Затратный подход к оценке недвижимости

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине «Оценка  собственности»

На  тему: Затратный подход к оценке недвижимости

 

 

Содержание

Глава 1. Понятие затратного подхода. Технология его применения

Глава 2. Определение рыночной стоимости  земельного участка

Глава 3. Определение восстановительной  стоимости или стоимости объекта  замещения

Глава 4. Определение износа объекта недвижимости

Глава 5. Определение накопленного износа

Заключение

Список используемой литературы

 

 

Глава 1. Понятие затратного подхода. Технология его применения

 

Для оценки стоимости приносящей доход собственности может быть использован затратный подход. В  этом случае оценивают стоимость  полного воспроизводства или  стоимость полного замещения  оцениваемой собственности, затем  вычитают из нее сумму оцениваемого износа зданий и сооружений. К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость участка земли  как свободного. Результатом является оценочная стоимость собственности.

При затратном подходе  важным является разница между стоимостью замещения и восстановительной  стоимостью (или стоимостью воспроизводства) объекта.

Восстановительная стоимость  объекта определяется расходами  в текущих ценах на строительство  точной копии оцениваемого объекта  с использованием таких же архитектурно-планировочных решений и строительных конструкций и материалов. В этом случае воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах  на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную  полезность, но построенного в новом  архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

Таким образом, восстановительная  стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современною объекта-аналога.

Исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета  в каждой конкретной ситуации, необходимо определить, какую из этих двух стоимостей принимать во внимание?

Затратный подход применяется  для целей:

1) налогообложения имущества  физических и юридических лиц  или ареста объектов недвижимости, когда нужно выделить объекты налогообложения (здание и земельный участок);

2) выделения части имущественного  комплекса, на который будет  наложен арест;

3) осуществления технико-экономического  обоснования нового строительства;

4) выбора наилучшего и  наиболее эффективного способа  использования земельного участка;

5) выбора профиля объекта  недвижимости;

6) итогового согласования  стоимости объекта недвижимости,

7) оценки зданий специального  назначения;

8) оценки объектов на "пассивных"  секторах рынка,

9) страхования и т.д.

Технология применения затратного подхода

Алгоритм реализации затратного подхода к оценке предполагает осуществление  следующих процедур и операций.

1. Определение рыночной  стоимости земельного участка,  на котором находится объект  недвижимости.

2. Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости объекта недвижимости.

3. Определение всех видов износа объекта недвижимости физического, функционального и внешнего,

4. Расчет стоимости объекта недвижимости за минусом износа путем вычитания из затрат на его воспроизводство или замещение общего износа объекта недвижимости.

5. Определение общей стоимости  объекта недвижимости и земельного  участка путем суммирования этих  стоимостей

 

Глава 2. Определение  рыночной стоимости  земельного участка

 

Расчет рыночной стоимости  земельного участка, на котором находится  объект недвижимости, осуществляется в целях определения налогооблагаемой базы на данный земельный участок, для  установления размеров компенсаций  при отчуждении земли в случае принятии решения о ликвидации объекта  недвижимости с целью нового строительства, при установлении арендной платы  за землю. В Российской Федерации  в настоящее время плата за землю устанавливается исходя из се доходности по городским, сельскохозяйственным и прочим землям.

Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:

а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

б) физические характеристики участка;

в) данные о взаимосвязи  участка с окружением;

г) экономические факторы, характеризующие участок;

д) экологические факторы.

Источниками этой информации могут быть:

• городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, регистрирующие сделки с земельными участками;

• риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками;

• ипотечные кредитные организации;

• оценочные фирмы;

• периодическая печать;

• другие источники.

В практике оценочной деятельности применяются пять основных методов  оценки рыночной стоимости земельных  участков:

1) сравнения продаж;

2) соотнесения (переноса) стоимости;

3) капитализации земельной  ренты;

4) техники остатка для  земли;

5) развития земельного  участка.

Метод сравнения  продаж заключается в сопоставлении данных по аналогичным свободным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цену продажи. При этом необходимо учитывать, что публикуемые в периодической печати цены на земельные участки - это, как правило, так называемые цены продавца (т.е. завышенные), тогда как для сравнения необходимы фактические цены сделок (они, как правило, на 8-12% ниже публикуемых).

Сравнение оцениваемого земельного участка с аналогами осуществляется по:

а) элементам сравнения;

б) единицам сравнения.

Основными элементами сравнения  являются: условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики, характеристики дохода, получаемого  с земельного участка.

Если условия финансирования сделки купли-продажи земельного участка  отличаются от обычных (например, для  покупки участка взят 100 %-ный кредит, или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам), то такие сделки необходимо тщательно анализировать и к цене данной сделки делать соответствующие поправки. Аналогично следует подходить и к условиям самих продаж - к обстоятельствам, которыми руководствовались покупатель и продавец на момент сделки.

Получение достоверных данных по условиям продаж - непростая задача. Другая трудность - определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для того чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т.е. изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеет место ежегодная сезонная тенденция повышения цен на земельные участки, зарегистрированы значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой - падают.

При анализе соотношения  спроса и предложения на земельном  рынке можно выявить тенденции  в ценах продавцов и в ценах  покупателей. Следует отметить, что  принятие того или другого законопроекта  или правительственного постановления  может оказать значительное влияние  на ситуацию на земельном рынке,

Физическими характеристиками могут быть тип почв, размеры и  конфигурация участка, рельеф, гидрогеологические параметры и пр.

На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка. Так, активность земельного рынка в 30-километровой зоне Подмосковья выше, чем на более удаленных от Москвы территориях; необходимо делать поправку и на этот элемент сравнения продаж.

При оценке земельного участка методом соотнесения (переноса) алгоритм расчета сводится к разделению общей цены продажи объектов - аналогов недвижимости па две составляющие - цену здания (сооружения) и цену земельного участка. Первоначально оценивается восстановительная стоимость с учетом износа здания и других сооружений, находящихся на данном участке; после вычисления этой стоимости из общей цены имущественного комплекса получают рыночную стоимость земельного участка. На базе соотнесения для аналогов стоимости земли со стоимостью улучшений (зданий и сооружений) устанавливаются типичные показатели соотношения между составляющими объекта недвижимости, которые используются для определения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков.

Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты заключается в капитализации чистых доходов, полученных за счет арендных платежей. Использование этой техники в российских условиях возможно на экспертной основе, так как сопоставимые арендные платежи и нормы капитализации в настоящее время сложно отыскать в ряде регионов из-за отсутствия или недостатка достоверной информации о рынке аренды земельных участков.

Методом техники  остатка для земли первоначально оценивается рыночная стоимость имущественного комплекса, затем из нее вычитается восстановительная стоимость здания и других улучшений с учетом износа, а полученный результат принимается равным рыночной стоимости земельного участка.

Метод развития (освоения) земельного участка используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки с их последующей продажей. Данный метод основан на технике оценки инвестиционного проекта и предполагает следующий алгоритм действий:

1. Определение размеров  и количества индивидуальных  участков.

2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж.

3. Определение издержек с распределением их во времени на освоение и продажу индивидуальных земельных участков.

4. Расчет величины денежного потока путем вычитания всех издержек на освоение участков из величины общей выручки от их продаж.

5. Определение ставки дисконта.

6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков, например, для  жилой застройки, учитываются физические, юридические и экономические  факторы, влияющие на принятие данного  решения.

В практике оценочной деятельности нередко возникают ситуации, когда размеры земельных участков определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов. Размеры индивидуальных земельных участков для дачного строительства обычно составляют от 6 до 20 соток. Наибольшим спросом на рынке пользуются земельные участки размером 12 соток. Значит, общий участок разбивается на индивидуальные участки по 12 соток.

Освоенными называются земельные  участки, к которым проведены  подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ, а также  построены жилые дома по индивидуальным проектам.

Расчет стоимости освоенных  участков производится методом сравнительного анализа продаж сопоставимых освоенных  участков.

Издержки на освоение и  продажу земельных участков включают в себя многочисленные расходы на расчистку, планировку и разметку участка, строительство подъездных дорог, инженерных коммуникаций, а также накладные  расходы по содержанию управленческого  персонала, охраны и пр. В издержки включается также предпринимательская  прибыль, которая будет получена инвестором (девелопером) в случае успешной реализации проекта.

Величина общей выручки  от продаж определяется как произведение стоимости индивидуальных освоенных  участков на их количество.

График освоения и продаж участков строится путем прогнозирования  периода освоения и продаж земельных  участков.

Ставка дисконта, применяемая  для дисконтирования денежного  потока, должна отражать существующие тенденции эффективности инвестиций, складывающиеся на данном рынке освоенных  земельных участков.

 

 

Глава 3. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости

 

Существует три основных способа определения восстановительной  стоимости или стоимости замещения  объекта недвижимости.

1. Метод сравнительной единицы (или м e т о д удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость выбранной для расчета недвижимости единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть квадратные или кубические метры, 1 место и пр. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости.