Статистический анализ рынка жилья в Санкт-Петербурге

Федеральное государственное  образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

 

СЕВЕРО-ЗАПАДНАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

 

 

 

КАФЕДРА АДМИНИСТРАТИВНОГО И УГОЛОВНОГО ПРАВА

 

 

 

 

РЕФЕРАТ

по дисциплине «Статистика»

на тему: «Статистический анализ рынка жилья в Санкт-Петербурге»

 

	студента (слушателя) группы Г 8Б специальности: Государственное  и муниципальное управление Остапчук Е.А Ф.И.О. _____________________________________ подпись
	Проверил: _________________________________ _____________________________________ подпись

 

Санкт-Петербург

2009

 

Содержание

 

 

 

Введение

 

Предметом социально-экономической  статистики является количественная сторона  массовых экономических и социальных явлений, методы измерения и анализа объективно существующих размеров, уровней и закономерностей их измерения. Она измеряет количественную сторону явлений неразрывно с качественной. Все массовые явления имеют количественную и качественную характеристику. Обе эти характеристики взаимосвязаны.

В нашей работе будет проанализирован рынок жилья в Санкт-Петербурге.

Актуальность  исследования донной темы обусловлена  тем, что реализация приоритетного  национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» не может быть достигнута без увеличения темпов строительства практически во всех отраслях экономики. В этой связи актуально рассмотрение вопросов состояния и направлений развития строительного комплекса.¹

В настоящее  время, как и предыдущие месяцы динамика цен на жилье в Санкт-Петербурге в значительной степени соответствует общероссийским тенденциям. В феврале 2009 года средние цены предложения на жилье в городе в совокупности на первичном и вторичном рынках снизились на 3,2% в рублях.

Снижение  цен на вторичном рынке в рублевом исчислении составило 2,2%. Эта цена к  концу февраля 2009 стала ниже 97000 рублей за кв. м. На первичном рынке снижение рублевых было более существенным –  оно составило 3,2% и теперь средняя  цена квадратного метра новостроек в Санкт-Петербурге находится на уровне 75000 рублей за кв. м.

Рис. 1. Цена за метр жилья в Санкт-Петербурге на конец февраля.

Учитывая, что  последние три месяца цены на первичном  рынке города, снижались более чем на 3% ежемесячно, весной темпы коррекции цен могут стать меньше.²

В такой ситуации необходимо использовать статистические методы для прогнозирования дальнейшего поведения цен в данной сфере и темпов строительства нового жилья.

В данной курсовой работе целесообразно дать характеристику теоретических, методических, организационных аспектов статистического учета в соответствующей сфере недвижимости, а также анализ конкретных статистических показателей в динамике по различным периодам.

Цель данной работы – проанализировать статистический анализ рынка жилья в Санкт-Петербурге.

В связи с  поставленной целью предполагается решение следующих задач:

• Рассмотреть понятие и функции рынка недвижимости ;
• Выявить особенности рынка недвижимости;
• Описать графическое изображение статистических данных;
• Дать обзор вторичного рынка жилья Санкт-Петербурга за период с 29 декабря 2008 по 12 января 2009 года;
• Рассмотреть ситуацию на рынке жилья Санкт-Петербурга в настоящее время.

 

1. Понятие и функции рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости –  система правовых, экономических, организационных  и культурных отношений между  субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Рынок недвижимости, как  сектор рыночной экономики, имеет большое  значение, что подтверждается:

• колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в бюджет;
• достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
• достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
• высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
• большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет  следующие функции:

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
• свободное формирование цен на объекты и услуги;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

• локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
• значительно меньшее число сделок купли-продажи;
• владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;
• сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;
• рынок недвижимости несовершенен.³

Остановимся подробнее на последней особенности  рынка недвижимости. Совершенный  конкурентный рынок предполагает, что:

• покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;
• продукт на рынке должен быть однородным;
• на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;
• продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;
• спрос и предложение эластичны по цене;
• издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.

Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают  эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка.

Точная информация о  ценах. Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.

Однородность  продукта. Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причин несовершенства рынка недвижимости. Некоторые ценообразующие характеристики объекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

Мобильность продуктов. Данному критерию рынок  недвижимости не соответствует уже  в силу классического определения  недвижимости.

Большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности  местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Экономическими  субъектами рынка недвижимости являются:

• продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью
• покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
• профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Низкие транзакционные издержки – издержки, которые несут  покупатели и продавцы недвижимости по заключению. Необходимость привлечения  профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки. Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в странах с развитым рынком недвижимости составляет около 5-6% от цены объекта.⁴

Рис. 2. Сегменты рынка недвижимости.⁵

Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик  рынка недвижимости можно сделать  вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В  силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры.

2. Особенности рынка жилой недвижимости

 

Рассмотрим  особенности рынка недвижимости. «Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых  передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».⁶

Национальный  рынок недвижимости представляет собой  совокупность региональных и локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д. Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся: