Проект установления зон режимообразующих объектов

Поэтому необходимо фиксировать  границы зон с особыми правовыми  режимами, их количественное и качественное состояние, определять конкретные признаки режима с учетом обременений и устанавливать правовую, административную и экономическую ответственность за нарушение их использования.

Наличие обременения  земельного участка влечет ограничения  прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов по его использованию в хозяйственной деятельности, ограничения по распоряжению земельным участком, а также может предусматривать предоставление права ограниченного пользования этим земельным участком или его частью для определенных разрешенных целей другим гражданам и юридическим лицам (в частности, для предприятий и физических лиц, в собственности или оперативном управлении которых находятся режимообразующие объекты) в порядке установления сервитута.

Ограничения прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов по использованию земельных участков в хозяйственной деятельности и обременения их правами иных лиц возникают, как правило, в связи с тем, что земли находятся внутри либо примыкают к особо охраняемым территориям и объектам, либо находятся вблизи вредных производств или в зонах перспективной застройки, разведанных полезных ископаемых, торфа и подземных вод, или по ним проложены различные коммуникации, т.е. так называемые режимообразующие объекты, определяющие соответствующий правовой режим использования этих участков. [19]

Ограничения (обременения) являются нормальным механизмом регулирования земельных отношений, без которого трудно или невозможно сочетать интересы земельных собственников с общественными интересами.

В связи с этим возникает  необходимость в установлении зон  с особым правовым режимом использования  земель, для которых определена сфера  действия обременении, а именно: охранных, санитарно-защитных, водоохранных и др.

Для того, чтобы понять, какие обременения ограничивают действия собственников или пользователей  земель на определенной территории муниципального образования, создается дежурная карта ограничений и обременений в использовании земель, на которой отображаются все режимные и режимообразующие объекты. Она помогает при выделении новых земельных участков сразу определять весь широкий перечень ограничений в использовании земель. Все ограничения (обременения) должны быть занесены в Единый государственный реестр прав.

Обременения как субъективные права имеют своим объектом вещь, однако обременяют (в смысле стеснения в реализации) и само право собственности. [15]

В ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29. 12. 2004 № 190-ФЗ дано определение зонам с особыми условиями использования территории: «зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации»

Таким образом, зоны с  особым режимом использования разделяются на:  ОЗ – охранные зоны; ЗОПЛ – зоны охраняемого природного ландшафта; ЗРЗ – зона регулирования застройки; ЗСО – зоны санитарной охраны; ВОЗ – водоохранные зоны; ПЗ – прибрежные зоны; СЗЗ – санитарно-защитные зоны.

Согласно Приказу Комитета по земельным ресурсам и землеустройству  Санкт-Петербурга от 14 августа 2009 года № 216 Об утверждении классификатора «Особые режимы использования участка и его частей» устанавливаются следующие зоны с особыми условиями: зоны транзитных инженерных коммуникаций (куда входят охранные зоны коммуникаций); зоны транспорта (охранные зоны транспортных путей); градостроительные зоны; зоны охраны памятников истории и культуры (ЗОПЛ, ЗРЗ); природоохранные зоны (ВОЗ, ПЗ); санитарно-защитные зоны; зоны специального назначения, военных и иных режимных объектов; прочие зоны; обременения правами третьих лиц (аренда, доверительное управление).

Можно отметить, что первая классификация разделяет зоны по цели установления, а вторая – еще  и по объекту, на который устанавливается та или иная зона. Классификация КЗРиЗ по Санкт-Петербургу имеет, на мой взгляд, некоторые недостатки, но так как она разделяет зоны еще и по объекту установления, попробуем использовать ее.

2. 2. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗОН С ОСОБЫМИ УСЛОВИЯМИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ВСНЕСЕНИЕ СВЕДЕНИЙ О НИХ В ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ

При установлении или  изменении зоны с особыми условиями  использования территорий, либо при  отмене установления такой зоны орган  государственной власти или орган  местного самоуправления в срок не более чем десять рабочих дней со дня вступления в силу правового акта, который принят таким органом, предоставляет в орган кадастрового учета документ, содержащий данные сведения. При необходимости внесения изменений в указанные сведения орган государственной власти или орган местного самоуправления в срок не более пяти рабочих дней со дня принятия им такого решения предоставляет в орган кадастрового учета копию такого решения. (п. 6, 8, ст. 15 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»)

Документы, необходимые  для внесения в кадастр сведений о зоне, могут быть представлены в орган кадастрового учета также  заинтересованным лицом (собственники таких объектов недвижимости или  лица, в пользу которых устанавливаются  ограничения (обременения)). [17]

При постановке на учет объекта  недвижимости, учете изменений объекта  недвижимости, учете части объекта  недвижимости или снятии с учета  объекта недвижимости орган кадастрового учета в случае принятия соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета начиная с рабочего дня, следующего за днем истечения установленного законом срока (не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете), обязан выдать заявителю или его представителю лично под расписку:

