Оценка имущества как государственная услуга и ее совершенствование

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.

Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем  составления реконструированного (гипотетического) отчета о доходах. Доход от реверсии прогнозируется:

• непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;
• назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;
• с применением терминального коэффициента капитализации.

Капитализации будущих доходов  в настоящую стоимость может  выполняться:

• методом прямой капитализации;
• методом капитализации по норме отдачи.

Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство  и бесконечность капитализируемого  дохода. В методе прямой капитализации  настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение  годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для  данного права собственности  или интереса.

Для расчета стоимости  полного права собственности  определение общего коэффициента капитализации  производится на основе рыночных данных. В зависимости от наличия исходной информации, применяются:

• анализ сравнительных продаж;
• расчет с использованием коэффициента покрытия долга;
• техника инвестиционной группы.

Исходной предпосылкой метода капитализации по норме отдачи является ограниченность периода поступления  дохода. В методе капитализации по норме отдачи пересчет конечного  числа будущих денежных потоков  в настоящую стоимость выполняется  при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости.

При расчетах настоящей стоимости  без учета условий финансирования метод капитализации по норме  отдачи формализуется либо в виде анализа дисконтированных денежных потоков, либо в виде расчетных моделей  капитализации.

Норма дисконтирования, применяемая  в анализе дисконтированных денежных потоков и учитывающая как  систематические, так и несистематические  риски, определяется:

• методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов;
• методом альтернативных инвестиций на финансовом рынке;
• методом мониторинга рынка недвижимости.

В последнее время спрос  на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними  событиями в финансовой сфере, когда  попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели  фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с  недвижимостью, которая берётся  банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким  образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.

Естественно, что со стороны  банков возник большой интерес к  таким операциям. И все они  нуждаются в квалифицированной  оценке недвижимости, проводящие страхование  по реальной стоимости объектов недвижимости.

Оценка необходима также  в рамках региональной налоговой  политики. Во всём мире основой системы  местного налогообложения служит налог  на недвижимость, за счёт этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе  налогообложения, которая бы стимулировала  развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных  бюджетов. Этим объясняется и безусловный  интерес к оценке, проявляемый  со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается  в зависимости  от типов оцениваемых объектов, сложности  работ и, разумеется, от того, какие  именно специалисты привлекаются к  проведению оценки. Обычно стоимость  услуг измеряется либо в часах, помноженных  на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

  

2.4 Особенности различных видов оценки

 

Оценка для целей купли  или продажи и классификация  недвижимости.

При выполнении оценки недвижимости, которая должна быть куплена или  продана на открытом рынке, в качестве базы оценки для всех классов и  категорий недвижимости применяются  рыночная стоимость или стоимость  реализации. При этом для специализированной недвижимости в большинстве случаев  определяющим методом расчета стоимости  будет затратный метод, базирующийся на рыночных данных.

При выполнении оценки недвижимости для продажи в течение ограниченного  периода времени, когда недвижимость выставляется на открытый рынок для  продажи в сроки, существенно  меньшие адекватному маркетинговому периоду для данного типа недвижимости, в качестве базы оценки для всех классов и категорий недвижимости применяется стоимость ограниченной реализации.

Для выбора соответствующей  базы оценки решающее значение имеют  цель выполнения работ по оценке и  характеристики оцениваемой собственности.

В общем виде классификация  основных целей, для которой производится оценка недвижимости, имеет следующий  вид:

1. Оценка для покупки или продажи;
2. Оценка для продажи в течение ограниченного периода времени;
3. Оценка земли и зданий для их использования в качестве обеспеченных кредитных обязательств;
4. Оценка для составления бухгалтерской и финансовой отчётности;
5. Оценка для включения в проспекты Фондов, биржи;
6. Оценка для решения вопросов при слиянии и поглощении компании;
7. Оценка для пенсионных фондов, страховых компаний, трастовых фондов по управлению недвижимостью.

На практике могут иметь  место и другие цели оценки, при  этом их формулировки и, соответственно, возможные базы оценки должны согласовываться  клиентом и оценщиком.

После выяснения цели оценки следует установить, к какому классу и категории относится оцениваемая  собственность.

Для целей оценки выделяют два класса собственности:

• Специализированная
• Неспециализированная

Специализированная собственность – это такая, в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продаётся на открытом рынке для продолжения её существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть её использующего бизнеса.

