Управление инвестиционнным проектом

2.3 Критерии оценки инвестиционных проектов

Критерии, используемые в анализе  инвестиционной деятельности, можно  подразделить на две группы в зависимости  от того, учитывается или нет временной параметр:

• основанные на дисконтированных оценках;
• основанные на учетных оценках.

 К первой группе относятся  критерии: чистая настоящая стоимость (Net Present Value, NPV); индекс рентабельности инвестиции (Profitability Index, PI); внутренняя норма прибыли (Internal Rate of Return, IRR); дисконтированный срок окупаемости инвестиции (Discounted Payback Period, DPP).

 Ко второй группе относятся  критерии: срок окупаемости инвестиции (Payback Period, РР); коэффициент эффективности инвестиции (Accounting Rate of Return, ARR).

Метод расчета чистой приведенной  стоимости

В основе данного метода заложено следование основной целевой установке, определяемой собственниками компании — повышение ценности фирмы, количественной оценкой которой служит ее рыночная стоимость. Тем не менее принятие решений по инвестиционным проектам чаще всего инициируется и осуществляется не собственниками компании, а ее управленческим персоналом.

Этот метод основан на сопоставлении  величины исходной инвестиции (IС) с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощью ставки r, устанавливаемой аналитиком (инвестором) самостоятельно исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет или может иметь на инвестируемый им капитал.

Общая накопленная величина дисконтированных доходов (Present Value, PV) и чистый приведенный эффект (Net Present Value, NPV) соответственно рассчитываются по формулам:

;

 

Очевидно, что:

если NPV< 0, то в случае принятия проекта ценность компании уменьшится, т. е. владельцы компании понесут убыток;

если NPV=0, то в случае принятия проекта ценность компании не изменится, т. е. благосостояние ее владельцев останется на прежнем уровне;

если NPV>0, то в случае принятия проекта ценность компании, а следовательно и благосостояние ее владельцев увеличатся.

Если проект предполагает не разовую  инвестицию, а последовательное инвестирование финансовых ресурсов в течение n лет, то формула для расчета NPV модифицируется следующим образом:

где i — прогнозируемый средний темп инфляции.

Расчет с помощью приведенных  формул вручную достаточно трудоемок, поэтому для удобства применения этого и других методов, основанных на дисконтированных оценках, разработаны специальные финансовые таблицы, в которых табулированы значения сложных процентов, дисконтирующих множителей, дисконтированного значения денежной единицы и т. п. в зависимости от временного интервала и значения ставки дисконтирования.

При расчете NPV, как правило, используется постоянная ставка дисконтирования, однако при некоторых обстоятельствах, например, ожидается изменение уровня учетных ставок, могут использоваться индивидуализированные по годам значения ставки.

Необходимо отметить, что показатель NPV отражает прогнозную оценку изменения экономического потенциала коммерческой организации в случае принятия рассматриваемого проекта, причем оценка делается на момент окончания проекта, но с позиции текущего момента времени, т. е. начала проекта. Этот показатель аддитивен в пространственно-временном аспекте, т. е. NPV различных проектов можно суммировать.

Метод расчета индекса рентабельности инвестиции

Этот метод является по сути следствием метода расчета NPV. Индекс рентабельности (PI) рассчитывается по формуле:

 

Очевидно, что если:

РI>1, то проект следует принять;

PI< 1, то проект следует отвергнуть;

PI= 1, то проект не является  ни прибыльным, ни убыточным.

В отличие от чистого приведенного эффекта индекс рентабельности является относительным показателем: он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т. е. эффективность вложений — чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект. Благодаря этому критерий РI очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV (в частности, если два проекта имеют одинаковые значения NPV, но разные объемы требуемых инвестиций, то очевидно, что выгоднее тот из них, который обеспечивает большую эффективность вложений) либо при комплектовании портфеля инвестиций с целью максимизации суммарного значения NPV.

Метод расчета внутренней нормы  прибыли инвестиции

Под внутренней нормой прибыли инвестиции (синонимы: внутренняя доходность, внутренняя окупаемость) понимают значение ставки дисконтирования r, при которой значение NPV проекта равно нулю:

IRR = r, при котором NPV = f(r) =0.

Иными словами, если обозначить IC = Po, то IRR находится из уравнения:

 

Смысл расчета внутренней нормы  прибыли при анализе эффективности планируемых инвестиций, как правило, заключается в следующем: IRR показывает ожидаемую доходность проекта, и, следовательно, максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом.

Метод определения срока окупаемости  инвестиций

Алгоритм расчета срока окупаемости  (РР) зависит от равномерности распределения прогнозируемых доходов от инвестиции. Если доход распределен по годам равномерно, то срок окупаемости рассчитывается делением единовременных затрат на величину годового дохода, обусловленного ими. При получении дробного числа оно округляется в сторону увеличения до ближайшего целого. Если прибыль распределена неравномерно, то срок окупаемости рассчитывается прямым подсчетом числа лет, в течение которых инвестиция будет погашена кумулятивным доходом. Общая формула расчета показателя РР имеет вид:

РР = min n, при котором

Нередко показатель РР рассчитывается более точно, т. е. рассматривается и дробная часть года; при этом делается молчаливое предположение, что денежные потоки распределены равномерно в течение каждого года.

Показатель срока окупаемости  инвестиции очень прост в расчетах, вместе с тем он имеет ряд недостатков, которые необходимо учитывать в анализе.

Во-первых, он не учитывает влияние  доходов последних периодов.

Во-вторых, поскольку этот метод  основан на не дисконтированных оценках, он не делает различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов, но различным распределением ее по годам.

В-третьих, данный метод не обладает свойством аддитивности.

Метод расчета коэффициента эффективности  инвестиции

Этот метод имеет две характерные  черты: во-первых он не предполагает дисконтирования показателей дохода; во-вторых, доход характеризуется показателем чистой прибыли PN (прибыль за минусом отчислений в бюджет). Алгоритм расчета исключительно прост, что и предопределяет широкое использование этого показателя на практике: коэффициент эффективности инвестиции, называемый также учетной нормой прибыли (ARR), рассчитывается делением среднегодовой прибыли PN на среднюю величину инвестиции (коэффициент берется в процентах). Средняя величина инвестиции находится делением исходной суммы капитальных вложений на два, если предполагается, что по истечении срока реализации анализируемого проекта все капитальные за траты будут списаны; если допускается наличие остаточной или ликвидационной стоимости (RV), то ее оценка должна быть учтена в расчетах. Показатель ARR исчисляется по следующей формуле

 

Метод, основанный на коэффициенте эффективности  инвестиции, также имеет ряд существенных недостатков, обусловленных в основном тем, что он не учитывает временной компоненты денежных потоков. В частности, метод не делает различия между проектами с одинаковой суммой среднегодовой прибыли, но варьирующей суммой прибыли по годам, а также между проектами, имеющими одинаковую среднегодовую прибыль, но генерируемую в течение различного количества лет.

Глава 3. Анализ управления инвестиционным проектом ( на примере ОсОО «Байтур Building»)

3.1 Экономическое обоснование инвестиционного проекта

ОсОО «Байтур Building» - строительная компания, являющаяся структурным подразделением корпорации «Байтур». Основана в 2006 году. Основным направлением компании «Байтур Building» является строительство многоэтажных жилых домов, а также производство строительных материалов.

На данный момент компанией ведется  строительство нескольких объектов на территории города Бишкек, в перспективе  планируется расширение строительства  не только в городе Бишкек, но и в  регионах республики и за ее пределами. Для этого компания обладает необходимым  потенциалом и человеческими  ресурсами.

Несмотря на то, что компания начала свою деятельность относительно недавно, она прочно вошла в число лидеров  на отечественном рынке строительства  и активно развивается.

Целью компании «Байтур Building» является строительство высококачественного и комфортабельного жилья и иных объектов жизнедеятельности человека. Главным критерием в работе компании является современное качество, удобство и эстетика возводимых объектов.

В 2008 году компания начала производство собственных строительных материалов. В частности запущена установка  по производству полистеролбетона мощностью 20 кубических метров в смену, пенобетона мощностью 20 кубических метров в смену, пескоблоков мощностью 1500 штук в смену, в том числе декоративных, отделочных, различной формы.

