Методы доходного подхода, применяемые в оценке земельных участков

Так же, как и все другие аналитические подходы, доходный подход имеет недостатки, связанные с  его использованием. В следующем  перечне представлено несколько  отрицательных характеристик доходного  подхода в связи с его использованием в анализе нематериальных активов:

1. Методы доходного подхода  допускают внесение в анализ  определенного элемента необъективности.  Поскольку некоторые из этих  методов довольно сложны, аналитик, ориентированный на достижение  конкретной цели, может слегка  подтасовать особенно чувствительные  экономические переменные таким  образом, чтобы иметь возможность  манипулировать результатами анализа  или повлиять на них иным  образом.

2. Методы доходного подхода  допускают возможности совершения  непреднамеренных ошибок, а также  заранее обозначенных нечестных  манипуляций. Опять-таки, это происходит  потому, что эти методы часто  являются сложными с аналитической точки зрения. Аналитику относительно легко сделать непреднамеренную ошибку – но, тем не менее, именно ту ошибку, которая может оказать существенное влияние на заключение о стоимости.

3. Методы доходного подхода  допускают возможность двойного  счета, то есть, завышение стоимости  нематериальных активов. Этот  недостаток легко устранить путем  правильной оценки амортизационных  отчислений в анализе. Тем не  менее, некоторые аналитики иногда  ошибочно недооценивают (или даже  игнорируют) учет необходимых амортизационных  отчислений.

4. Методы доходного подхода  иногда не подвергаются проверке  на основе рыночных данных. Поскольку  эти методы выглядят аналитически  сложными, некоторые аналитики не  всегда подтверждают используемые  экономические переменные эмпирическими  рыночными данными. Естественно,  использование прогнозных переменных, несогласованных с фактической  рыночной динамикой, приводит  к сомнительным аналитическим  выводам независимо от того, насколько  строгим или структурированным  является анализ сам по себе.

5. Методы доходного подхода  к анализу нематериальных активов  иногда путают с методами доходного  подхода, которые используются  в других оценочных дисциплинах.  Как отмечалось ранее, методы  доходного подхода применительно  к анализу нематериальных активов  имеют много сходных элементов  с методами анализа ценных  бумаг, оценки бизнеса и оценки  недвижимости. Однако из-за этого  некоторые аналитики не учитывают  достаточно тонкие, но, безусловно, важные отличия в способах  анализа в рамках доходного  подхода, используемых в различных  дисциплинах. Некоторые аналитики  неправильно пытаются применять  в анализе нематериальных активов методы, которые подходят только для других оценочных дисциплин.

Применение всех структурированных  аналитических методов имеет  достоинства и недостатки. Что  касается методов доходного подхода, то многие аналитические достоинства  при их неправильном использовании  превращаются в аналитические недостатки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Необходимость оценки недвижимости возникает в случае совершения сделок купли-продажи, передаче имущества в залог, страховании и т.д. Часто оценка недвижимости требуется при вступлении в наследство для уплаты соответствующих налогов и разделе имущества в случае бракоразводного процесса. В целом, оценка недвижимости представляет собой комплексное исследование, основная цель которого — объективное определение рыночной стоимости объекта.

Как правило, оценка недвижимости имеет фиксированную цену, но в  ряде случаев стоимость данной операции может колебаться в зависимости  от удаленности объекта, площади  и других параметров.

В данной работе я рассматривала методы доходного подхода, применяемые в  оценке земельных участков.

Доходный подход к оценке земельных  участков включает методы, позволяющие  получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем  доходов.

Данный подход применим только к  земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя, из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

 

Литература

1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ    "Об    оценочной

        деятельности в Российской   Федерации" (ред. от 03.12.2011г, с изм. и

        доп.,  вступающими в силу с 01.01.2013г.).

2.     Международные     стандарты    оценки,  2011. (с доп. и  изм. вступили  в

        силу  с 01.01. 2012г.).

3.     Грязнова А.Г., Федотова М.А., Оценка недвижимости: учебник. – 2 - е

        изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2010. – 560 с.: ил.

4.    Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки

       любых активов. 2-е изд. - М.: Альпина Бизнес Букс – 2010.

5.    Петров В. И.  Оценка  стоимости  земельных   участков. Изд.: КноРус,

       2012.  – 264с.