Особенности страхования объектов недвижимости в Республике Беларусь

Методы кадастровой оценки в самом общем виде по масштабности организации оценочных работ можно подразделить на две разновидности, ориентированные:

- на массовую (кадастровую) оценку земель, земельных участков  и капитальных строений (производится  не реже, чем в 5 лет); кадастровая  стоимость земельного участка  максимально приближена к рыночной  стоимости на дату оценки при  наличии достаточного количества  рыночной информации;

- индивидуальную оценку  рыночной стоимости земельных  участков и их улучшений –  производится на конкретную дату  с четом всех характеристик  земельного участка и всех  существующих факторов оценки; учитываются  месторасположение, спрос, предложение, наличие инженерных коммуникаций, имущественные права и прочие  факторы.

В процессе кадастровой оценки проводится оценочное зонирование земель населенного пункта, предусматривающее разделение земель населенного пункта на оценочные зоны. Оценочное зонирование производится на картографической основе с использованием географических информационных технологий. Границами оценочных зон могут приниматься:

- границы земелных участков;

- границы квартальной  застройки;

- линейные объекты (улицы, дороги, реки, водотоки, путепроводы, железные  дороги).

Оценочная зона – часть земель населенного пункта, близких по назначению кадастровой стоимости единицы площади земельных участков.

Земли населенного пункта оцениваются отдельно по каждому из перечисленных видов их функционального использования:

- жилая многоквартирная  зона (Жм);

- жилая усадебная зона (Жу);

- производственная зона (П);

- общественно-деловая зона (О);

- рекреационная зона (Л).

Оценочное зонирование зависит от выбранных методов оценки и методов расчета кадастровой стоимости. При использовании рыночного метода оценки оценочное зонирование производится на основании рыночных цен недвижимости. При использовании метода кадастровой оценки или комбинированного метода оценочное зонирование производится на основании влияния факторов оценки.

Количество оценочных зон определяется индивидуальными особенностями населенных пунктов.

Расчет кадастровой стоимости рыночным методом производится в следующей последовательности:

- расчет кадастровых стоимостей  земель оценочных зон;

- расчет кадастровых стоимостей  земельных участков.

Расчет кадастровой стоимости методом кадастровой оценки производится в следующей последовательности:

- расчет базовой стоимости  земель населенного пункта по  виду их использования;

- расчет кадастровых стоимостей  земель оценочных зон;

- расчет кадастровых стоимостей  земельных участков.

Кадастровое зонирование и его результаты отражаются в специализированных документах-схемах. Затем данные, представленные в этих схемах отражаются на кадастровых картах и позволяют более четко следить за территориями.

Далее представлена схема оценочного зонирования    г.  Воложина, где указаны функциональное использование и средняя кадастровая стоимость земель оцениваемых участков (сайт http:/ nca.by).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3.Анализ первичного и вторичного рынок недвижимости

 

Первичный рынок

 

Динамика ввода в эксплуатацию объектов жилой и нежилой недвижимости представлена на  рисунке  1.  Их  ввод  в  эксплуатацию  на  протяжении  всего  анализируемого  периода  осуществлялся переменными темпами.

 

В  г.Воложин  объекты  жилой  недвижимости  вводились  на протяжении  всего  анализируемого периода.  Максимальная  суммарная площадь  введенных  в  эксплуатацию многоквартирных  домов  приходится на  2012 г.:  5,6 тыс. кв.м.  жилых  многоквартирных  домов.  Достаточно высокий объем ввода в эксплуатацию многоквартирных  домов  отмечен  в 2010г. (5,3 тыс.кв.м).

