Износ объектов недвижимости

Современные строительные технологии позволяют возводить  капитальные сооружения, отличающиеся повышенной износостойкостью, что также  влияет на увеличение их жизненного цикла. А потому можно утверждать, что новые объекты априори рассчитаны минимум на 100 лет; для особо капитальных конструкций срок физической пригодности может составлять 100-175 лет. Но при нынешнем темпе жизни, стремительном научном прогрессе моральное устаревание многих продуктов, и недвижимости в частности, наступает гораздо быстрее физического.

Так, московская гостиница «Россия», открытие которой  состоялось в 1967 году, в 2006 была закрыта  на реконструкцию. Естественно, что  конструкция гостиницы позволяла  эксплуатировать ее и дальше, но неудобная планировка, низкие потоки и другие факторы привели к функциональному износу. Здание было демонтировано. Во многих странах, таких как Япония, США и другие, подобные строения сносят уже через 20-30 лет.

Валерий Евстифеев  приводит такие примеры для столичного рынка недвижимости: «Процесс старения зданий можно проиллюстрировать на примере торгового и офисного рынков. Первая волна создания новых торговых центров пришлась на конец 1990-х годов, офисных центров – на начало 2000-х. С тех пор прошло не так много времени, и, тем не менее, некоторые из них уже сейчас, формально будучи причисленными к зданиям класса А, функционально устарели. Это объясняется тем, что многие объекты были построены с учетом лишь минимальных требований к тому или иному классу (в частности, это касается количества парковочных мест на 100 м2 площади, планировки, инфраструктуры и т.д.). Такое положение можно объяснить острым дефицитом во всех сегментах коммерческой недвижимости, когда на рынке поглощается практически все новое предложение, офисные и торговые здания заполняются арендаторами еще задолго до завершения строительства. Однако по мере насыщения рынка перед девелоперами все острее будет вставать вопрос создания более устойчивой к экономическому устареванию недвижимости.

Это значит, что, проектируя офисный, торговый центр, гостиницу  или любое другое здание коммерческого  назначения, необходимо не только учитывать  современные технические требования, но взвешивать и оценивать конкуренцию  и требования к объектам со стороны рынка на несколько лет вперед».

В силу конструктивных особенностей объектов недвижимости и  из-за воздействия различных факторов, приводящих к деструктивным изменениям в конструкции объекта, износ  различных конструктивных систем и  элементов объекта недвижимости происходит неравномерно, поэтому расчет показателя общего износа всегда ведется поэлементно. Это означает, что оценщик отдельно осматривает все конструктивные системы здания или сооружения, выделяет и фиксирует признаки износа, характерные для данной конструктивной системы, и определяет износ каждой системы отдельно.

В любом объекте  недвижимости можно выделить следующие  конструктивные системы: фундамент, стены, перекрытия, перегородки, крыша, проемы, полы. Каждый из этих элементов выполняет  свою специфическую функцию, подвергается определенным нагрузкам, имеет свою конструкцию и, как следствие, имеет свои признаки износа. Остановимся подробнее на признаках износа наиболее важных из перечисленных конструктивных систем.

Оценка состояния  объекта недвижимости начинается с фундамента, но не весь фундамент доступен для осмотра, в лучшем случае можно осмотреть цоколь и подвал здания и на основании их осмотра оценить износ фундамента. На какие признаки обращает внимание оценщик? Если при осмотре не выявлены деформации цоколя, трещины, выкрашивание раствора в кладке, отслоение штукатурного слоя, а подвал здания сухой без признаков нарушения гидроизоляции, то можно говорить о хорошем состоянии фундамента, а процент износа в этом случае будет не более 10%. Если в кладке цоколя есть деформации и трещины, а также иные признаки износа, то есть все основания для того, чтобы более пристально изучить состояние фундамента и установить степень его износа по результатам этого исследования.

Стены - основная несущая конструкция здания. Они бывают кирпичные, железобетонные деревянные и т.д., а признаки износа, соответственно, зависят от типа стен. Для кирпичных стен основной признак износа - это наличие трещин, искривление горизонтальных линий кладки, отклонение от вертикали, выкрашивание раствора в кладке, а также изменение состояния материала кирпича.

Крыша, как правило, конструктивно состоит из двух основных элементов - несущей конструкции  и кровли. Для несущей конструкции  основными показателями являются правильность геометрии и состояние материала конструкции, а для кровли - отсутствие протечек [14, c.67].

Но осмотр основных элементов объекта и установление признаков износа - это только первая часть работы по оценке стоимости  объекта недвижимости. Установив  в процентах степень износа каждого элемента необходимо оценить полный износ, а сделать это можно, если известен процентный вклад стоимости каждого элемента в стоимость всего объекта. Такие данные можно узнать в справочниках "Укрупненных показателей восстановительной стоимости", где все объекты недвижимости классифицированы и по ним приведены основные справочные показатели, в том числе и процентный вклад каждой конструктивной системы здания или сооружения в стоимость объекта. Наличие таких справочников очень облегчает работу оценщика.

Но не всегда работа по оценке износа недвижимости ограничивается осмотром и анализом признаков износа. Встречаются случаи, когда только осмотра недостаточно. Это сложные случаи в которых  у оценщика возникают предположения, что конструкция здания или сооружения (особенно это относится к фундаментам и стенам) может иметь скрытые дефекты, существенно ухудшающие характеристики объекта и могущие повлиять на срок экономической жизни данного недвижимого имущества. В этом случае для определения износов нужно проводить специальную техническую экспертизу с использованием инструментальных средств и лабораторного анализа. Эту работу выполняет уже не оценочная компания, а специализированная организация, располагающая соответствующим опытом, специалистами и оборудованием.

Определение износа является одним из наиболее запутанных и малообсуждаемых вопросов теории оценки. Этому вопросу часто уделяется  всего несколько строк в описании якобы примененных методов. Но естественно  возникающий вопрос о трудоемкости описываемых методов и возможности самого применения этих методов делает однозначным вывод о фактически произвольности назначения износа.

 

1.2 Классификация  износов объектов недвижимости

 

В зависимости  от причин, вызывающих обесценивание  объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа (см. рис).

Устранимый (исправимый) износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты  на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый (неисправимый) износ – это износ, устранение которого либо физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

 

Рис. Классификация  износа объектов недвижимости

 

Для применения метода разбивки при определении  накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Для каждого  вида износа характерно его подразделение: устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом. При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановленной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель.

Износ объектов недвижимости определяется многими  факторами: климатическими, географическими, экономическими, временными и прочее. Чтобы иметь представление о том, что именно формирует износ недвижимости, пойдем от обратного. Специалисты, которые ввели данный термин, разграничили его виды. Различают экономический износ недвижимости (его также называют внешним), функциональный и физический. При этом виды износа могут быть устранимыми и не устранимыми. В первом случае имеется в виду то, что, приложив определенные усилия, степень износа можно сократить. Второй вид означает бесперспективность каких бы то ни было усилий.

Итак, остановимся  на физическом износе недвижимости.Его  рассматривают относительно отдельных  элементов здания. Например, долговременный физический износ относится к  фундаменту, перекрытию и прочим базовым  элементам постройки. Краткосрочный  относится к тем частям постройки, которые по объективным причинам долго не живут. Здесь как раз и идет речь о коммуникациях – водопроводе (в том числе его подземной части), канализации и проч. Физический износ может быть устранимым, например, при помощи капитального ремонта. Однако есть и неустранимый физический износ, когда затраты на проведение ремонтных работ экономически нецелесообразны.

Говоря о функциональном износе, оценщики предполагают, что  объект недвижимости на сегодняшний  день не отвечает современным требованиям, которые предъявляются к такого рода постройкам. Например, маленькая кухня когда-то была приемлема. Конечно, и сегодня можно жить в таких условиях. Однако рынок предлагает другие, более комфортные варианты. Конкуренция, которая существует в сфере строительства, а также разработка и использование новых технологий сама по себе – основные причины функционального износа. Говоря о функциональном износе, могут рассматривать и оборудование. Например, сантехнику в квартире.

Если есть возможность  провести, например, перепланировку, или заменить ванну и это будет выгодно, то износ считается устранимым. Иначе неустранимым.

И, наконец, экономический  износ объектов недвижимости. Как  правило, он неустраним. Здесь включаются посторонние, на первый взгляд факторы, такие как старение окружающей среды или развитость инфраструктуры в данном районе. Имеет значение даже то, есть ли по близости автостоянка. Ну и, разумеется, внешний вид здания также имеет значение. Его не эстетичность также может быть выражена в процентном отношении экономического износа.

Степень износа важна не только при ценообразовании  объекта недвижимости. Она также  может означать перспективность  постройки. Скажем, степень износа –  значимый фактор при страховании  недвижимости, а также при кредитовании, ведь некоторые банки устанавливают ограничения на степень износа объекта, который кредитуют (в тех случаях, когда данный объект является залогом).

 

1.3 Методы оценки  износа объекта нежилой недвижимости

 

В литературе выделяют следующие методы расчета износа недвижимости:

- нормативный;

- стоимостный;

- метод срока  жизни.

Нормативный метод  применяется для определения  износа жилого здания.

Для расчета  износа нежилой недвижимости применяют  два способа:

- метод срока  жизни;

- стоимостный.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.

Данный метод  позволяет сразу рассчитать износ  элементов и здания в целом  в стоимостном выражении. Поскольку  расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов  до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ре монта изношенных элементов здания.

При расчете  износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и харак теризующие их оценочные показатели

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономи ческой жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за мещения) здания.

Показатели физического  износа, эффективного возраста и срока  экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

 

И = (ЭВ: ФЖ) • 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%,

 

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный  возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов  или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ  можно рассчитать как для отдельных  элементов здания с последующим  суммированием рассчитанных обесценении , так и для здания в целом. Для  приближенных расчетов износа возможно ис пользовать упрощенную формулу

 

И = (ХВ: ФЖ) • 100%,

 

где И – износ, %;

ФЖ – типичный срок физической жизни.

Применение формулы 6.5. также актуально при расчете  процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле.

Рассчитанный  таким образом процент износа элементов или здании целом может  быть переведен в стоимостное  выражение (обесценение):

 

О = СВ • (И : 100), (6.6)

 

где И – износ, %;

СВ – стоимость  воспроизводства (стоимость замещения).

Данный метод  расчета износа применим для массовой оценки, при оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия  при оценке предприятия (бизнеса).

Недостатком применения метода срока жизни для оценки накоп ленного износа является наличие  только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физиче ской жизни). Для  устранения данного недостатка рассматривают раз личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбие ния на виды износа.