Оценка имущества как государственная услуга и ее совершенствование

В Законе Российской Федерации  “О залоге” устанавливается общий  принцип, касающийся регистрации ипотеки. Она должна регистрироваться в той  же государственной структуре, которая  отвечает за регистрацию прав на закладываемую  собственность. Из этого принципа вытекает предположение, что закладные на жилые помещения должны регистрироваться отделами жилищной приватизации.

“Ипотечные” соглашения относительно зданий и строений, расположенных на земле, должны регистрироваться в “земельном списке” территории, на которой расположена недвижимость, что также в настоящее время может интерпретироваться как регистрация местными земельными комитетами, хотя в момент вступления закона в силу могли иметься ввиду местные Советы.

Механизм реализации заложенного  имущества установлен законодателем  общим, как для недвижимого, так  и для движимого имущества.

В силу ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии с законом  обращено взыскание, производится путем  продажи с публичных торгов в  порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Требование о продаже  заложенного имущества путем  проведения публичных торгов императивное, и если следовать концепции правил о залоге, то обойти его невозможно. Но если залогодержатель все-таки желает приобрести недвижимость, являющуюся предметом залога, в собственность  без процедуры публичных торгов и его поддерживает залогодатель, то это можно осуществить в  соответствии со ст. 409 ГК РФ. Статьей  допускается заключение между сторонами  соглашения об отступном, где кредитор констатирует обязательства должника прекращенными, а последний взамен исполнения своего обязательства предоставляет  отступное, то есть в нашем случае залогодатель передает залогодержателю  недвижимое имущество.

         

       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Аналитическая часть

 

2.1 Современные  принципы анализа рынка недвижимости

 

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой  принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая  обработка информации, в том числе  рыночной, сегодня являются как предметом  отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом  самостоятельного бизнеса.

Наиболее показательной  иллюстрацией вышесказанного является пример информационного обеспечения  ведения бизнеса на фондовом рынке. Созданы и продолжают совершенствоваться научные теории и школы, неоднократно отмеченные Нобелевскими премиями, написано множество трудов по техническому и  фундаментальному анализу, которые  стали настольными книгами специалистов фондового рынка. Принятая во всем мире практика глубокого тестирования знаний аналитиков для их допуска к работе с информацией рынка ценных бумаг  считается нормальным явлением. И  это притом, что на фондовом рынке, по сравнению с другими рынками, в наиболее явном виде должны идентифицироваться закономерности совершенного рынка  в части информированности участников.

Рынок недвижимости, в отличие  от фондового, более чем далек  от совершенного по многим позициям, что  и определяет особенности его  исследования. С одной стороны, аналитики  сталкиваются с трудностями, а порой  и невозможностью корректной и однозначной  формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости в  чистом виде технологий анализа, применяемых  на других рынках, так как эти  технологии адаптированы для применения в другой рыночной среде. В силу вышесказанного, качественная аналитическая работа на рынке недвижимости представляется в высшей степени сложным предметом, требующим от аналитика, помимо глубоких теоретических знаний экономики недвижимости, постоянной практики и творческого поиска в исследованиях, формирующих профессиональную интуицию.

Изучая почти вековую  историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно  придти к выводу о том, что недостаточное  внимание, уделяемое качеству аналитической  работы, является одной из главных  причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным  примером является кризис на рынке  недвижимости США в конце 80-х и  начале 90-х годов. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело  к перенасыщению рынка и, соответственно, невостребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры  стимулов при анализе, слабой методологии  анализа и неполного объёма данных, характеризующих текущие условия. Структура стимулов, которыми руководствовались  девелоперы, оценщики и кредитные  организации была деформирована  заинтересованностью одних получить кредиты, других - обосновать получение  кредита, а третьих - разместить свои средства. При этом все стороны  решали свои задачи за счет неоправданно оптимистических ожиданий.

Использование слабой методологии  анализа, выражающейся в неадекватных допущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно качественными данными  местных рынков, как правило, имело  результатом появление необоснованных рыночных исследований и, соответственно, базирующихся на них инвестиционных решениях. В результате кризиса у  кредитных организаций сформировался  устойчивый синдром недоверия вообще к любым проектам и рыночным исследованиям  в частности. А это, в свою очередь, привело к пониманию того, что  аналитики рынка недвижимости в своей работе должны руководствоваться некоторыми общими принципами, необходимыми (но не достаточными) для получения точных выводов и результатов. С другой стороны, сформировалась актуальная потребность в понятных и легко идентифицируемых критериях, определяющих соответствие рыночных исследований категории обоснованности.

Рассматривая перспективы  развития рынка недвижимости в России, можно предположить, что отсутствие потенциальных кризисов является излишне  оптимистическим сценарием. Однако последствия таких кризисов могут  быть менее существенными, если уже  сегодня, на стадии активного развития рынка сформулировать и внедрить в повседневную практику некоторые  общие принципы и требования к  аналитическим исследованиям, на основе которых будут приниматься инвестиционные решения.

Не  только угроза кризисов, но и текущие повседневные проблемы - возрастающая конкуренция, снижение возможностей для получения краткосрочных  сверхприбылей, начало реализации долгосрочных и капиталоемких проектов девелопмента коммерческой недвижимости, приход на рынок зарубежных инвесторов с высокими требованиями к обоснованию решений  и т.п. - объективно свидетельствуют  о том, что значимость качественного  анализа на рынках недвижимости России будет в ближайшее время приобретать  все больший вес.

 

2.2 Исследование  рынка недвижимости для целей  обоснования инвестиционных решений

 

Конечной целью любого исследования рассматриваемого типа является измерение соотношения спроса и  предложения на конкретный вид товара на рынке недвижимости в конкретный (как правило будущий) момент времени.

