Износ объектов недвижимости

метод сравнения продаж,

метод выделения,

метод распределения,

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся  систематические и несистематические  риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в  целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый  от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен  как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция».

Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».

Таблица - Факторы  риска, влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей  экономической ситуации	динамичный				1
Увеличение числа  конкурирующих объектов	динамичный					1
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный				1
Несистематический риск
Природные и  чрезвычайные антропогенные ситуации	статичный			1
Ускоренный износ здания	статичный		1

VALIGN=BOTTOM> 
 
 
 
 
 
 
 
Неполучение арендных платежей динамичный  
 
 
 
 
 
1  
 
 
Неэффективный менеджмент динамичный  
 
 
 
 
1  
 
 
 
Криминогенные факторы динамичный  
 
 
1  
 
 
 
 
 
Финансовые проверки динамичный  
 
1  
 
 
 
 
 
 
Неправильное оформление договоров аренды динамичный  
 
 
 
 
 
1  
 
 
Количество наблюдений  
0 1 2 3 1 1 2 0 0 0 Взвешенный итог  
0 2 6 12 5 6 14 0 0 0 Сумма 45 Количество факторов 10 Средневзвешенное значение балла 4,5

Величина поправки за риск

(1 балл = 1%)

4,5%  

Определение премии за низкую ликвидность

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная премия вычисляется по формуле:

 

 

где: П – премия за низкую ликвидность;

Rб - безрисковая  ставка;

L- период экспозиции (в месяцах);

Q- общее количество  месяцев в году.

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность  принимается равной 1,80%, что соответствует  трем месяцам экспонирования объекта.

Определение премии за инвестиционный менеджмент

Премию за инвестиционный менеджмент Специалисты оценивают  на уровне 3%.

Определение нормы  возврата капитала

Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

Существует три  способа расчета нормы возврата капитала: 
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. 
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок – «безрисковой» ставке.

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется  по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования). 
В данной оценке используется метод Инвуда, который, по мнению Специалистов, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России.

Расчет производится по формуле:

 

 

Rвозвр - норма  возврата капитала;

R - ставка реинвестирования (ставка дисконтирования);

k - срок экономической  жизни, принимается равным 30 лет,  в соответствии со средним  сроком до проведения капитального  ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

 

Таблица - Расчет ставки капитализации для улучшений

Показатель	Значение
Безрисковая ставка	7,21%
Премия за риск	4,50%
Премия за низкую ликвидность	1,80%
Премия за инвестиционный менеджмент	3,00%
Норма возврата	0,12%
Коэффициент капитализации  для улучшений ( Rул)	16,63%

 

Определение ставки капитализации для земельного участка

Ставка капитализации  для земельного участка может  быть рассчитана несколькими методами.

1) Рассмотрение  земельного участка, как разновидность денежного капитала и расчет ставки капитализации, исходя из характеристик денежного рынка и даты проведения оценки. В России данный метод не используется из-за нестабильности денежного рынка.

2) Условная капитализация  исходя из установленного государством срока капитализации. В РФ данный метод применяется при кадастровой оценке земельных участков.

3) Расчет ставки  капитализации методом кумулятивного  построения. В данном случае ставка  капитализации будет складываться  из следующих составляющих: безрисковая ставка, премия за региональный риск, премия за низкую ликвидность. В отличие от ставки капитализации для улучшений, ставка капитализации для земельного участка рассчитывается без учета нормы возврата, так как земля не изнашивается.

4) Метод анализа  сравнительных продаж (метод экстракции). 
В расчетах при определении ставки капитализации для земельного участка Специалисты использовали метод кумулятивного построения. 
Безрисковая ставка рассчитана в рамках определения коэффициента капитализации для улучшений земельного участка и составляет 7,21%. 
Премия за риск принята на уровне безрисковой ставки - 7,21%, при этом мы предположили, что двукратное превышение доходности над безрисковой будет надлежащей компенсаций за риск инвестирования средств в покупку земельного участка.

Премия за низкую ликвидность отражает премию за риск, связанный с возникновением потерь при продаже земельных участков из-за недостаточной развитости и  неустойчивости рынка, определяется аналогично определению премии за низкую ликвидность  при расчете ставки капитализации для улучшений и составляет 1,80%.

