Проблемы развития жилищного строительства в России

В рамках подпрограммы "Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов  Российской Федерации" будут реализованы  мероприятия по предоставлению субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации  на реализацию программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации, которые могут быть использованы на:

- возмещение затрат (части затрат) на уплату процентов по кредитам, полученным субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями или юридическими лицами в кредитных организациях на цели обеспечения инженерной инфраструктурой земельных участков, предназначенных для строительства жилья экономкласса;

- возмещение затрат (части затрат) на уплату процентов по кредитам, полученным субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями и (или) юридическими лицами в кредитных организациях на реконструкцию и (или) строительство энергоэффективных предприятий строительной индустрии, выпускающих энергоэффективные и энергосберегающие строительные материалы, конструкции и изделия;

- строительство (реконструкцию) объектов социальной инфраструктуры в рамках реализации проектов по строительству жилья экономкласса;

- строительство автомобильных дорог в новых микрорайонах массовой малоэтажной и многоквартирной застройки жильем экономкласса.

Кроме того, в  рамках этой подпрограммы могут быть предоставлены государственные  гарантии Российской Федерации по заимствованиям Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (далее - Фонд).

Предусмотренные подпрограммой формы государственной поддержки предоставляются при условии реализации на территории субъекта Российской Федерации региональной программы развития жилищного строительства, предусматривающей введение упрощенного порядка предоставления земельных участков под малоэтажное жилищное строительство, разработку документов территориального планирования, комплексное развитие коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства, развитие социальной инфраструктуры для строительства жилья экономкласса, стимулирование частной инициативы граждан, формирование условий для создания жилищных некоммерческих объединений граждан, в том числе жилищно-строительных кооперативов, развитие местной строительной индустрии и промышленности строительных материалов, реализацию проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, осуществление мероприятий по обеспечению жильем семей, имеющих право воспользоваться средствами материнского (семейного) капитала в целях улучшения жилищных условий (далее - региональные программы).

В целях поддержки  строительства жилья экономкласса Агентством при участии Фонда  и исполнительных органов государственной  власти субъектов Российской Федерации  будут реализованы мероприятия  по осуществлению целевого финансирования кредитных организаций для кредитования застройщиков, осуществляющих реализацию проектов строительства жилья экономкласса, и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках таких проектов. После завершения жилищного строительства погашение целевых займов Агентству будет осуществляться за счет средств граждан, приобретающих построенное в рамках проектов жилье с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования, либо за счет средств гаранта по сбыту данного жилья, функции которого могут быть возложены на Фонд, иные организации, уполномоченные федеральными органами государственной власти или органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Реализация указанных мероприятий будет способствовать развитию кредитования застройщиков, осуществляющих строительство жилья экономкласса, повышению доступности приобретения гражданами жилья на первичном рынке с помощью ипотечных жилищных кредитов, стабилизации цен на такое жилье и обеспечению гарантий прав граждан, участвующих в долевом строительстве жилья. Финансирование мероприятий будет осуществляться Агентством. ⁸

В рамках программы  государственных внутренних заимствований  Российской Федерации на соответствующий  год будут предоставлены государственные  гарантии Российской Федерации по заимствованиям Агентства на поддержку системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования.

В соответствии с Федеральным законом "О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы Российской Федерации" предусмотрено предоставление кредита Агентству на общую сумму не более 40 млрд. рублей на срок до 10 лет (до 1 июня 2020 г.) за счет средств Фонда национального благосостояния, размещенных во Внешэкономбанке на депозитах на тот же срок.⁹

Указанный кредит предназначен для поддержки рынка  ипотечного кредитования - выкупа закладных у кредитных организаций (банков) в  целях стимулирования кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономкласса, увеличения предложения ипотечных кредитов гражданам, приобретающим жилье.

Наблюдательным советом Внешэкономбанка принято решение о поддержке строительства доступного жилья и ипотеки в 2010 - 2012 годах и инвестировании средств пенсионных накоплений, находящихся под управлением Внешэкономбанка как государственной управляющей компании, в облигации с ипотечным покрытием в объеме до 100 млрд. рублей и в гарантированные государственные облигации Агентства в объеме до 60 млрд. рублей, а также решено инвестировать собственные средства Внешэкономбанка в облигации с ипотечным покрытием в объеме до 50 млрд. рублей.

Полученные в результате указанных  мер средства в объеме до 250 млрд. рублей позволят рефинансировать ипотечные кредиты, выдаваемые региональными банками, и направить значительные ресурсы на стимулирование кредитования жилищного строительства.

В 2011 - 2015 годах смогут улучшить жилищные условия 172 тыс. молодых семей - участников подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей". Порядок предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья устанавливается указанной подпрограммой.

Кроме того, субъекты Российской Федерации, участвующие в реализации этой подпрограммы, дополнительно предоставляют молодой семье - участнику подпрограммы социальную выплату в размере не менее 5 процентов средней стоимости жилья экономкласса при рождении (усыновлении) одного ребенка на цели погашения части кредита или займа, предоставленного на приобретение или строительство жилья экономкласса, в том числе ипотечного жилищного кредита, либо компенсации затраченных молодой семьей собственных средств на приобретение жилья экономкласса или строительство индивидуального жилья экономкласса.