1) кадастровый паспорт  объекта недвижимости (при постановке  на учет такого объекта недвижимости);

2) кадастровую выписку  об объекте недвижимости, содержащую  внесенные в государственный  кадастр недвижимости при кадастровом учете новые сведения о таком объекте недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости);

3) кадастровую выписку  об объекте недвижимости, содержащую  внесенные в государственный  кадастр недвижимости при кадастровом  учете сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав (при учете части такого объекта недвижимости);

4) кадастровую выписку  об объекте недвижимости, содержащую  внесенные в государственный  кадастр недвижимости сведения о прекращении существования такого объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости). [17]

Сведения о вещных правах и их ограничениях (обременениях) на объект недвижимости или на части  объекта недвижимости (если такое  ограничение не распространяется на весь объект недвижимости) вносятся органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений в срок не более чем три рабочих дня со дня государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на объект недвижимости. [17]

Эти сведения содержат:

- индивидуальные обозначения  (вид, тип, номер, индекс и  тому подобное) таких зон;

- описание местоположения  границ таких зон;

- наименования органов  государственной власти или органов  местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;

- реквизиты решений  органов государственной власти  или органов местного самоуправления  об установлении или изменении  таких зон и источники официального  опубликования этих решений;

- содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон. (ст. 10 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»)

2. 3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОГРАНИЧЕНИЙ (ОБРЕМЕНЕНИЙ)

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. (ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122)

Регистрация зоны с особыми  условиями использования производится вместе с регистрацией права на земельный участок, на котором она расположена. Все данные о регистрации прав вносятся в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

ЕГРП — государственный  информационный ресурс (включающий в  себя документы на бумажных и электронных  носителях, дела и систему записей  по установленной форме в книгах учёта, производимых государственным регистратором), который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, а также данные об объектах недвижимого имущества, сведения о правообладателях, наличие обременений, арестов и т. д. на территории РФ.

Сведения из ЕГРП являются открытыми и общедоступными, не относятся  к государственной тайне и  должны предоставляться любому лицу органом, осуществляющим государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество, за плату и в объёме, установленном законом. На сегодняшний день — это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Ведение ЕГРП осуществляется путем проведения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним. Государственная регистрация не является обязательной процедурой и имеет заявительный характер.

Единый государственный  реестр прав состоит из отдельных  разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов:

1) подраздел I - описание  объекта недвижимого имущества;

2) подраздел II - записи  о праве собственности и об  иных вещных правах на объект  недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества;

3) подраздел III - записи  об ограничениях (обременениях) права  собственности и других вещных  прав на объект недвижимого  имущества ):

- подраздел III-1 - для  записей об аренде;

- подраздел III-2 - для  записей об ипотеке;

- подраздел III-3 - для  записей о сервитуте;

- подраздел III-4 - для  записей о сделках, на основании  которых возникают ограничения  (обременения) прав (о договорах  аренды, договорах об ипотеке  и т. п.);

- подраздел III-5 - для  записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом);

- подраздел III-6 - для  записей о прочих ограничениях (обременениях);

- подраздел III-7 - для  записей о безвозмездном пользовании  участком лесного фонда.

Выписка из ЕГРП — документ, который подтверждает наличие (или отсутствие) зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество. Также выписка показывает наличие (или отсутствие) ограничений и обременений на объекты недвижимого имущества.

Выписка из ЕГРП позволяет  гражданам РФ обезопасить себя при  совершении сделок с недвижимостью, получив информацию по объектам, расположенным на всей территории страны.

Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном  порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. [21]

2. 4. ЗОНЫ С ОСОБЫМИ УСЛОВИЯМИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ

К основным объектам, вокруг которых или на территории которых  устанавливаются особые режимы использования  земель относятся: особо охраняемые природные территории, объекты исторического  и культурного наследия, особо  ценные земли сельскохозяйственного назначения, земли, подлежащие консервации, водные объекты, промышленные предприятия, сельскохозяйственные предприятия, транспортные коммуникации и сооружения, линии связи, водопроводные и тепловые сети и сооружения и другие объекты.

Земельные участки в границах зон с особым режимом использования территории у собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов не изымаются и используются ими с соблюдением установленного на этих земельных участках особого правового режима.

Конкретные размеры зон определяются в зависимости от вида обременяемого объекта и его параметров. Границы зон режимообразующих объектов устанавливаются строго в соответствии с нормативными правовыми актами РФ.

2. 4. 1. ЗОНЫ ТРАНЗИТНЫХ ИНЖЕНЕРНЫХ КОММУНИКАЦИЙ

К объектам транзитных инженерных коммуникаций относятся: