Планирование и прогнозирование использования городских территорий

 

Рисунок 2 – Динамика перераспределения земель жилой застройки

 

Рисунок 3 – Динамика перераспределения земель общественно-деловой застройки.

  Рисунок 4 - Динамика перераспределения  земель промышленности, инженерной  и транспортной инфраструктуры.

Рисунок 5 - Динамика перераспределения земель сельскохозяйственного использования.

 

Рисунок 6 - Динамика перераспределения земель лесного фонда

Рисунок 7 - Динамика перераспределения земель водного фонда

Рисунок 8 - Динамика перераспределения земель общего пользования

Рисунок 9 - Динамика перераспределения земель не вовлеченных в градостроительную деятельность.

 

Городские земли условно делят на две части – застроенные и незастроенные. Земли городской застройки состоят из территорий, уже застроенных или предоставленных под жилую и производственную застройку. Данные земли занимают значительный удельный вес в общей площади города и являются наиболее важными с функциональной точки зрения, так как отражают целевое назначение этого вида земель. Они предоставлены предприятиям, организациям, учреждениям или отдельным гражданам под строительство и эксплуатацию жилых, промышленных, культурно-бытовых и других строений и сооружений, а также для индивидуального жилищного строительства.

Площадь городской застройки определяется по формуле:

 

                         S г.з.  = S ж.з. + S пр.з. + S общ.-дел..,                                                                   (1)

 

где:

S г.з. – площадь городской застройки, га;

S ж-д.з.  – площадь жилой и общественно-деловой застройки, га;

S пр.з. – площадь промышленной застройки, га;

S тр. – площадь, занятая транспортом, коммуникациями, га

 

                          S г.з.95 = 381+86+362 = 829га

                          S г.з.05 = 450+87+270 = 807 га

 

Не застроенная территория города – это земли рекреации, в т.ч. городские леса, земли сельскохозяйственного использования, под обособленными водными объектами, общего пользования, не вовлеченные в градостроительную деятельность и другие.

Площадь незастроенной территории определяется по формуле:

 

S не застр.т..  = S г.л. + S с.х.ис. + S в.о. + S об.п. + S не в гр.д + S др                                  (2)

где:

S не застр.т.. – площадь незастроенной территории города, га;

S г.л. – площадь особо охраняемых территорий, в т.ч. городских лесов, га

S с.х.ис. - площадь сельскохозяйственного использования, га

S в.о. – площадь под водными объектами, га

S об.п. - площадь общего пользования, га

S не в гр.д – площадь не вовлеченная в градостроительную деятельность, га

S др. – площадь под объектами специального назначения и другие земли, га

                  S не застр.т.95 =554+13+379+54=1000 га

                  S не застр.т.05 = 507+13+380+37=937 га

 

Уровень интенсивности использования городских земель в условиях их дефицитности характеризуется показателем уровня освоенности территории города под застройку, который рассчитывается по формуле:

 

                          У ос. = Sг.з.  / S общ. * 100%,                                                        (3)

 

где:

У ос. – уровень освоенности территории города под застройку, %

 

                         У ос.95 = 829/2094*100%= 40%

                         У ос.05 =807/2094*100 = 38%

Анализируя полученные результаты можно сделать вывод, что уровень освоенности территории с 1995 по 2005 г.  уменьшается незначительно (2%)  за счет перевода вида разрешенного использования.

Рисунок 10 - Уровень освоенности территории с 1995 по 2005 г.

Рисунок 11 – площадь застроенной и незастроенной территории г. Чернушка.

Вывод: Рассматривая соотношение застроенной и незастроенной территории в 1995 и 2005 году, можно сделать вывод, что площадь застроенной территории на 2005 год уменьшилась по отношению к 1995 году, примерно на 22 га. Площадь незастроенной  территории в 2005 году так же уменьшилась на 63 га по отношению к 1995 году.

 

2.2 Сложившаяся  организация  использования земель  города

 

Порядок организации использования земель города согласно российского законодательства (ГК РФ) определяется Правилами землепользования и застройки (ст. 30.), которые отображаются на карте градостроительного зонирования с указанием градостроительного регламента.

Согласно ЗК РФ ст.85 п. 2: “Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей её расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений, где указываются:

1) виды разрешенного  использования земельных участков  и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные  и (или) максимальные) размеры земельных  участков и предельные параметры  разрешенного строительства, реконструкции  объектов капитального строительства;

3) ограничения  использования земельных участков  и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии  с законодательством Российской  Федерации.

 

2.2.1 Градостроительное  зонирование 

 

В результате градостроительного зонирования устанавливаются территориальные зоны. В соответствии со статьей 35 Градостроительного Кодекса РФ устанавливаются следующие территориальные зоны: жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Составляется карта градостроительного зонирования, где отображаются границы территориальных зон.

Градостроительное зонирование проводится согласно правил землепользования и застройки (ст. 34), где границы территориальных зон устанавливаются с учетом:

• возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
• функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, городского округа;
• сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
• планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования;
• предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.

При этом необходимо выполнить следующие требования:

• в границах территориальных зон каждый земельный участок принадлежит только к одной территориальной зоне;
• формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Границы территориальных зон устанавливаются по:

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные  потоки противоположных направлений;

2) красным линиям;

3) границам земельных  участков;

4) границам населенных  пунктов в пределах муниципальных  образований;

5) границам муниципальных  образований, в том числе границам  территорий городов федерального  значения Москвы и Санкт-Петербурга;

6) естественным  границам природных объектов;

7) иным границам.

Структура градостроительного зонирования территории города приведена в таблице 7.  

 

 

 

Таблица 7 – Градостроительное зонирование территории города на 2005 год

Территориальные зоны		Площадь
		га	%
1	Жилая зона	714	34
2	Общественно-деловая зона	87	4
3	Зона производственной, инженерной и транспортной инфраструктуры	380	18
4	Зона сельскохозяйственного использования	518	25
5	Рекреационная зона	395	19
Итого		2094	100

 

Проанализировав таблицу можно сделать следующие выводы : в городе Чернушка наибольшую площадь занимает жилая зона - 34 % . Площадь  зоны сельскохозяйственного использования составляет – 25%. Чуть меньшую площадь занимают рекреационная зона – 19% и зона промышленности, инженерной и транспортной инфраструктуры – 18%. Наименьшую площадь занимает  общественно- деловая зона – 4%.

Графически градостроительное зонирование представлено в виде круговой диаграммы (рис.12)

Рисунок 12 – Градостроительное зонирование города Чернушки

 

 

2.3 Анализ использования земель города по территориальным зонам

 

Анализ уровня интенсивности использования земель города, производится по территориальным зонам с учетом возможного дополнительного разделения выполненного в рамках курсового проекта. Возможно использование существующих материалов градостроительного зонирования (материалы генерального плана). Территориальные зоны, объединяющие земельные участки по виду их использования, внутри могут иметь дополнительное разделение. Так, жилые зоны делятся на зоны одноэтажной и многоэтажной застройки. Промышленную зону можно разделить по направлению функционирования на промышленную, складскую, транспортную или их сочетания, по отраслям промышленности – химическая, машиностроение, легкая промышленность и т.д.

В зоне рекреационного назначения возможно следующее выделение:

• городские леса;
• парки, скверы, бульвары;
• защитные лесонасаждения.

Зеленые зоны можно разделить по плотности насаждения, по видовому составу древесного и кустарникового ярусов, по степени “окультуренности” зеленого ландшафта.

 

2.3.1 Земли в составе жилой  зоны

Земли жилой зоны предназначаются как для многоэтажной, так и для индивидуальной жилой застройки.

По характеру застройки применяется следующая классификация:

- зоны застройки  индивидуальными жилыми домами;

- зоны застройки  малоэтажными жилыми домами;

- зоны застройки  среднеэтажными жилыми домами;

- зоны застройки  многоэтажными жилыми домами;

- зоны жилой застройки  иных видов.

Земельные участки в составе жилой зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Об интенсивности использования земель жилой зоны свидетельствует соотношение многоэтажной и малоэтажной застройки. Так, высокий удельный вес этажной застройки свидетельствует об интенсивном характере использования территории, и наоборот, одноэтажной застройки об экстенсивном характере.

Показателями уровня использования территорий являются плотность застройки жилой зоны, жилого фонда, плотность населения. Причем эти показатели не должны превышать нормативные, иначе уровень использования не будет соответствовать экологическим требованиям.

Таблица 8 – Структура земель жилой зоны по видам использования

Виды территории	Площадь застройки
	га	%
Жилая зона всего:	714	100
в т.ч.: - многоэтажная	150	21
- малоэтажная	407	57
- садоводства и дачного хозяйства	71	10
- резервные территории	86	12