Маркетинговый анализ объекта торговой недвижимости ТК Калуга XXI век

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РФ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ  ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

КАФЕДРА ОРГАНИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА  И УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

Тема:

«Маркетинговый  анализ объекта торговой недвижимости ТК Калуга XXI век ».

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил: студент Сокольская А.В

ВШОСЭУН III- 1 

 

_________________                                                                         

                                                                                   Принял: асс. Манухина Л. А.

 

________________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 

2011

Содержание.

 

1.Введение…………………..………………………………………………………………….……..     3

2.Анализ макроэкономической ситуации  в России…..……………….………...     4

3.Классификация торговых центров………………………………………….……………     8

4.Тенденции развития рынка торговой  недвижимости….…………………....     11

5.Описание района и модель  использования земельного участка………...   13

6.SWOT-анализ …………………………………………………………………………………………..   15

7.Заключение……………………………………….…………………………………………………...     16

8.Список использованной литературы  и источников информации………..     17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

  Маркетинговый анализ – необходимый предприятию, функционирующему в условиях рыночной экономики, инструмент маркетинга.

  В данной работе я проведу маркетинговый анализ ТК «Калуга XXI век», расположенного в центре г. Калуги . В ходе анализа будут рассмотрены макросреда объекта (макроэкономическая ситуация в России, коротко политическая ситуация, характеристики района расположения исследуемого объекта), а также его внешняя (потребители, конкуренты) и внутренняя (управляющая компания, арендаторы) микросреду ТК «Калуга XXI век».

  Торговый комплекс, подвергающийся анализу, относится к торговой недвижимости.   Следовательно, необходимо рассмотреть классификацию данного сегмента рынка недвижимости, дабы понять место исследуемого ТК на рынке. Для выявления направлений развития предприятия, составление SWOT – анализа будут рассмотрены различные характеристики данного сегмента, как то: тенденции развития сегмента в целом, анализ спроса и предложения по сегменту и др.

  Подытожит работу модель использования земельного участка и выявление перспективнейших направлений развития предприятия, проиллюстрированные SWOT – анализом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Анализ макроэкономической ситуации в России.

 

  Приступая к данному этапу работы, отмечу, что будут рассмотрены преимущественно макроэкономические показатели, отражающие картину на рынке недвижимости в целом и на рынке коммерческой недвижимости в частности.

  Начнем с валового внутреннего продукта. Это один из основных макроэкономических показателей, оценивающих результаты экономической деятельности. ВВП измеряет стоимость конечной продукции, произведенной резидентами данной страны за определенный период времени. Рассматриваемое нами предприятие напрямую связано с реализацией конечных продуктов, а потому ВВП – очень важный для нас показатель.

  Объем ВВП России за II квартал 2011г. составил в текущих ценах 12757,1 млрд.рублей. Индекс физического объема относительно II квартала 2010г. составил 103,4%. Индекс-дефлятор ВВП за II квартал 2011г. по отношению к ценам II квартала 2010г. составил 116,1%.

  Объем ВВП России за I полугодие 2011г. составил в текущих ценах 24167,1 млрд.рублей. Индекс физического объема относительно I полугодия 2010г. составил 103,7%, индекс-дефлятор - 115,4%.

	В % к
	соответствующему   периоду предыдущего года	предыдущему периоду
2010г.
I квартал	103,5	85,2
II квартал	105,0	107,9
I полугодие	104,3
III квартал	103,1	108,2
Январь-сентябрь	103,9
IV квартал	104,5	105,1
Год	104,0
2011г.
I квартал	104,1	84,8
II квартал	103,4	107,2
I полугодие	103,7

      

  Индекс потребительских цен ИПЦ показывает изменение среднего уровня цен «корзины» товаров и услуг, обычно потребляемых средней городской семьей.

За период с 1 по 7 ноября 2011г. индекс потребительских цен, по оценке Росстата, составил 100,2%, с начала года - 105,4% (2010г.: с начала месяца - 100,2%, с начала года - 107,0%, в целом за ноябрь - 100,8%).

в процентах

	За период с начала месяца	Среднесуточный прирост цен
		С 1 по 7 ноября 2011 г.	справочно
			Октябрь 2011г.	Ноябрь 2011 г.
Индекс потребительских цен (оценка)	100,2	0,022	0,015	0,027

 

  Индекс промышленного производства - показатель динамики объема промышленного производства, определяемый в виде отношения текущего объема производства в денежном выражении к объему промышленного производства в предыдущем или другом базисном году. Это один из главных индикаторов, отражающих состояние национальной экономики.

  Промышленное производство  в России в годовом выражении  в январе-июле 2011 года выросло  на 5,3%. По данным на июль рост  этого показателя составил 5,2%; в  месячном выражении рост показателя  в июле составил 0,4%, с исключением  календарного и сезонного факторов - также 0,4%, сообщает Росстат.

  "Индекс промышленного производства в январе-июле 2011 года по сравнению с январем-июлем 2010 года составил - 105,3%, в июле 2011 года по сравнению с июлем 2010 года - 105,2%, по сравнению с июнем 2011 года - 100,4%", - говорится в сообщении статистического ведомства.

 

  Как видно из графика, опубликованного на портале Росстата, к концу 2011 года значение индекса стало большим, чем его среднемесячное значение в 2008 году. Если вспомнить, что 2008 год был докризисным и характеризовался ростом производства, то это очень хороший сигнал – уровень производства начинает перекрывать докризисные уровни, что свидетельствует об оздоровлении экономики. Для рынка розничной торговли очень позитивный фактор.

  Теперь об уровне доходов  населения.  Денежные доходы населения в июне 2011 на душу населения составили 18132 рубля. Номинальная зарплата – 24601 руб. и увеличилась на 12,2 %, реальная увеличилась на 2,4%. За полугодие величина средней зарплаты составила 22353 рубля. В финансовой деятельности – 52000, топливной пром. – 48000, в добыче – 41000, в сельском хозяйстве – 12000, в текстильной отрасли – 10000 рублей. Просроченная задолженность по зарплате составила – 2430 млн. руб.  Реальные располагаемые денежные доходы населения (доходы за минусом обязательных платежей и взносов и скорректированные на индекс потребительских цен) в июне 2011 года по сравнению с соответствующим периодом 2010 года, по оценочным расчетам, уменьшились на 1,6 процента. Прожиточный минимум – 6473 рубля. Для трудоспособного возраста – 6986 рублей, для пенсионеров – 5122 руб., для детей – 6265 руб.Средняя пенсия – 8869 рублей. Число населения с доходами ниже прожиточного минимума – 22,9 миллиона человек или 16,1 %. Общая численность безработных – 4,612 млн. чел. Зарегистрированных безработных – 1,425 млн. чел.

  Таким образом, рассмотрев некоторые макроэкономические показатели, можно сделать вывод о том, что макроэкономическая конъюнктура в стране способствует небольшому, но уверенному (устойчивому)  росту объемов розничной торговли. Торговые площади в этих условиях не должны оставаться без арендаторов, стремящихся расширить сбытовую сеть. А потребители – без широкого выбора товаров в условиях растущей конкуренции, подогреваемой ростом объема платежеспособного спроса населения. Это хорошее время для вывода на рынок новых торговых площадок на базе торговых центров.Политическая ситуация в стране стабильная, с этой точки зрения для развития розничной торговли, а следовательно – торговой недвижимости проблем нет.Мы видим, что макросреда исследуемого объекта торговой недвижимости является вполне благоприятной для его функционирования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Классификация торговых центров.

  Торговый центр (ТЦ)- это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.Первоначально выделились районные (neighborhood), окружные (community) и региональные (regional) ТЦ. Позже добавились микрорайонный (convenience centers), суперрегиональный центр (super regional centers) и различные менее общепринятые типы центров. Для каждого типа ТЦ присущ свой парковочный индекс, определяемый его концепцией и рассчитываемый, исходя из необходимого количества парковочных мест на 100 м. арендной или общей площади. Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и масштабом влияния (размером торговой зоны). Разработка архитектурно-планировочных решений, а также брокеридж (сдача площадей торгового центра в аренду) проводятся на основании концепции торгового центра.

  Концепция торгового  центра должна отражать следующее:

• Целевые группы покупателей (Портрет  покупателя)

• Тип торгового центра

• Состав арендаторов (якоря, мини-якоря, сопутствующие)

  Микрорайонный торговый центр (Convenience center). Микрорайонный ТЦ осуществляет торговлю товарами первой необходимости и предлагают услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная). Состоят как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь (GLA) которых составляет обычно 2800 кв. м. и может варьироваться от 1500 до 3000 кв.м. Основным оператором (якорем), в большинстве случаев, является минимаркет. Торговой зоной является территория 5-10 минутной пешеходной доступности, количество покупателей - до 10 000 человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, которые сократили площадь основной торговли и сдали часть площадей арендаторам (аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и прочее).

  Районный торговый центр (Neighborhood center).Районный ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ в основном составляет 5600 кв.м., на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10000 кв.м. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте.

  Окружной торговый  центр (Community center).Окружной ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором «мягких» товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда) и "жестких" товаров (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для данной категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Многие центры строятся вокруг детских универмагов (junior department store), дискаунт-универмагов, крупных аптек (drug-store), универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам (variety store), как основных арендаторов в добавлении к супермаркетам. Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть сильные специализированные магазины. Типичный размер арендной площади - 14000 кв.м., может занимать от 9500 до 47000 кв. м. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, и покупатели центра насчитывают от 40 000 до 150 000 человек.

  Суперокружной торговый центр (Super community center).Центры, которые соответствуют общему профилю окружного центра, но имеют площадь более 23000 кв. м, классифицируются как суперокружные. В исключительных случаях площадь достигает 90000 кв.м. В результате, окружной ТЦ - самая сложная категория торговых центров для оценки их размеров и зоны обслуживания.Существует разновидность суперокружного торгового центра - Пауэр центр (power center). Он содержит, по крайней мере, 4 якоря, специфичных для данной категории площадью более 1900 кв. м. Такими якорями являются «жесткие» товары: бытовая техника и электроника, спорттовары, офисные принадлежности, товары для дома, лекарства, средства для здоровья и красоты, игрушки, персональные компьютеры и их элементы. Power center сочетает в себе узко направленных «убийц категорий» (полный ассортимент товаров по какой-либо категории по низким ценам), оптовый клуб и дискаунт-универмаг. Якоря в таких power center занимают 85 % общей арендуемой площади.