Организационные мероприятия включают в себя совершенствование единой системы предоставления за счет средств  федерального бюджета социальных выплат на приобретение жилья категориям граждан, установленным федеральным законодательством, с использованием механизма выдачи государственных жилищных сертификатов.

Мероприятия Программы, связанные  с финансированием за счет средств  федерального бюджета, будут реализовываться  в рамках подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством", а также в рамках мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.

В рамках указанной подпрограммы улучшат  жилищные условия следующие категории граждан:

- военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, подлежащие увольнению с военной службы (службы), и приравненные к ним лица;

- граждане, принимавшие участие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, на производственном объединении "Маяк", пострадавшие в результате этих аварий, а также ветераны подразделений особого риска;

- граждане, выезжающие (выехавшие) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей;

- граждане, признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами.

Полностью будут исполнены государственные  обязательства по обеспечению жильем:

- граждан, уволенных с военной службы (службы), и приравненных к ним лиц;

- граждан Российской Федерации, постоянно работающих на комплексе "Байконур" и подлежащих отселению.

Основным механизмом реализации подпрограммы является предоставление сертификатов, удостоверяющих право гражданина - участника подпрограммы на получение  социальной выплаты за счет средств  федерального бюджета для приобретения жилого помещения.

2. 2. Коллективное и  индивидуальное строительство.

По мнению специалистов ABARUS Market Research, важнейшим классификационным признаком жилья является разделение на коллективное и индивидуальное. В данном случае речь идет об эксплуатации готового жилья. Сейчас существует некоторая нечеткая классификация таких понятий, как малоэтажное жилье, индивидуальное жилье и жилье, построенное из собственных средств. Обычно дома, рассчитанные на одну семью (коттеджи), являются малоэтажными, но могут быть построены не обязательно за счет собственных средств, а сторонней фирмой.

Основным отличием коллективного от индивидуального жилья является наличие общей стены. В России построено много зданий, рассчитанных на две семьи, у которых имеется два входа с противоположных сторонни одна общая стена, делящая дом пополам. Случается, что у такого дома, который со стороны смотрится как отдельный, бывает разная отделка фасада, так как жильцы не договорились покрасить его в один цвет или сделать однотонную отделку. Таунхаус тоже является коллективным жильем, хотя его жильцы больше обособлены друг от друга, чем в многоквартирном доме.

Таблица 1. Ввод в действие жилых домов.

В 2008 году продолжался рост объемов строительного производства за счет собственных и заемных средств самого населения. Населением было введено жилых домов общей площадью 27,4 млн м². При этом доля строительства за счет собственных средств в общей площади построенных жилых домов составила в целом по России 42,7%.В 2009 году населением было введено жилых домов общей площадью 28,5 млн. м2. Доля строительства за счет собственных средств в общей площади построенных жилых домов составила в целом по России 47,7%. В 2010 г. индивидуальными застройщиками введено жилых домов общей площадью 25,3 млн кв. метров. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила: в целом по России - 43,6%; в республиках Бурятия, Дагестан и Тыва, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках, Белгородской, Московской и Ростовской областях - от 73,3% до 89,6%.

Доля индивидуального домостроения в последние 7 лет сохраняетсяс стабильной: около 40% с медленной тенденцией к повышению. Поэтому можно сказать, что и в будущем коттеджное строительство и будет играть важную роль в общей картине жилищного строительства, особенно в связи со спадом коммерческого строительства в 2009 году из-за мирового финансового кризиса.¹⁰

Исходя из тенденций в развитых странах по предпочтению среди жильцов именно к индивидуальному строительству, можно предположить, что доля данного вида строительства в России будет лишь увеличиваться. При этом нам вряд ли можно будет догнать страны Западной Европы и США по этому показателю, так как более жесткие климатические условия России играют свою роль в стоимости жилья. ¹¹

Исходя из низкой платежеспособности населения России и повышенной стоимости жилья из-за климатических условий, можно предположить, что ещё долгое время индивидуальное строительство в России будет отставать от западного индивидуального строительства.

3. Проблемы жилищного  строительства и пути их решения  в современной рыночной экономике.

Новые подходы  к решению жилищной проблемы.  Социологические опросы показывают, что 85% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Но только 5-6% могут это сделать сразу за счет уже накопленных сбережений, не обращаясь за кредитом или займом. Большинство населения из-за недостатка сбережений не могут купить новый дом или квартиру и вынуждены многие годы откладывать такую покупку.

Стоит создать  людям возможность получать доступные  по стоимости долгосрочные кредиты  на покупку жилья под его залог (ипотеку), и большинство граждан  смогут сразу решить свою жилищную проблему.

В условиях России это бы значило осуществить мечту  о лучшем доме или квартире для почти 100 млн. человек.

Разбуженный спрос  на жилье способен не только оживить  строительную отрасль, но и дать толчок экономическому росту всего народного  хозяйства, повысить занятость и доходы населения.

Идеи ипотечного кредитования положены в основу новой жилищной политики государства и местных органов самоуправления, отражены в федеральной программе "Свой дом", международной программе "Дом для Вашей семьи", многих региональных программах развития жилищного строительства. Создана законодательная база решения жилищной проблемы с помощью ипотечного кредитования и других новых идей.

Жизнь, однако, показывает, что перейти к ипотечному кредитованию в классических формах, заимствованных из зарубежной практики, в реальных условиях сейчас весьма трудно.