Примерами специализированной собственности являются:

1. Музеи, библиотеки и другие подобные помещения, которые принадлежат общественному сектору;
2. Больницы, помещения специализированного медицинского обслуживания и центры досуга, на которые отсутствует конкурентный рыночный спрос со стороны других организаций, желающих использовать эти типы собственности в данной местности;
3. Школы, колледжи, университеты и исследовательские институты, на которые отсутствует рыночный конкурентный спрос со стороны других организаций;
4. Стандартная собственность в особых географических районах и в местах, отдалённых от главных центров бизнеса, расположенных там для целей производства или ведения бизнеса.

Неспециализированная собственность – это все виды собственности, кроме той, что попадает под определение специализированной собственности. Другими словами, это та, на которую существует всеобщий спрос с учётом возможной модернизации  или без, и которая обычно покупается, продаётся или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать её для существующих или аналогичных целей  либо в качестве незанятой собственности для единичного владения, либо (независимо от того, занята она или свободна) в качестве инвестиции или для развития.

При оценке недвижимости, занимаемой владельцем для использования в  деятельности предприятия (бизнеса) в  качестве базы оценки применяется:

• рыночная стоимость при существующем использовании - для неспециализированной недвижимости, включая недвижимость, оцениваемую на основе ее коммерческого потенциала.
• остаточная стоимость замещения - для специализированной недвижимости.

Неспециализированная и  специализированная собственность  в свою очередь, классифицируется на категории в зависимости от цели владения. Подобный принцип классификации  используется как для целей оценки, так и для других целей. 

 

2.5 Влияние факторов окружающей среды на стоимость

 

Факторы окружающей среды, как  неблагоприятные, так и благоприятные, включаются в набор факторов, обычно учитываемых при выполнении оценок. Некоторые факторы оказывают  воздействие на определенный вид  недвижимости и будут влиять непосредственно  на расчеты оценщика, где они должны быть учтены в отношении рыночных данных, получаемых по сопоставимой и  не затрагиваемой такими факторами  недвижимости. В других случаях вся  недвижимость в каком-либо регионе  будет подвержена воздействию этих факторов.

Соответствующие факторы  окружающей среды и загрязнения  включают в общем случае следующие  категории:

• природные факторы типа радона или метана, загрязнения воздуха или шума;
• техногенные факторы загрязнения в результате производственной деятельности в прошлом или настоящем на данной земле, или в результате попадания с соседних участков;
• факторы загрязнения в виде электромагнитных и других полей;
• факторы загрязнения при использовании материалов из вторичного сырья.

Все классы недвижимости восприимчивы к воздействию на стоимость факторов окружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечение  кредитов, особенно чувствительна к  этим факторам.

В состав работ по оценке недвижимости работы по экологическому аудиту недвижимости не входят. В случаях, если у оценщика имеются основания  считать, что экологические факторы  могут существенно повлиять на стоимость, он должен информировать клиента  о необходимости привлечения  профессионального эксперта в области  окружающей среды.

Оценщик должен информировать  эксперта по окружающей среде относительно контекста его исследования, включая  текущее и потенциальное будущее  использование участка, которое  будет выражаться в стоимости, определенной на основе наилучшего и наиболее эффективного использования. В общем случае эксперт  по окружающей среде должен ответить на следующие вопросы:

• можно ли успешно и экономично устранить источник загрязнения или опасности;
• если загрязнение или опасность не могут быть полностью устранены, можно ли их изолировать или закрыть, чтобы сделать недвижимость пригодной для данного использования на определенный, даже ограниченный период;
• есть ли возможность смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом;
• что является наиболее эффективным средством контроля загрязнения и средствами его регулирования;

В тех случаях, когда возможно ликвидировать источник или устранить  последствия загрязнения, оценка может  быть выполнена с учётом соответствующих  расчётных издержек на такую ликвидацию или устранение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3  Практическая часть

 

3.1 Практическое  применение  метода сравнительных продаж

 

В конце 2000 года в Подольском районе началось коттеджное строительство. Малоэтажные жилые комплексы  – ряды сблокированных коттеджей, имеющих  общие стены с однотипными  соседскими домами. Слово «кондоминиум», обозначающее собственность, создаваемую  и обустраиваемую трудами соседей-единомышленников, не слишком популярно.  Поэтому  для обозначения экзотических для  нас жилищ, построенных по принципу «общие стены и крыша – свой двор», в российском обиходе прижилось  англоязычное слово «таун-хаус».

Всё же, для примера, рыночную стоимость коттеджа с помощью  метода сравнительных продаж.

Общая площадь 120 кв.м., коттедж  имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, законченный подвал. Гараж  на дату оценки отсутствует. Площадь  участка – 1000 кв.м.