Максимальная  суммарная площадь  введенной  в  эксплуатацию  жилой  усадебной  застройки (2,7 тыс.кв.м)    приходится  на  2011  г.  Объем ввода индивидуальных жилых  домов на протяжении анализируемого периода находился в диапазоне от  0,8 до 2,6 тыс.кв.м в год, среднее значение данного показателя составило 1,2 тыс.кв.м в год. За два месяца 2012 г. введено в эксплуатацию 0,4 тыс.кв.м жилых усадебных домов.  Всего в г.Воложин за анализируемый период были введены в эксплуатацию объекты жилой недвижимости  суммарной  общей  площадью  около  30,7  тыс.кв.м.,  из  них  многоквартирные  жилые дома – 19,4 тыс.кв.м. Объекты нежилой недвижимости для целей данного исследования разделены по назначению на  6  категорий:  административно-офисные  объекты,  объекты  торговли,  объекты  сферы  услуг, производственно-складские объекты, индивидуальные гаражи и прочие объекты. К прочим объектам отнесены объекты, не вошедшие в первые пять категорий, в том числе объекты специализированного назначения, объекты неустановленного назначения и социально-значимые объекты. Административно-офисные  объекты  вводились  в  эксплуатацию  только  в  2005  году,  общей площадью 274,3 кв.м., объекты сферы услуг – на протяжении с 2005 по 2008 гг., объекты торговли вводились в эксплуатацию на протяжении с 2007 по 2011 гг., производственно-складские – 2010 г. Объекты  нежилой  недвижимости  категорий  индивидуальные  гаражи  и  прочие  объекты  в эксплуатацию не вводились.  Суммарная общая площадь введенных за анализируемый период административно-офисных объектов  –  274,3  кв.м,  торговых  объектов  –  625  кв.м,  объектов  сферы  услуг  –  1,9 тыс.кв.м, производственно-складских объектов –  238,3 кв.м. За анализируемый период объекты нежилой недвижимости в эксплуатацию не вводились. Всего в г.Воложин за анализируемый период были введены в эксплуатацию объекты нежилой недвижимости суммарной общей площадью около  3 тыс.кв.м, в среднем по 338,7 кв.м в год. Рост ввода в эксплуатацию объектов нежилой недвижимости отмечен в  период 2008 г., когда значение суммарной общей площади введенных в эксплуатацию объектов нежилой недвижимости составило 1,6  тыс.кв.м.,  что    обусловлено  сдачей  в  эксплуатацию  здания  кинотеатра  «Юность»  общей площадью 1399,8 кв.м. Анализ  общей  площади  зарегистрированных  на  01.05.2012  зданий сооружений  по назначению представлен в виде диаграммы на рисунке 2.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Основную  долю  в  общей  площади  зарегистрированных  зданий  и  сооружений  составили объекты жилой многоквартирной застройки (41%) и жилая усадебная застройка (28%). Анализ  данных  по  суммарной  общей  площади  введенных  в  эксплуатацию  объектов недвижимости за период  01.01.2004–01.05.2012 и суммарной общей площади зарегистрированных на 01.05.2012 объектов недвижимости показал, что в среднем ежегодно в эксплуатацию вводилось 0.3% объектов  нежилой  и  1.2%  жилой  недвижимости  от  общего  объема  зарегистрированных  объектов недвижимости. Данные представлены в таблице 1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вторичный рынок

 

        Рынок квартир

               Анализ  ценовых  показателей  и динамика  изменения  статистических показателей  в  сделках  купли-продажи (далее  –  сделках)  с  квартирами  в г.Воложин представлен на рисунках 3–4 и в таблице 2. 2008  год  характеризуется  самым высоким средним значением цен сделок, средняя  цена  составила  652  Usd/кв.м. Самый высокий рост цен приходится на 2007  год,  в  котором,  по  сравнению  с предыдущим  годом,  средняя  цена квадратного метра выросла более чем в 1.8 раза.  После  2008  года  наблюдается тенденция  снижения  средней  цены квадратного  метра.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Так,  средняя  цена квадратного  метра  в  2011 году составила  не  более  66%  средней  цены 2008 года (433 Usd/кв.м). Наибольшее  количество  сделок Наибольшее  количество  сделок за  анализируемый  период зафиксировано  в  2005-2006  гг.  (45-46 сделок). После 2006 года зафиксировано снижение количества сделок.  За  анализируемый  период  2012 года  зафиксировано  4  сделки  с квартирами.  Средняя  цена  квартир  в сделках  купли-продажи  составила 104 Usd/кв.м. Темпы  изменения  средних  цен  сделок  1  кв.м  общей  площади  квартир  представлены  в таблице 3.