Освоено производство брусчатки, бордюров и дорожных камней производительностью 50 квадратных метров в смену.

Также запущено камнедробильное оборудование мощностью 30 тонн в час, и растворобетонный узел мощностью 35 тонн в час.

Компанией ведутся работы по освоению производства пенопласта различных  марок.

ОсОО «Байтур Building» приняло решение провести анализ инвестиционного проекта по строительству торгового центра.

Центр будет предоставлять полный ассортимент товаров, и оказывать  максимальный объем услуг, способствующих удовлетворению требований самой взыскательной  и изысканной клиентуры.

Завоевав свое место на рынке, данный центр будет особо привлекателен  для респектабельных покупателей  и клиентов, уделяющих значительное внимание своему имиджу, репутации  и перспективам собственного бизнеса.

При положительном решении вопроса  о строительстве данного объекта, доходы торгового центра будут способствовать снижению напряженности социальных проблем: через осуществление благотворительности  и поддержки культуры и социальной сферы, через возрождение меценатства.

Место для строительства торгового  центра выбрано в центре столицы, архитектурное решение довольно оригинально и является продолжением центральной оси города, соединяющей университет - мэрию - торговый центр; само здание не только украсит город, но и решит ряд важных проблем по обслуживанию своих клиентов.

Сметная стоимость проекта составляет 1970000 долл. США. Фирма не в состоянии  профинансировать всю сумму и  обращается за кредитом на следующих  условиях.

Таблица 1

Сумма запрашиваемого кредита	1370000 долл. США
Срок погашения	5 лет с льготным периодом  на СМР 1 год
Предполагаемая процентная ставка	15 % годовых
Основное назначение кредита	Оплата строительно-монтажных работ

 

Здание функционально будет разделено на несколько зон:

подвальные помещения, имеющие  складские и вспомогательные  отсеки;

первый и второй этажи с выставочными и торговыми залами;

административная зона в 3 этажа. Здесь  предполагается разместить офисы разных компаний, представительства, службы сервиса, бары, буфеты, игровые комнаты, помещения  для отдыха, парикмахерские, почтовые и другие службы; Арендная плата  за использование административных площадей в центре Бишкека в настоящее  время составляет 10-12 долларов США  за 1 кв. м в месяц.

Реализация проекта будет состоять из двух этапов:

•     строительство комплекса (12 месяцев)

•     работа торгового центра (начиная со следующего года).

Бизнес-центр будет включать следующие  помещения:

•      выставочный зал  площадью 80 кв. м.

•      торговые залы площадью 450 кв. м.

•      бары (на 20 мест) на трех этажах

•      подсобные и  складские помещения площадью 200 кв. м

•      офисные помещения  площадью 727 кв. м.

ОсОО «Байтур Building» планирует основной источник дохода от проекта – арендная плата за торговые и офисные помещения. Фирма также намерена оказывать услуги любым другим лицам и организациям, заинтересованным в коммерческих сделках и получать комиссионные от этих сделок.

Для обслуживания всех помещений торгового  центра потребуется следующий персонал:

персонал арендных помещений - 6 человек;

вспомогательный персонал - 7 человек

АУП - 2 человек

Всего: 15 человек.   

Поставщики оборудования, материалов и комплектующих

•   Строительные материалы и  конструкции. Поставка строительных материалов и конструкций будет осуществляться местными фирмами.

•     Отделочные материалы предполагается приобретать в Республике и у зарубежных партнеров. Доставка будет организована самостоятельно.

•    Оборудование для коммуникаций. Для комплектации капитального строительства торгового центра необходимо приобретение электросилового, насосного, вентиляционного, и другого оборудования.

Строительство объекта предполагается закончить за 12 месяцев, при нормальном финансировании и нормальных условиях работы без непредвиденных ситуаций. 

Оплата процентов за кредит предполагается производить с первого года в  соответствии с графиком погашения  кредита, согласованного с инвестором. Погашение основной суммы кредита  предполагается осуществлять со второго  года проекта равными долями (2 раза в год по согласованию сторон)