Характеристика рынка риэлтерских услуг в РФ

Не менее существенно  и то, на основании какого массива  данных Делаются те или иные выводы. Используемая при выведении индексов информация должна быть репрезентативной как в количественном, так и в качественном составе.

Следующим этапом в исследования рынка, позволяющим перейти от общих  его характеристик к анализу  ситуации по отношению к конкретному  объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая  сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет  наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Сегментация рынка - это выделение  групп потребителей недвижимости, объединенных общими требованиями к физическим и экономическим характеристикам объектов. Именно в таком виде она важна для формирования на рынке. Выделение сегментов позволяет фокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого, определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе фирмой рыночной ниши), либо конкурентоспособность объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости).

На рынке недвижимости сегментация может быть проведена  по целому ряду признаков: географическому  положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

Сегментация рынка является основой для следующего этапа  исследования рынка - позиционирования, объектом которого может быть как  фирма ее услуги, так и отдельный  объект недвижимости.

Позиционирование - отнесение  какого-либо продукта к определенному  сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.

В качестве продукта при  этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Российский рынок недвижимости находится в начальной стадии своего развития, отправной точкой которой можно считать принятие Верховным Советом РФ 3 июля 1991 года Закона о приватизации государственных и муниципальных предприятий, где была зафиксирована необходимость оценки основного капитала в соответствии с представлениями о его предполагаемой доходности.

Указанное положение не было реализовано, в дальнейшем Верховный  Совет в июне 1992 г. своим решением установил, что оценка приватизируемого имущества должна производится на основе балансовой стоимости по состоянию на 1 июня 1992 г., что привело к существенному занижению стоимости имущества.

Становление рынка недвижимости в России начинается при практическом отсутствии какой-либо его связи  с финансовым рынком (существовавшая в советский период система жилищного  и строительного в целом финансирования и кредитования к началу 1992 г. по существу уже развивалась). Для покупки  нужны были «живые» деньги, причем желательно наличные и в свободно конвертируемой валюте.

Формирование уровня цен  на рынке жилья в первой половине 90-х гг. происходило в крупных городах России как следствие спроса со стороны слоя лиц с наиболее высокими доходами.

Единого рынка объектов недвижимости (в том смысле, в котором они  определены в Гражданском Кодексе) не существует. Объективнее говорить о существовании рынков отдельных элементов недвижимого имущества (жилья, коммерческой недвижимости, недвижимости производственного назначения) и формировании разрозненных предпосылок рынка объектов недвижимости [21. 36с.].

И все же, несмотря не все  имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью  способны и сегодня приносить ощутимый доход.

Наконец, крайне необходим  закон о рынке недвижимости, в  котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка  недвижимости, его профессиональные участники и стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости в России [17.323с.].

2. Прогноз состояния рынка

Рассматривая прогнозы на состояние рынка жилого фонда, хотелось бы оттолкнуться, прежде всего, от программ, разрабатываемых администраций города. Данные программы направлены на обеспечение жильем социально необеспеченных слоев населения, таким образом явно выражена направленность использования старого жилого фонда, что не повлечет за собой количественного или качественного увеличения характеристик жилья. В последнее время наблюдается повсеместный экономически не обоснованный рост цен на жилье как сдаваемое в аренду, так и продаваемое. Прежде всего, это обусловлено небольшими объемами жилого фонда и перенаселенностью городской части области. Город является студенческим центром и потому арендуемое жилье пользуется бешеным спросом, что «гонит» цены вверх до невообразимых и несопоставимых с уровнем жизни высот. В данном направлении предпринимаются определенные шаги администрацией, но реально помочь сможет, конечно же, только строительство нового недорогого жилого фонда.

Комитетом по управлению муниципальным  имуществом подготовлена концепция рынка недвижимости. Эта программа предусматривает развитие земельных отношений, правового и информационного обеспечения, системы управления, эффективного налогообложения, ипотечного кредитования, и финансирования строительства реконструкции городской недвижимости, инфраструктуры недвижимого имущества.

