Оценка коммерческой недвижимости для целей залога в г. Барнауле

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме. [8]

Принимая залог, банк оценивает недвижимость по ликвидационной стоимости, которая ниже рыночной (рис. 3).

        

                             Уровень рыночной стоимости объекта  залога

                          Уровень ликвидационной стоимости объекта залога

                                         Объем выдаваемого кредита

                                          

Рисунок 3 – Соотношение уровней рыночной и ликвидационной стоимости объекта залога и объема выдаваемого кредита

Ликвидационная стоимость – это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества, т. е. это цена недвижимости, с которой вынужден согласиться продавец при продажи имущества в срок меньший, чем разумно приемлемый для обычной рыночной продажи. [35, c.122]

Под ликвидационной стоимостью в теории оценки понимается денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации имущества и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться собственнику имущества при вынужденной продаже имущества в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

   Базой для расчета  величины ликвидационной стоимости  объекта служить величина его  рыночной стоимости. Рыночная и  ликвидационная стоимость представляют собой меновую стоимость, то есть стоимость, которой объект обладает на рынке. В случае определения ликвидационной стоимости и в случае определения рыночной стоимости объект оценки рассматривается в качестве объекта реализуемого на открытом конкурентном рынке. Основным признаком, отличающим ликвидационную стоимость от рыночной стоимости, является укороченный период экспозиции объекта на рынке и вынужденность продажи. [29, с.197]

Ликвидационная стоимость объекта определяется на основе его рыночной стоимости в соответствии с концепцией вынужденности и ускоренности реализации объекта по формуле:

 

                         

,    (1)

                                                       

где

VL – ликвидационная стоимость объекта оценки, соответствующая фиксированному периоду его экспозиции (tf), который короче разумно долгого периода экспозиции (руб.);

Vm – рыночная стоимость объекта оценки (руб.);

kL – коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта оценки;

td – период дисконтирования (лет);

m – количество периодов  начисления процентов в течение  года;

i – годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (выраженная как десятичная дробь);

Ke – коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта оценки.

 

Первым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение рыночной стоимости этого объекта. Рыночная стоимость объекта оценки (Vm) определяется согласно требованиям действующего законодательства.

Вторым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение разумно долгого периода экспозиции этого объекта. Разумно долгий период экспозиции объекта оценки (tr) может быть определен исходя из имеющейся рыночной информации или путем проведения опросов операторов соответствующих рынков, специалистов и т.п.

Третьим этапом определения ликвидационной стоимости объекта является установление фиксированного периода экспозиции этого объекта (tf).

Необходимо учитывать, что в случае наличия внутренней экономической вынужденности реализации объекта, последняя предопределяет необходимость установления минимально возможного фиксированного периода экспозиции объекта (tf), который условно может быть приравнен к нулю.

Четвертым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является вычисление периода дисконтирования, который вычисляется по формуле:

                                                                                                

,

(2)

где

tr – разумно долгий период экспозиции объекта оценки (лет);

         tf – фиксированный период экспозиции объекта оценки (лет).

 

Пятым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение годовой ставки дисконта, используемой при расчете ликвидационной стоимости.

Если объект оценки является объектом залога, и залогодержателем выступает банк, то годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (i), принимается на уровне годовой ставки по банковским кредитам, которая определяется по рыночным данным.

В других случаях годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (i), принимается на уровне годовой ставки по банковским депозитам, которая определяется по рыночным данным.

При этом в качестве годовой ставки дисконта, используемой при расчете ликвидационной стоимости (i), должна быть избрана годовая ставка по депозитам/кредитам, период которых максимально приближен к определенному периоду дисконтирования (td).

Шестым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение количества периодов начисления процентов в течение года (m), которое для унификации расчетов принимается равным 12.

Седьмым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение коэффициента, учитывающего влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта. Для определения коэффициента, учитывающего влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта (Кe), используется таблица для определения коэффициента Кe. (табл. 1)

Таблица 1 – Определения коэффициента Кe

 

Количество потенциальных покупателей объекта	Степень специализации объекта	Подтип спроса	Значение коэффициента Кe
Значительное	Незначительная	Абсолютно эластичный	1
	Средняя	Сильно-эластичный	1
	Значительная	Средне-эластичный	0,94
Среднее	Незначительная	Слабо-эластичный	0,85
	Средняя	С единичной эластичностью	0,76
	Значительная	Слабо-неэластичный	0,68
Незначительное	Незначительная	Средне-неэластичный	0,46
	Средняя	Сильно-неэластичный	0,16
	Значительная	Абсолютно неэластичный	-

 

При наличии данных, необходимых для определения коэффициента эластичности спроса по цене (ED), коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта (Кe), может быть определен по формуле:

 

                                

,                                              (3)

                                  

где                                                    

th – гиперболический тангенс;

ED  – коэффициент эластичности спроса по цене;

е = 2,71828 (const).

 

Восьмым этапом определения ликвидационной стоимости объекта является определение коэффициента соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта (kL), которое осуществляется с использованием результатов выполнения этапов, предусмотренных ранее.  Коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта (kL) определяется при помощи таблиц.

В случае необходимости более точного определения коэффициента соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта (kL), он может быть вычислен по формуле:

                                          

(4)

Десятым заключительным этапом определения ликвидационной стоимости объекта является непосредственное вычисление его ликвидационной стоимости. Вычисление ликвидационной стоимости объекта осуществляется путем умножения рыночной стоимости объекта (Vm) на коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта оценки (kL). (табл. 2)

Таблица 2 - Определение коэффициента соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта оценки (kL)

 

Наименование показателя		Значение	Обоснование
Годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (выраженная как десятичная дробь), (i)		0,12	годовая ставка по кредитам / депозитам
Разумно долгий период экспозиции объекта оценки (tr)	6 мес.	0,50	анализ рынка продаж аналогичного имущества
Фиксированный период экспозиции объекта оценки (tf)	3 мес.	0,25	согласно информации заказчика
Период дисконтирования (td)	3 мес.	0,25
Коэффициент, учитывающий влияние эластичности спроса по цене на ликвидационную стоимость объекта оценки (Кe)		0,76	согласно таблице для определения коэффициента Кe
Продолжение таблицы 2
Наименование показателя		Значение	Обоснование
Коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта оценки (kL)		0,7376

 

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

При оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости могут применяться три различных подхода:

- сравнительный подход;

- доходный подход;

- затратный подход.

Сравнительный подход. Метод сравнительных продаж.

Сравнительный подход базируется на сборе, записи и сравнении данных по продажам сопоставимых объектов недвижимости.

Базовую модель данного подхода можно представить следующим словесным выражением: «Рыночная стоимость объекта собственности равна цене продажи сравнимого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различиями в характеристиках объектов сравнения и оценки». [21, с.25]

Подход к оценке с точки зрения сравнения основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость имущества является ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнительных продаж наиболее приемлем для оценки объектов по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки, учитывается при анализе и корректируется поправочными коэффициентами. [15, с.234]

Применение метода сравнительных продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

          - Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности;

      - Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа;

         - Сопоставление исследуемого объекта с выбранными аналогами с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

- Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону стоимости объектов;

При корректировке продажных цен объектов сравнения, все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике выделяются восемь основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

- права собственности на имущество; 

- условия финансирования;

         - состояние рынка;

- местоположение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики;