Оценка коммерческой недвижимости для целей залога в г. Барнауле

Поскольку объект оценки и сравниваемые аналоги близки по срокам продажи, то корректировка по данному фактору не проводилась.

- Корректировка на местоположение. Рассматриваемые объекты находятся в разных по престижности и удаленности от центров деловой активности районах города, это является одним из основных ценоопределяющих показателей, в связи с этим, была проведена корректировка цен с учетом сложившихся на рынке недвижимости соотношений по районам города.

- Корректировка на капитальность, материал стен зданий. Внесение данной корректировки необходимо в связи с различными строительными материалами, применяемыми при строительстве зданий. Объект оценки и сравниваемые аналоги не отличаются по данному элементу сравнения, поэтому корректировка не проводилась.

- Корректировка на состояние, ремонт. Большое значение для  покупателя имеют такие факторы, как функциональная готовность, внешний вид объекта, сделан ли  ремонт и на каком уровне  выполнены отделочные работы: качество работ и применяемых материалов.

У оцениваемого административного здания и сравниваемых аналогов различный возраст (срок эксплуатации) и состояние отделки. Корректировка на разницу в техническом состоянии определялась как разница в физическом износе объекта оценки и объекта-аналога.

Величина физического износа объектов-аналогов определялась в соответствии с методикой, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР №404 от 27 октября 1970 года. [11]

Согласно данной методике установлены следующие критерии оценки. (табл. 11)

Таблица 11 – Критерии оценки физического износа

 

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния	Примерная стоимость ремонта, % от восст-ной стоимости
0....20	хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт производится лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ	0...11
21...40	удовлетворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии	12...36
41...60	неудовлетворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта	37...90

 

- Корректировка на коммуникации. Учитывает различия в оснащенности  инженерными коммуникациями оцениваемого  объекта недвижимости и объектов  аналогов.

- Корректировка на площадь. Административные, торговые, производственные и складские помещения с большей общей площадью имеют меньшую стоимость 1 кв.м. (табл. 12)

Таблица 12 – Корректировки на разницу в площади

 

Корректировки на разницу в площади
So/Sа	Кпл
< 0,25	1,25
0,49 – 0,25	1,2
0,86 – 0,50	1,1
0,85 – 1,15	1
1,16 – 1,50	0,95
> 1,50	0,93

 

 

 

где

So/Sа – отношение площади объекта оценки к площади аналога

Кпл – коэффициент поправки на площадь.

- Корректировка на снижение  цены в процессе торгов. Данная поправка учитывает то, что объекты-аналоги не проданы, а только выставлены на продажу по данной цене.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки проводится путем умножения выведенной средней стоимости 1 кв.м. площади на площадь объекта оценки.

Итоги применения сравнительного подхода. (табл. 13)

Таблица 13 - Итоги сравнительного подхода

  

Наименование объекта оценки	Sобщ,кв.м.	Стоимость 1 кв.м., руб.	Стоимость,руб.
Административное здание лит.А	155,4	37 175,00	5776995

 

Таким образом, расчетным путем на основе метода сравнительного анализа продаж установлено, что рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет – 5776995 рублей.

Использование трех подходов приводит к получению различных величин стоимости одного и того же объекта. Для устранения противоречия между результатами применяется процедура согласования результатов. Преимущество каждого метода при оценке объекта определяется по следующим критериям:

- возможность отразить  действительные намерения потенциального  покупателя или продавца;

- тип, качество и обширность  информации, на основе которой  производится анализ;

- способность учитывать  специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие  как местоположение, размер, потенциальная  доходность.

Окончательная оценка стоимости объекта устанавливается после анализа соотношений между результатами, полученными разными подходами.

Результаты трех традиционных подхода, использованных для расчета стоимости объекта. (табл. 14)

Таблица 14 – Итоговая стоимость объекта оценки

 

Наименование объекта оценки	Затратный подход, руб.	Доходный подход, руб.	Сравнительный подход, руб.
Административное здание лит.А	4347315	4213877	5776995

 

Весовые коэффициенты, отражающие достоверность результатов, полученных различными подходами.

Затратный подход. Рыночная стоимость, полученная с применением затратного подхода, считается достаточно точной при оценке новых или почти новых, мало изношенных объектов. Чем старше объект, тем менее точен результат. Затратный подход полезен для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов незавершенного строительства или с незначительным износом. Этот подход незаменим для объектов, не приносящих доход.

Стоимость, полученная с использованием затратного подхода, хорошо обоснована расчетами. Его недостатком является то, что он не учитывает местоположение объекта, соотношение спроса и предложения и ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости на момент оценки. В связи с этим, при установлении окончательной величины стоимости, результату, полученному с применением затратного подхода, была дана низкая оценка (коэффициент 0,1).

Доходный подход. Этот подход считается наиболее надежным при определении рыночной стоимости объектов, приносящих доход. Метод прямой капитализации был применен для оценки стоимости исходя из данных, которые считаются весьма надежными. Рынок аренды в г.Барнауле развит достаточно хорошо. Исходя из данного соображения, полученная стоимость сочтена надежным показателем и при установлении окончательной величины стоимости, результату, полученному с применением доходного подхода, была дана средняя оценка (коэффициент 0,4).

Сравнительный подход. Метод сравнительного анализа продаж может быть весьма полезным инструментом оценки в тех случаях, когда имеется достаточное количество рыночных данных для проведения сопоставлений с оцениваемым объектом. Единицы сравнения, извлеченные из данных о сопоставимых продажах, могут быть применены к оцениваемому объекту для определения его расчетной рыночной стоимости. Учитывая то, что для оценки этим методом была использована надежная информация, при установлении окончательной величины стоимости, результату, полученному с применением сравнительного подхода, была дана средняя оценка (коэффициент 0,5).

Принятые в результате анализа весовые коэффициенты, отражающие достоверность результатов, полученных различными подходами, и рассчитанная с их помощью итоговая рыночная стоимость объекта оценки. (табл. 15)

Таблица 15 – Итоговая рыночная стоимость объекта оценки

 

Наименование подхода	Стоимость по методу, руб.	Коэффициент оценки	Стоимость с учетом коэффициента, руб.
Затратный подход:
Административное здание лит.А	4347315	0,1	434732
Доходный подход:
Административное здание лит.А	4213877	0,4	1685551
Сравнительный подход:
Административное здание лит.А	5776995	0,5	2888498
Итоговая рыночная стоимость	5008781

 

Таким образом, рыночная стоимость административного здания лит.А, принадлежащего на праве собственности Иванову  И.И. и находящихся по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, ул.Загородная, 129а, составляет - 5008781 рублей.

4 Определение ликвидационной  стоимости объекта оценки.

Для оцениваемого объекта недвижимости характерны общие критерии ликвидности продаж. Показатели определяющие Кe следующие:

- Количество потенциальных  покупателей – среднее;

- Степень специализации объекта – средняя.

Исходя из данных показателей Кe равен 0,76. Срок нормальной экспозиции составляет 6 месяцев (180 дней), срок вынужденной экспозиции – 3 месяца (90 дней), td – период дисконтирования составляет 3 месяца.

i – годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости принимается на уровне средней годовой ставки по банковским кредитам, на момент оценки и составляет – 12 %.

Расчетная ликвидационная скидка

kL при Кe = 0,76, td = 3 мес. и i = 12 % равен 0,7376

Расчетные показатели ликвидационной стоимости по объекту оценки с учетом принятых коэффициентов и сроков экспозиции. (табл. 16)

Таблица 16 - Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки

 

Наименование объекта оценки	Рыночная стоимость, руб.	Коэффициент соотношения ликвидационной и рыночной стоимости объекта оценки (kL)	Ликвидационная стоимость после округления, руб.
Административное здание лит.А	5008781	0,7376	3694477

 

Таким образом, ликвидационная стоимость административного здания лит.А, принадлежащего на праве собственности Иванову  И.И. и находящихся по адресу: Алтайский край, г.Барнаул, ул.Загородная, 129а, составляет - 3694477 рублей.

5 Расчет суммы кредита.

Цель кредита – ремонт здания.

Рыночная стоимость – 5008781 рублей

Сумма кредита составляет 70 % от суммы залога.

 

∑ кредита = 5008781×70/100

∑ кредита = 3506147 рублей

 

Таким образом сумма кредита составляет – 3506147 рублей;  сумма залога составляет – 5008781 рублей.

 

2.3 Совершенствование оценочной  деятельности в РФ

Предлагается изменить статус и  содержание деятельности СРОО (саморегулируемые организации оценщиков): участие в СРОО считается обязательным (вместо лицензирования) только для оценщиков и оценочных компаний, претендующих на участие в работах по определению стоимости в обмене для объектов оценки, вовлеченных в сделку и принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, а также для определения стоимостной базы налогообложения имущества и бизнеса всех физических и юридических лиц – все в соответствии с ФЗ об оценочной деятельности. При этом имеется в виду возможность совместного функционирования в составе единого СРОО секций (отделений) оценщиков – физических лиц и оценочных компаний (или индивидуальных предпринимателей) - юридических лиц, либо раздельное функционирование СРОО физических и СРОО юридических лиц.