Особые характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике, формируют достаточно широкий спектр социально-экономической информации, необходимый для позиционирования данного товара на рынке. Текущие и ретроспективные макроэкономические характеристики национальной и региональной экономики, социально-демографические показатели регионального и местного рынков, параметры регионального и местного рынков недвижимости - вот только общие направления, в которых необходимо проводить исследования.

Принцип 1. Для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может определять будущую продуктивность объекта инвестиции.

При следовании данному принципу основной трудностью для аналитика  является отсутствие стандартных правил или однозначных рекомендаций, по которым следует формировать  исходную информацию. Именно здесь  аналитик должен проявить все свои знания, профессиональную интуицию, творчество и практический опыт. Более того, именно здесь  закладывается основа состоятельности исследования в  целом.

Принцип 2. Все текущие и перспективные данные, на основе которых строится исследование, должны быть использованы в количественной оценке производительности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость.

Однако, даже тщательно отобранная и имеющая непосредственное отношение  к предмету оценки информация, является, образно говоря, «кучей кирпичей», из которых аналитик должен сложить  по всем правилам строительного искусства  прочный фундамент аналитического исследования. И здесь не обойтись без прочного раствора, связывающего отдельные элементы в единый монолит.

Принцип 3. Все отдельные блоки информации, отобранные для обоснования инвестиционного решения, должны быть связаны между собой чёткой логической схемой, завершающейся прогнозированием будущих рыночных условий и соответствующей продуктивностью рассматриваемого проекта. Описание логической схемы должно быть представлено в явном виде.

Положительное восприятие заказчиком отчёта с результатами рыночного  исследования, в котором отсутствует  логическая схема, может быть только если:

а) аналитик пользуется неосведомленностью заказчика или

б) заказчик изначально благосклонно относится к результатам.

С другой стороны, построение убедительной и очевидной логической схемы является демонстрацией высшего  профессионального мастерства аналитика.

Продолжая рассуждения о  необходимости построения логической схемы исследования, рассмотрим еще  один принцип, который конкретизирует содержание рыночного анализа.

Принцип 4. Содержание рыночного анализа должно сводится к обсуждению факторов, составляющих основные соотношения для определения производительности объекта коммерческой недвижимости.

В соответствии с данным принципом, аналитик в ходе исследования должен сформулировать основные соотношения, определяющие производительность коммерческого  объекта, после чего выявить иерархию параметров-аргументов, функциями которых  являются входящие в основное выражение  для производительности факторы.

Проиллюстрируем практический подход к реализации данного принципа на следующем упрощенном примере.

Пусть критерием производительности рассматриваемого проекта является чистый операционный доход (NOI) в конкретный период будущего. Тогда, по определению, основное выражение для определения  производительности будет иметь  следующий вид: 

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, где 

PGI - потенциальный валовой доход,

V&L - потери от недозагрузки и неплатежей.

M I - прочие доходы.

FE - постоянные операционные расходы,

VE - переменные операционные расходы. 

Рассмотрим процедуру  выявления параметров, определяющих ожидаемые величины основных факторов.

Потенциальный валовой  доход определяется величиной арендной ставки, которая в свою очередь, является функцией текущей арендной ставки, а также тенденций изменения соотношения рыночного предложения и спроса во времени.

Прогнозируемая  загрузка объекта недвижимости является функцией кумулятивной ёмкости  рынка, параметров спроса, коэффициента поглощения рынком  и роста ареала поглощения  недвижимости. Для проектов прогнозируемая загрузка определяет два показателя - уровень загрузки и временной график поглощения рынком до этого уровня.

Рост ареала поглощения недвижимости определяется либо ростом количества рабочих мест (уровня занятости), либо ростом населения. В свою очередь, увеличение ареала поглощения приводит к потребности в новой недвижимости.

Следует заметить, что рост занятости и рост населения в  одном случае могут быть связаны  прямой зависимостью, например, при  открытии новых рабочих мест и  притока новых трудоспособных людей. В другом случае, рост населения  может расти и без увеличения занятости, например, за счёт увеличении прибывающих пенсионеров или  увеличения рождаемости. Качественный анализ предполагает использование  нескольких источников информации, дающих исторические тенденции и прогноз  роста ареала, с последующим сопоставлением данных. Обязательной является также  сегментация роста ареала, например по возрастным группам, полу, размерам семьи и т.д. Отсутствие в исследовании перечисленных позиций следует  отнести к несостоятельному выбору данных для использования в анализе.

Параметры спроса определяются такими удельными показателями, как площадь (офисная или производственная) на одно рабочее место, расходы на покупки на душу населения, количество квартир или домов на душу населения и т.д. С помощью параметров спроса рассчитывается количество необходимой недвижимости, которая соответствует росту ареала потребления недвижимости. Например, применяя показатель средних расходов на покупку к росту населения, прогнозируется увеличение розничных продаж, и, соответственно, необходимость в дополнительных торговых площадях. При анализе рынка жилья рост населения, сегментированный по возрасту, доходу, размерам или составу семьи, конвертируется в сегментированный спрос.              Состоятельный анализ параметров спроса предполагает исследование исторических тенденций, текущего состояния и прогнозирование их вероятного значения в будущем. Более того, состоятельный анализ измеряет изменение спроса не только за счёт нового прироста ареала, но также за счёт изменения существующей структуры населения и занятости. Например, при экономических подъёмах растущим компаниям требуются большие площади, а изменения демографической ситуации в сторону увеличения людей пенсионного возраста потребует соответствующего типа жилья.

К признакам несостоятельности  анализа параметров спроса следует  отнести, в первую очередь, принятие в расчёт постоянных значений, как  правило, являющихся характерными для  момента проведения анализа, а также  игнорирование изменения существующих структур населения и занятости.