Дальнейшая проработка этих направлений позволит создать в  городе цивилизованный рынок недвижимости, разработать единую градостроительную, земельную экономическую и социальную политику в сфере недвижимости [1. Ст 23].

А развитие и совершенствование  земельных отношений, вовлечение земли  в оборот будет способствовать улучшению  инвестиционной привлекательности  города, развитию территории, реконструкции  и строительству инженерных сооружений. Передача объектов недвижимости частной  компании на конкурсной основе приведёт к более эффективному использованию  недвижимости.

Но в любом случае, как  бы администрация не содействовала  становлению рынка недвижимости, процесс останется неизменен, и  мы не сможем выйти на цивилизованный уровень, если в структурах недвижимости не будут работать профессионалы, занимающиеся аналитикой всего рынка недвижимости, состоянием строительства, уровнем цен, наблюденном за эластичностью спроса и предложения, оценкой.

Поэтому мы должны чётко  представлять, что на данный момент происходит, преодолеть пути решения  создавшихся проблем, для чего необходимо проанализировать данную ситуацию и сделать определённые выводы.

Если говорить о прогнозном состоянии рынка в ключе деятельности риэлтерской компании, хотелось бы отметить следующие тенденции.

В ключе продаж квартир  приоритет по-прежнему будет оставаться за двух и однокомнатными квартирами, а также трехкомнатными квартирами в микрорайонах, т.к. цена пометровой площади на данные квартиры более приемлема для среднего потребителя. Особое внимание будет уделяться квартирам, расположенным на первом этаже в относительной близости от деловых центров – в последнее время стало особенно актуальным переформирование данных квартир в офисы частных компаний или представительств частных услуг, что позволяет видеть и жилой массив как возможную сферу для возникновения деловых центров или центров по оказанию услуг населению.

На рынке арендуемого  жилья ситуация также если и будет  претерпевать изменения: то только сезонного характера, т.е. на современном этапе существует тенденция к повышению спроса на жилье в связи с сезонностью приезда студентов-очников (август-сентябрь), а также меньшее увеличение краткосрочного спроса во время приезда студентов-заочников, при этом большой популярностью в первом случае пользуются однокомнатные квартиры, в меньшей степени – двухкомнатные. Во втором случае большей популярностью пользуются комнаты у хозяев, услуги по поиску которых также следует учесть риэлтерским компаниям.

В ценовой политике существует тенденция к увеличению цен в  период максимального на них спроса (осень-зима) и, соответственно, снижению их в период «мертвого сезона» (лето).

3. Анализ рынка риэлтерских услуг

Ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации, сработанный порядок закрепления  прав на недвижимость, отсутствие механизмов проверки правового статуса и  юридической истории объектов создал в начале 90-х гг. довольно льготные условия проведения сделок, а появившийся спрос на недвижимость - потребность в оказании услуг по их совершенствованию.

Именно на этой волне на рубеже 80-90 гг. возникли (или детализовались из бывших маклеров) первые риэлтерские  фирмы, которые поневоле выполняли  целый ряд функций, распределенных (в условиях развитого рынка недвижимости) между рядом профессиональных участников рынка- консультантами, адвокатами, оценщиками, экспертами по недвижимости и другими. Последнее обстоятельство таит в себе потенциальную опасность для будущих риэлтерских фирм. С приходом на рынок профессиональных юристов, оценщиков недвижимости она могут оказаться, не готовы к конкуренции с ними, а главное направление своей активности - знание рынка, способность оказать качественную услугу по поиску объектов, сведению контрагентов - оказывается недостаточно развитым.

Расширенный спектр функций, выполняемый риэлтерскими фирмами  в начальный период становления  рынка, может стать препятствием на пути их развития и специализации.

