать, какие устанавливать в нем условия. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, установленных законом.

Определением  от 5 марта 2004 года N 82-О Конституционный  Суд РФ признал, что пункт 5 статьи 36 ЗК РФ по своему смыслу в системе  действующего правового регулирования  направлен на защиту прав и законных интересов всех сособственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, и не может служить препятствием для реализации ими как участниками долевой собственности правомочий по распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на соответствующие строения, а также основанием для отказа в эффективной судебной защите.

По  данному вопросу разъяснения  также содержатся в пункте Постановления  Пленума ВАС Российской Федерации  от 24 марта 2005 года N 11. При этом указывается, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением неделимых земельных участков вышеупомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

В пункте 3 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено  право ограниченного пользования  земельным участком, правового регулирования  которого не существует. В частности, в нем говорится, что казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в здании, часть помещений в котором принадлежат третьим лицам на праве собственности, обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения. В то же время в статье не поясняется, что это за право, как оно возникает, прекращается и регистрируется, в остальных статьях ЗК РФ об этом праве также не упоминается.