 

Таблица - Расчет ставки капитализации для земельного участка

Показатель	Значение
Безрисковая ставка	7,21%
Премия за риск	7,21%
Премия за низкую ликвидность	1,80%
Коэффициент капитализации для земельного участка (Rзем)	16,22%

 

Определение стоимости  земельного участка методом остатка  для земли.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации  остаточного чистого операционного  дохода, приходящегося на земельный  участок по формуле:

 

 

Vзем1 - стоимость  земельного участка, определенная  доходным подходом;

ЧОДзем - чистый операционный доход, приходящийся на земельный  участок;

Rзем - ставка  капитализации для земельного участка. 
Чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, определяется следующим образом:

 

 

ЧОДоб - чистый операционный доход от единого объекта недвижимости (определяется в рамках оценки объекта недвижимости доходным подходом);

ЧОДул - чистый операционный доход, приходящийся на улучшения. 
Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, определяется по формуле:

 

 

Vв.ул - стоимость  воспроизводства улучшений земельного  участка; 
Rул - ставка капитализации для улучшений.

 

Таблица - Расчет стоимости земельного участка методом  остатка для земли

Показатель	Значение
Стоимость воспроизводства  улучшений ( Vв.ул ), руб.	3 994 025р.
Стоимость воспроизводства  улучшений ( Vв.ул ), долл.	$13 2 099
Коэффициент капитализации  для улучшений ( Rул )	16,63%
Чистый доход, приходящийся на улучшения ( ЧОДул ), долл.	$21 968
Чистый доход от единого  объекта недвижимости ( ЧОДоб ), долл.	$56 640
Чистый доход, приходящийся на земельный участок ( ЧОДзем ), долл.	$34 672
Коэффициент капитализации  для земельного участка ( Rзем )	16,22%
Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ) , долл.	$21 3 761
Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ) , руб.	6 4 63 064 р.

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ  ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ  ПОДХОДОМ

 

Таблица - Расчет стоимости земельного участка методом выделения

Показатель	Значение
Стоимость единого объекта  недвижимости, определенная сравнительным  подходом ( Vоб.сравнит. ), руб.	10 758 339р.
Стоимость воспроизводства  улучшений ( Vв.ул ), руб.	3 994 025р.
Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом ( Vзем 2 ), руб.	6 7 64 314 р.

 

Таблица - Расчет итоговой величины стоимости земельного участка

Показатель	Значение
Стоимость единого объекта  недвижимости, определенная сравнительным  подходом ( Vоб.сравнит. ), руб.	10 758 339р.
Стоимость воспроизводства  улучшений ( Vв.ул ), руб.	3 994 025р.
Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом ( Vзем 2 ), руб.	6 7 64 314 р.

 

Определение восстановительной  стоимости здания

Восстановительная стоимость здания определялась как стоимость в ценах на дату проведения оценки возведения аналогичного здания.

Общая формула  расчета восстановительной стоимости:

 

 

СС - стоимость  строительства здания;

К - переходный ценовой  коэффициент на дату проведения оценки.

Стоимость строительства  рассчитана по Сборнику "базовых  удельных показателей по стоимости  строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции" МРР-2.1.02-97 Москва 1997г., разработанному ГУП "НИАЦ" Москомархитектуры под руководством Заместителя начальника координационно-маркетингового управления Москомархитектуры Минаева Ю.В.

Стоимость строительства  здания определяется как произведение общей площади здания S на соответствующий  БУПс, исчисленный для базовых  условий.

Стоимость строительства  здания определяется по формуле:

 

 

Базовые удельные показатели стоимости строительства  рассчитаны в ценах 1991г. на основе статистической обработки представительной выборки  данных по индивидуальным и типовым проектам различного назначения.

Переходный ценовой  коэффициент рассчитывается следующим  образом:

 

 

Кi - коэффициенты, учитывающие изменение цен.

Расчет коэффициента перехода из уровня цен 1991 г. на дату проведения оценки представлен в нижеследующей  таблице.

 

Таблица - Определение  коэффициента перехода из уровня цен 1991 г. на дату проведения оценки