 

 

 

 

Распределение сделок с квартирами в зависимости от общей площади квартиры и количеству комнат, а также материала стен, этажности и года ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома представлено на рисунках 5–8.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

На основании выполненного анализа можно сделать вывод, что наиболее часто объектом купли-продажи являлись двухкомнатные квартиры, расположенные в пятиэтажных кирпичных домах, введенных в эксплуатацию в период с 1976 по 1989 гг.

 

Рынок индивидуальный жилых домов

 

Анализ ценовых показателей и динамика изменения статистических показателей в сделках с индивидуальными жилыми домами в г.Воложин представлен на рисунках 9–10 и в таблице 4.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

В период с 2004 по 2009 год наблюдалась тенденция роста средней цены квадратного метра с индивидуальными жилыми домами. В 2009 году достигнут пик средней цены сделки – 301 Usd/кв.м. В  период  01.01.2010–01.05.2012  гг.  наблюдается  снижение  средней  цены  сделки  до  уровня в 86 Usd/кв.м. Наибольшая активность рынка приходится на 2006 год. Суммарное количество сделок за этот период  составило  35  сделок  (около  26%  всех  сделок),  суммарная  общая  площадь  –  2.1 тыс.кв.м. (около 24%). После 2006 года, количество сделок и значение суммарной общей площади индивидуальных жилых домов, участвующих в сделках, значительно снизилось. В анализируемый период 2012 года в г.Воложин зафиксировано 3 сделки с индивидуальными жилыми домами, средняя цена в которых составила 86 Usd/кв.м.

 

 

Темпы  изменения  средних  цен  сделок  1  кв.м  общей  индивидуальных  жилых  домов представлены в таблице 5.

 

Распределение сделок с индивидуальными жилыми домами в зависимости от общей площади, материала стен и года ввода в эксплуатацию жилого дома представлено на рисунках 11–13.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Большинство  индивидуальных  жилых домов, представленных на рынке жилой усадебной недвижимости,  являются  деревянными  домами. Наиболее  распространены  сделки  с  жилыми домами общей площадью до 50 кв.м, введенные в эксплуатацию в период с 1945 по 1960 гг.

 

Рынок нежило недвижимости

 

В  анализируемый  период  были  зафиксированы  сделки  купли-продажи  имущественных комплексов. 27  марта  2006  года  был  продан    производственный  комплекс  из  пяти  зданий  по  адресу: г.Воложин, ул. Чапаева д.50, включающий в себя здание специализированное энергетики, площадью 40,8  кв.м.,  здание специализированное  иного  назначения,  площадью  37,2  кв.м.,  здание специализированное иного назначения площадью 91,6 кв.м., здание для производства строительных материалов, площадью 663,1 кв.м., здание  специализированное складов, площадью 18,5 кв.м. Весь комплекс был продан по цене 7 358 Usd, что составило 8,64 Usd/кв.м. 14 апреля 2008 года зафиксирована сделка купли продажи комплекса по адресу: г.Воложин, ул. Пушкина д.55, включающего в себя: здание мастерских площадью 331,1 кв.м., проданное по цене 64,66  Usd/кв.м.,  здание  склада  запчастей,  площадью  182,4  кв.м.  по  цене  81,64  Usd/кв.м.,  здание склада,  площадью  126  кв.м.  по  цене  94,62  Usd/кв.м.,  здание  склада,  площадью  96,4  кв.м.  по  цене 120,60 Usd/кв.м., административное здание, площадью 278,8 кв.м. по цене 179,79 Usd/кв.м. 24 августа 2010 года был повторно продан комплекс расположенный по адресу: г.Воложин, ул. Чапаева д.50  по цене 29,32 Usd/кв.м.