Сложность операций с недвижимостью  заставляет людей обращаться к профессионалам рынка, т.е. заказать консультационно-посредническую услугу. И если принять рынок недвижимости в качестве «базиса», то рынок консультационно-посреднических услуг будет выступать как «надстройка». Попробуем проанализировать «надстройку», рынок риэлтерских услуг [26. 344с.].

С введением в действие закона о приватизации, жилье человека, кроме своего прямого предназначения, стало объектом купли-продажи и  для многих - единственным ценным имуществом, которым можно было как-то распорядиться. Наличие большого количества людей, желающих решить свой «квартирный вопрос», с одной стороны, и желающих поправить свое материальное положение, с другой, привело к тому, что в начале 90-х годов разразился настоящий бум сделок с недвижимостью. Началось формирование рынка жилой недвижимости. При этом незнание людьми законов приводило к оспоримости многих сделок, и действовавшие тогда законы оставляли широкое поле для деятельности различного рода мошенников и аферистов. К тому же, отсутствие механизмов оценки недвижимости привело к разнобою цен, так что две одинаковые квартиры в одном и том же доме могли различаться по цене в полтора раза. Таким образом, возникла естественная потребность в профессионалах, способных помочь людям в решении «квартирного вопроса [17. 322с.].

Спрос рождает предложение. Первые маклеры и брокеры провели  огромную работу по упорядочиванию рынка  недвижимости от «дикого капитализма» к более-менее цивилизованным рыночным отношениям. В частности, активно  изучался и перенимался западный опыт (само название профессии «риэлтор» происходит от английского Real Estate - недвижимость). Создание Российской гильдии риэлторов (РГР) и Московской ассоциации гильдии риэлторов (МАГР) преследовало те же цели. При участии РГР и МАГР разрабатывалось законодательство, регулирующее как сделки с недвижимостью, так и деятельность самих риэлторов. Также была создана система банковских сейфовых депозитариев, которая и сегодня позволяет осуществлять наиболее денежные расчеты.

Такая конструктивная деятельность на фоне общего экономического подъема  и явной нехватки специалистов обеспечивала высокий статус профессии риэлтора, непрерывный поток клиентов и высокие заработки. Кризис 1998 года положил конец этой яркой эпохе. После кризисный период охарактеризовался фактическим «замораживанием» рынка недвижимости. На сегодняшний день рынок выбрал достаточную активность, и можно определить основные отличия от периода 90-х годов. Во-первых, действующее законодательство отражает жизненные реалии и является довольно эффективным инструментом, регулирующим рынок (насколько это вообще возможно сегодня в России). Во-вторых, накопленная статистика и отработанные механизмы оценки недвижимости позволяют довольно точно определять стоимость отдельного объекта или прогнозировать рыночную ситуацию [19.134 с.].

В-третьих: количество операций с недвижимостью уже значительно  меньше, что было до кризиса. Это  объясняется тем, что большинство  обеспеченных людей уже решили свои жилищные проблемы, большинство коммуналок - расселено, спальные районы - застроены  и распроданы. Таким образом, большинство сегодняшних клиентов - это люди со средним достатком, которые не могут позволить себе купить новую квартиру и рассчитывают изменить свои жилищные условия, продавая или обменивая старое жилье [4. ст 22].

В этих условиях неизбежными  стали изменения и на рынке  риэлтерских услуг. Упорядоченность  «базиса» привела к упорядоченности  «надстройки». Практически это выражается в том, что зарабатывать деньги стало проще, как и на любом устоявшемся рынке, но при этом исчезли многие авантюрные возможности для заработка, характерные для 90-х годов. Ярко выражена тенденция к алгоритмизации и оптимизации работы риэлторов. Такая ситуация обуславливает меньшие, но более стабильные прибыли, настрой на долгосрочную расширяющуюся деятельность. Приток новых работников и появление на рынке новых участников в определенный «момент насыщения» обеспечили высокую конкуренцию. Впервые стало ясно, что клиентов на существующее количество риэлторов мало. В условиях возросшей конкуренции все участники рынка вынуждены искать новые формы работы и привлечения клиентов.[]